Íbúðalánasjóður - ferlið var hafið árið 2001

Því er oft haldið fram, meðal annars í nýlegri greiningu IFS, að núverandi vandamál ÍLS megi rekja aftur til ársins 2004.  Það var á þeim tíma sem 90% lánin komu fram á sjónarsviðið og skömmu síðar bættist við í lítt ígrundaða flóru lán tengd erlendum gjaldmiðlum til kaupa á innlendum fasteignum.

Lýsing á þróuninni er rétt en hún hófst mikið fyrr.  Að neðan er hlekkur sem sýnir sjónvarpsviðtal, fyrsta frétt á RÚV, í nóvember 2001, sem sem ég vara við að Íbúðalánasjóður sé farinn að skapa þenslu og verðbólgu og sé að breytast í hraðbanka.

http://www.slideshare.net/marmixa/varad-vid-vaxtabotum-og-husnaedislanum-thensluhvetjandi

Tilefni sjónvarpsviðtalsins var að ég hafði verið að tjá mig í hinum ýmsu miðlum varðandi þessa aðsteðjandi hættu.  Hafði ég til dæmis hringt í Kastljósið og "lofað" því að þetta yrði aðalumræðuefni Íslands eftir nokkur ár.  Áhugi þáttastjórnanda var hér um bil núll.  Ein af greinum mínum varðandi þetta hefur varðveist en þar bendi ég á að sparnaður landans væri að minnka sem væri ekki furða: Kerfið verðlaunaði aðallega þá sem skulda.

http://www.mbl.is/greinasafn/grein/614694/

Því er það svo að búið var að sá það sem í dag eru rætur vandamála ÍLS fyrir meira en áratug síðan. Rétt eins og í Hruninu skiptir litlu máli hvað forstjóri eða alþingismaður segir á lokastigum óheppilegs ferlis.  Gárur á vatni af því sem varð að núverandi ölduróti voru sýnileg árið 2001, það einfaldlega stigmagnaðist næstu árin.  Vandamálið var að engin(n) sá sér hag í því að bregðast við þessari þróun.

MWM

Hann heitir Jónas Sigurðsson, platan hans ber nafnið Þar sem himinn ber við haf, umslagið er mynd af skipi sem svífur fyrir ofan hafinu og Lúðrasveit Þorlákshafnar spilar undir; verður þetta hallærislegra?  Það er samt eitthvað heillandi við þessa afurð og því mæli ég með þessum grip, enda afar skemmtileg og einlæg tónlist.   

    

Verðtryggð lán í Excel

Ég skrifaði skýrslu um verðtryggð lán fyrir rúmum 2 árum síðan að beiðni VR fyrir milligöngu Stofnunar um fjármálalæsi.  Hana má nálgast hérna - http://www.vr.is/Uploads/VR/utgefid_efni_vr/Verdtrygging%20fjarskuldbindinga.pdf

Um svipað leyti skrifaði ég pistla þar sem að fram kom að fólk gæti haft samband við mig ef það hefði áhuga á Excel skjalinu sem ég notaði við gerð skýrslunnar.  Það kom mér ekki á óvart að margir hefðu samband á þeim tímapunkti en ég bjóst hins vegar ekki við að fá pósta reglulega fram til dagsins í dag þar sem að fólk hefur grafið upp gömul og (hér um bil) gleymd skrif mín og beðið um eintak af þessu Excel skjali. Áhugi á slíku skjali er því augljós.

Því hef ég hlaðið skjalið niður í DropBox í opnum aðgangi.  Hægt er að hlaða það niður á þessari slóð - https://www.dropbox.com/s/yie4iwvvn1wsq9f/verdtryggd%20lan%20mar%20mixa%20benedikt%20helgason.xlsx - og byrja að bera saman verðtryggð lán miðað við ákveðnar forsendur og jafnvel bera saman mismuninn við óverðtryggð lán. 

MWM

Þróun fasteignaverðs á Íslandi

Hruninu á Íslandi má að sumu leyti skipta í tvennt: Bankahrun og fasteignahrun. Bankahrunið fékk (ekki af ósekju) mestu athyglina en fasteignahrunið var gífurlegt og svipar að mörgu leyti til þess sem gerðist í bankakreppunni á Norðurlöndum í upphafi tíunda áratugar síðustu aldar, sem skóp jafnvel enn verri kreppu á þeim slóðum en  „Kreppuna miklu“ á árunum 1930-1933.

 

Ein af ástæðum þess að Hrunið gat átt sér stað á Íslandi var vanþekking á sögu fjármála. Slík vanþekking var til dæmis ótrúleg hvað fasteignir varðar. Ég var til dæmis að kynna mér fasteignamarkaðinn á Íslandi árið 2005 og komst að því að gögn um íslenskan fasteignamarkað voru vart til.

 

Nú er það ekki svo að fasteignabóla hefði ekki myndast hefðu upplýsingar varðandi fasteignamarkaðinn legið fyrir; straumar innan samfélagsins voru allt of sterkir til að rök stæðu í vegi þeirra glórulausu hækkana sem urðu.

 

Landsbanki Íslands hélt til að mynda ráðstefnu haustið 2007 vegna kynningar á hagspá bankans 2008-2010, þar sem að bent var á að fasteignaverð hefði hækkað töluvert mikið en almennur tónn skýrslunnar var að mjúk lending væri framundan, hálfgerð aðlögun. Sé aftur á móti litið á myndina sem er efst á blaðsíðu 30 kvikna viðvörunarljós, en þar er dregin er saman hækkun fasteignaverðs í þeim löndum sem fengu einn mesta skellinn seinna meir - http://www.landsbankinn.is/Uploads/Documents/Greiningar/hagspa_2008_2010_skyrsla.pdf. Hefði umræðan um fylgni fasteignaverðs og fjármálabólna verið málefnalegri hefði flestum verið ljóst að raunverulegur stormur væri í aðsigi, aðeins með því að skoða þá mynd.

 

Myndun fasteignaverðs

 

Nú þegar að land og þjóð sleikja sárin vegna vafasamra lánveitinga (margir telja að ég taki hér væglega til orða) til fasteignakaupa, er viðhorf til rannsókna á myndun fasteignaverðs jákvæðara. Greiningardeildir bankanna eru farnar að birta skýrslur - sjá til dæmis hér http://umraedan.landsbankinn.is/uploads/documents/hagsja/2012-10-26_Fasteignaverd_Island_Irland.pdf - þar sem að dregin eru saman megindleg gögn og í framhaldi af því er spáð í spilin.

 

Til að slíkar spár séu marktækar er eðlilegt að litið sé yfir söguna, því hún veitir oftar en ekki vísbendingar um framtíðina. Eitt stórt skref í því er að bera saman gögn sem sýna hvað gerðist í fortíðinni og rekja ástæður þeirrar atburðarásar.

 

Þróun fasteignaverðs á Íslandi borin saman við Norðurlöndin (1990-2011)

 

Þórunn Þórðardóttir setti sig í samband við mig fyrir um það bil ári síðan vegna áhuga hennar á fasteignamarkaðinum. Þórunn starfaði sem sérfræðingur í fasteignadeildum Glitnis og Kaupþings árin 2000-2005 og sem löggiltur fasteignasali 2005-2008. Hún hafði áhuga á því að greina „hvað fór úrskeiðis“ til að hægt væri að læra betur af reynslunni. Ég var svo heppinn að fá að vera leiðbeinandi við lokaritgerð hennar þar sem hún greinir hvað olli hækkunum á fasteignaverði á Íslandi.

 

Til þess að mynda andstæðu, og þannig staðsetja ákveðinn útgangspunkt, ber hún saman hækkun fasteignaverðs á Íslandi og þá þróun sem varð á Norðurlöndum í aðdraganda hrunsins þar, árin 1982-1990.

 

Þórunn vísar í rannsókn sem sýnir að stigvaxandi afnám hafta og breytingar á fjármála- og húsnæðislánamörkuðum hefðu haft mestu áhrif á verðþróun húsnæðis síðustu áratugi í iðnvæddum ríkjum. Dregið er saman hvernig ofangreind þróun varð einnig á Íslandi og eru hún borin saman við reynslu Norðurlandaþjóða.

 

Þessi skýrsla sýnir vel að hérlendis lærðu menn lítið af reynslu annarra þjóða af fasteignabólum. Þó svo að mikið hafi verið rætt um þessi mál síðan Hrunið átti sér stað veit ég ekki til þess að þessir áhrifaþættir hafi verið dregnir saman jafn vel og í þessari skýrslu.

Skyldulesning

 

Skýrslan ætti að vera skyldulesning fyrir fasteignasala og alla þá sem koma með einum eða öðrum hætti að regluverki og verðmætasköpun fasteigna; og ekki síst fasteignakaupendur. Hægt er að nálgast skýrslu Þórunnar hérna: http://skemman.is/stream/get/1946/12281/29543/1/BS_lokaeintak_3.pdf

 

MWM

Líðan bankamanna

Ásta Snorradóttir hélt áhugavert erindi í HÍ í dag (miðvikudag) þar sem hún kynnti rannsókn sína á líðan og heilsu starfsfólks í bönkum.

Hún benti á að bankar væru mikilvægar stofnanir í samfélögum og byggjast að miklu leyti á trausti. Bankahrunið var því ákveðinn skellur á trausti samfélagsins, sem gerði (eðlilega) ekki ráð fyrir því að þeir yrðu í umvörpum gjaldþrota.  Slíkur brestur á trausti átti sér auðvitað stað ekki einungis utan veggja bankanna heldur líka innan þeirra, þar sem að fólk upplífði aukið starfsóöryggi í skugga uppsagna og endurskipulagningar.

Til að feta sig áfram og kanna þetta mál hefur Ásta gert megindlega rannsókn.  Það sem ég tel vera áhugaverðast er eftirfarandi:

Um 3/4 starfsmanna banka árið 2009 voru konur.

Af þeim eru 34% með háskólamenntun og 22% með grunnskólamenntun, samanborið við 75% karla með háskólamenntun og 3% með grunnskólamenntun.  Meðalaldur kvenna var 44 ár en hjá körlum var hann 39 ár.

Af úrtakinu leið þeim verst sem hafði verið sagt upp eða upplifðu breytingar í starfi, eins og lækkun á launum eða verið flutt á milli deilda.

Af þeim sem eru starfandi enn í dag samanborið við þá starfsmenn sem misstu vinnuna árið 2009 koma merkilegar og marktækar niðurstöður í ljós:  

Þeir starfsmenn sem misstu vinnuna árið 2009 líður betur í dag samanborið við þá starfsmenn sem misstu ekki vinnuna.  Þetta er þversagnarkennd niðurstaða en Ásta mældi þetta bæði út frá almennri vellíðan og andlegri vanlíðan og var svipuð niðurstaða á milli kynja.  Auk þess skilgreindi hún fleiri þætti en þeir stönguðust ekki á við þessa niðurstöðu.

Versta líðan er hjá þeim sem störfuðu áfram í deildum þar sem að uppsagnir höfðu átt sér stað en besta líðan er hjá þeim sem misstu vinnuna en hafa fengið aðra í staðin.

Á jákvæðu nótunum hefur andleg vanlíðan minnkað síðan 2009 og er ótti um atvinnuleysi til dæmis orðin miklu minni nú en áður.  Í því sambandi benti Ásta á að útlendingar og ungt fólk er fyrst og fremst að missa vinnu sem dregur úr atvinnuóöryggi eldra og reyndara fólks.

MWM 

Patent bankalausnir & hlutafjárútboð Eimskips

Það er jákvætt að umræða um betri banka sé að aukast. Ég hef hins vegar áhyggjur af því að ákveðin orðræða sé að myndast þar sem að stór hluti fólks telur ákveðið ferli vera augljósa lausn við myndun öflugs fjármálakerfis, en ferlið leysir í raun engan vanda. Þannig verði (næstum því) allir sammála um að fara af stað á ný með uppsetningu bankakerfis; aðeins til að komast allt í einu að því að það ræðst ekki að ekki rót vandans.

 

Patent lausn

 

Huginn Freyr Þorsteinsson, aðstoðarmaður Steingríms J. Sigfússonar, atvinnuvega- og nýsköpunarráðherra, skrifaði grein í Fréttablaðið í síðustu viku þar sem hann lýsir efasemdum um virkni innstæðutryggingarkerfis. Hann bendir réttilega á að aldrei verður hægt að reiða sig á tryggingarsjóð þegar kemur að stóru fjármálalegu áfalli. Hann hefði átt að bæta því við að innstæðutryggingarsjóður var aldrei fjármagnaður að því marki sem hann átti að vera samkvæmt lögum.

 

Huginn telur að með því að forgangsraða innstæðum ef banki fer á hausinn sé vandamálið (nánast) leyst. Þessi patent lausn sneiðir að mati Hugins því einnig fram hjá því að aðskilja fjárfestinga- og viðskiptastarfsemi banka, sem Huginn telur að sé erfitt í framkvæmd (þó svo að slíkur aðskilnaður hafi ríkt í Bandaríkjunum stærstan hluta síðustu aldar).

 

Þórður Snær Júlíusson, blaðamaður hjá Fréttablaðinu, er ekki sammála rökum Hugins hvað varðar forgang innstæðna en segir þó: Það eru líkast til allir sammála um að það verði að finna leiðir til að afnema ríkisábyrgð á bankakerfinu. Það má ekki gerast aftur að mikilmennskubrjálæði sjálfvottaðra fjármálasnillinga sendi heilt hagkerfi á efnahagslega gjörgæsludeild.

 

Ábyrgð og aðskilnaður

 

Hér gefur Þórður sér að afnám ríkisábyrgðar á bankakerfinu sé eitthvað sem fólk sé almennt sammála um, með þeim rökum að þetta hafi verið forsenda þess að sjálfvottaðir fjármálasnillingar gátu lagt bankakerfi Íslands í rúst, og þá líklegast einnig á alþjóðlegum vettvangi.

 

Báðir aðilar líta framhjá þeirri staðreynd að ríkisábyrgð bankainnstæðna og aðskilnaður á starfsemi banka (fjárfestinga- og viðskiptabanka) varð að lögum í Bandaríkjunum árið 1933, í kjölfar Kreppunnar miklu, og í framhaldinu urðu bankahrun afar sjaldgæf.

 

Á Vesturlöndum ber helst að nefna bankahrunið á Norðurlöndunum í upphafi 10. áratugarins sem kom í kjölfar þess að höft í bankarekstri voru afnumin án þess að regluverk og eftirfylgni með því væri uppfært (hljómar kunnuglega). Þetta myndaði fasteignabólu. Einnig töpuðu sparisjóðir mikið á glæfralegum fjárfestingum þegar þeir fundu (eða mynduðu, hvernig sem á það er litið) glufur í lögum er sem leiddu til þess að þeir gátu farið að fjárfesta í glæfrasömum vafasömum verkefnum, beint og óbeint með kaupum í á skuldabréfum á seinni hluta 9. áratugarins.

 

Árið 1999 var aðskilnaður banka afnuminn en ríkisábyrgð hélst.

Innan við áratugur leið frá afnámi aðskilnaðar þar til bankakerfið var rjúkandi rúst, sem hið opinbera hér og víðast hvar annars staðar á Vesturlöndum þurfti að aðstoða með einum eða öðrum hætti (upphæðin er stjarnfræðileg í USA). Þó virðist orðræðan vera á þá leið að ríkistrygging innstæðna jafngildi einhverri gamalli hugmyndafræði í anda kommúnisma og hafi opnað dyrnar að óábyrgum bankarekstri.

 

Haldlitlar lausnir

 

Huginn telur að almenningur eigi sjálfur að vega og meta hvort bankar séu nægilega stöndugir til að þeim sé treystandi til að taka við fjármagni. Margir Bandaríkjamenn treystu, þrátt fyrir innstæðutryggingar, ekki bönkum fyrir sparifé sínu í áratugi eftir Kreppuna miklu. Margir innlendir og erlendir starfsmenn banka áttuðu sig ekki á því hversu slæm staða þeirra var fyrr en þeir voru komnir í þrot.

 

Spyrja má einnig hvort ríkissjóður muni í raun standa aðgerðarlaus hjá þegar í harðbakkann slær fari innlendur banki á hausinn. Það hljómar vel í eyrum margra að segja nei; að standa við slík orð er aftur á móti hægara sagt en gert.

 

Auk þess gerist það, að í hvert sinn sem orðrómur fer á kreik um hugsanlega erfiðleika hjá banka eða ríki, eða einhvers konar lausafjárkreppu, þá er það nánast orðin skylda fjármálastjóra allra fyrirtækja Íslands að taka pening út úr bönkum til að tryggja að hægt sé að greiða laun, reikninga og til að dekka alls kyns fjármagnsgjörninga. Slíkt verður fljótlega til þess að orðrómur, hversu óáreiðanlegur sem hann er, getur orðið til þess að veikja innlent bankakerfi án innstæðutrygginga.

 

Íslendingar fengju því með þessu bankakerfi byggt á patent lausnum sem hljómar og virkar vel fram að því augnabliki þegar á reynir; eins og viti sem virkar alltaf nema í stórsjó. Svipaður veikleiki var til staðar í Bandaríkjunum fyrir rúmri öld, sem var meðal annars stór ástæða hrunsins árið 1907 og var eitt af helstu rökum þess að stofna seðlabanka landsins árið 1913.

 

Sterkt kerfi

 

Rétt eins og ríki og sveitafélög tryggja ákveðna grunnþjónustu eins og vatns-, rafmagns- og hitaveitu er eðlilegt að hið opinbera tryggi rekstur heilbrigðs bankakerfis. Án slíkrar tryggingar er grafið undir grunnstoðum þessa samfélags.

 

Stórt skref í þá áttina er að aðskilja fjárfestinga- og viðskiptabankastarfsemi. Tryggja þarf innstæður viðskiptabankastarfseminnar og setja innstæður í forgang útgreiðslna komi til gjaldþrots. Vextir á innstæðum bæru með sér ákveðið tryggingargjald sem þýðir að innstæðueigendur þyrftu augljóslega að sætta sig við slakari vaxtakjör en ella. Aðeins þannig verður sterkt bankakerfi byggt upp á Íslandi.

 

Að neðan er hlekkur á grein Hugins sem vísað er í:

http://visir.is/fjarmalakerfi-a-eigin-fotum/article/2012710259995

Að neðan er hlekkur á grein Þórðar sem vísað er í:

http://visir.is/leid-ad-einangrun/article/2012710269931

Að neðan er hlekkur á grein mína sem birtist í Fréttablaðinu í gær, 31.10.2012, þar sem ég svara grein Hugins á svipuðum nótum og í þessari grein.

http://visir.is/fjarmalakerfi-a-eigin-fotum/article/2012710259995

 

Eimskip - Hlutafjárútboð

Útboði 8% hlutafjár sem almenningi stendur til boða í Eimskipafélagi Íslands hf. lýkur föstudaginn 2.11.2012. Því miður var ekki fengin óháður aðili til að greina félagið fyrir almenning eins og gert var í útboði hlutabréfa Regins hf. í sumar. Þess í stað voru tvær skýrslu gerðar einungis fyrir fagfjárfesta. Þetta veitir almennum fjárfestum litla möguleika til að vega og meta nauðsynlegar forsendur varðandi verðmat félagsins.

Skilmerkileg kynning (sú besta sem ég hef séð í tengslum við hlutafjárútboð á Íslandi) var aftur á móti gerð sem hægt er að nálgast á heimasíðu Íslandsbanka hérna - http://vib.is/fraedsla/upptokur/upptaka/item118720/Nyr_fjarfestingarkostur_a_hlutabrefamarkad:_Eimskip/ - og auk þess veitir bankinn góða þjónustu varðandi fyrirspurnir í tengslum við útboðið.

Ég hef gluggað í tölurnar í ofangreindu skjali og tel markaðsvirði félagsins í þessu útboði vera í hærri kantinum. Útboðsgengið er 208 en að mínu mati ætti markaðsvirði félagsins að vera í kringum 180-190.

Hagnaður þarf því að aukast töluvert til að mæta þeirri ávöxtunarkröfu sem er innbyggð í gengi bréfanna. Slíkt gæti hæglega átt sér stað ef efnahagur á alþjóðavettvangi réttir úr kútnum. Þetta er því ekki alslæm fjárfesting á þessu gengi - uppbygging efnahagsreiknings félagsins og rekstur þess eru til dæmis á traustum grunni - en til að ég færi að telja þetta vera eftirsótta fjárfestingu hefði gengið þurft að vera töluvert lægra.

MWM