Þróun fasteignaverðs á Íslandi

Hruninu á Íslandi má að sumu leyti skipta í tvennt: Bankahrun og fasteignahrun. Bankahrunið fékk (ekki af ósekju) mestu athyglina en fasteignahrunið var gífurlegt og svipar að mörgu leyti til þess sem gerðist í bankakreppunni á Norðurlöndum í upphafi tíunda áratugar síðustu aldar, sem skóp jafnvel enn verri kreppu á þeim slóðum en  „Kreppuna miklu“ á árunum 1930-1933.

 

Ein af ástæðum þess að Hrunið gat átt sér stað á Íslandi var vanþekking á sögu fjármála. Slík vanþekking var til dæmis ótrúleg hvað fasteignir varðar. Ég var til dæmis að kynna mér fasteignamarkaðinn á Íslandi árið 2005 og komst að því að gögn um íslenskan fasteignamarkað voru vart til.

 

Nú er það ekki svo að fasteignabóla hefði ekki myndast hefðu upplýsingar varðandi fasteignamarkaðinn legið fyrir; straumar innan samfélagsins voru allt of sterkir til að rök stæðu í vegi þeirra glórulausu hækkana sem urðu.

 

Landsbanki Íslands hélt til að mynda ráðstefnu haustið 2007 vegna kynningar á hagspá bankans 2008-2010, þar sem að bent var á að fasteignaverð hefði hækkað töluvert mikið en almennur tónn skýrslunnar var að mjúk lending væri framundan, hálfgerð aðlögun. Sé aftur á móti litið á myndina sem er efst á blaðsíðu 30 kvikna viðvörunarljós, en þar er dregin er saman hækkun fasteignaverðs í þeim löndum sem fengu einn mesta skellinn seinna meir - http://www.landsbankinn.is/Uploads/Documents/Greiningar/hagspa_2008_2010_skyrsla.pdf. Hefði umræðan um fylgni fasteignaverðs og fjármálabólna verið málefnalegri hefði flestum verið ljóst að raunverulegur stormur væri í aðsigi, aðeins með því að skoða þá mynd.

 

Myndun fasteignaverðs

 

Nú þegar að land og þjóð sleikja sárin vegna vafasamra lánveitinga (margir telja að ég taki hér væglega til orða) til fasteignakaupa, er viðhorf til rannsókna á myndun fasteignaverðs jákvæðara. Greiningardeildir bankanna eru farnar að birta skýrslur - sjá til dæmis hér http://umraedan.landsbankinn.is/uploads/documents/hagsja/2012-10-26_Fasteignaverd_Island_Irland.pdf - þar sem að dregin eru saman megindleg gögn og í framhaldi af því er spáð í spilin.

 

Til að slíkar spár séu marktækar er eðlilegt að litið sé yfir söguna, því hún veitir oftar en ekki vísbendingar um framtíðina. Eitt stórt skref í því er að bera saman gögn sem sýna hvað gerðist í fortíðinni og rekja ástæður þeirrar atburðarásar.

 

Þróun fasteignaverðs á Íslandi borin saman við Norðurlöndin (1990-2011)

 

Þórunn Þórðardóttir setti sig í samband við mig fyrir um það bil ári síðan vegna áhuga hennar á fasteignamarkaðinum. Þórunn starfaði sem sérfræðingur í fasteignadeildum Glitnis og Kaupþings árin 2000-2005 og sem löggiltur fasteignasali 2005-2008. Hún hafði áhuga á því að greina „hvað fór úrskeiðis“ til að hægt væri að læra betur af reynslunni. Ég var svo heppinn að fá að vera leiðbeinandi við lokaritgerð hennar þar sem hún greinir hvað olli hækkunum á fasteignaverði á Íslandi.

 

Til þess að mynda andstæðu, og þannig staðsetja ákveðinn útgangspunkt, ber hún saman hækkun fasteignaverðs á Íslandi og þá þróun sem varð á Norðurlöndum í aðdraganda hrunsins þar, árin 1982-1990.

 

Þórunn vísar í rannsókn sem sýnir að stigvaxandi afnám hafta og breytingar á fjármála- og húsnæðislánamörkuðum hefðu haft mestu áhrif á verðþróun húsnæðis síðustu áratugi í iðnvæddum ríkjum. Dregið er saman hvernig ofangreind þróun varð einnig á Íslandi og eru hún borin saman við reynslu Norðurlandaþjóða.

 

Þessi skýrsla sýnir vel að hérlendis lærðu menn lítið af reynslu annarra þjóða af fasteignabólum. Þó svo að mikið hafi verið rætt um þessi mál síðan Hrunið átti sér stað veit ég ekki til þess að þessir áhrifaþættir hafi verið dregnir saman jafn vel og í þessari skýrslu.

Skyldulesning

 

Skýrslan ætti að vera skyldulesning fyrir fasteignasala og alla þá sem koma með einum eða öðrum hætti að regluverki og verðmætasköpun fasteigna; og ekki síst fasteignakaupendur. Hægt er að nálgast skýrslu Þórunnar hérna: http://skemman.is/stream/get/1946/12281/29543/1/BS_lokaeintak_3.pdf

 

MWM

« Síðasta færsla | Næsta færsla »

Bæta við athugasemd

Ekki er lengur hægt að skrifa athugasemdir við færsluna, þar sem tímamörk á athugasemdir eru liðin.

Innskráning

Ath. Vinsamlegast kveikið á Javascript til að hefja innskráningu.

Hafðu samband