Hækkandi stýrivextir - hækkandi greiðslubyrði

Það var ekki spurning um hvort heldur einungis hvenær stýrivextir kæmu til með að hækka á þessu ári. Í 4%+ verðbólgu er ekki óraunæft að stýrivextir hækki í 2,5%, sem er langtíma verðbólgumarkmið Seðlabankans, og jafnvel meira.

Eitt af því góða við óverðtryggð lán er að aðgerðir Seðlabankans í vaxtamálum hafa meiri áhrif á vaxtakostnað lána, sem í tilfelli íbúðalána má líta á sem leigukostnað þess hlutfalls húsnæðis sem eigandi þess hefur ekki greitt niður. Lækkandi stýrivextir í framhaldi af Covid-19 örvaði íbúðamarkaðinn og atvinnulíf. Hið slæma er að hugsanlega eru sumir einstaklingar sem nýlega hafa tekið óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum ekki undir það búnir að hækkandi vaxtastig gæti aukið greiðslubyrðina verulega.

Þetta á sérstaklega um þær fjölskyldur sem hafa fjármagnað sig alfarið með óverðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum. Greiða þarf fasta greiðslu af láninu (óverðtryggð lán eru almennt með föstum afborgunum) og auk þess leigugjald í formi vaxta. Ef vextirnir eru breytilegir, og því afar háðir skammtímavöxtum hverju sinni, þá er hætt við að þeir hækki verulega þegar að hagkerfið nær sér aftur á strik með auknum fjölda ferðamanna. Hætt er við að sumir lendi í erfiðleikum með að ráða við þá greiðslubyrði.

Rétt er þó að árétta að mikil og góð vinna hefur verið gerð undanfarin ár að vega og meta greiðslugetu fólks sem ætti að draga úr áhættu á erfiðleikum við að standa í skil á lánum.

Vegna þessa mæli ég almennt með að fólk taki hluta af óverðtryggðum lánum sínum með fasta vexti (3 eða 5 ár) eða í verðtryggðum lánum, sem eru síður viðkvæm fyrir þróun skammtímavaxta.* Þetta á sérstaklega við ef verið sé að taka lán umfram 40 milljónum króna. Sé lánaupphæðin lægri þá skiptir hækkandi "leigugjald" síður máli. Margar lánastofnanir setja upp svipsmynd á greiðslubyrði miðað við 50/50 lán í verðtryggðum og óverðtryggðum lánum. Því má við bæta að séu lán tekin með breytilegum vöxtum þá má greiða þau upp almennt með engum kostnaði og séu þau með föstum vöxtum þá má greiða 1 milljón á ári án kostnaðar. Taki fólk verðtryggð lán, sem eru í raun leigulán því að afborgun af þeim er hér um bil engin fyrstu árin, þá getur það þó ákveðið að greiða inná þau ef fjárhagur þess leyfir slíkt.

Þeir sem lesa þessar línur, eru með húsnæðislán, og nýta sér ekki séreignarsparnað við að greiða þau niður ættu að gera slíkt hið fyrsta.

MWM

* Yngra fólk á frekar að taka hærra hlutfall í óverðtryggðum lánum til að mynda hraðar eignamyndun í húsnæði sínu.

Vanmat á hækkun húsnæðisverðs - stýrivaxtahækkun í farvatninu

Ég hef klórað mig í kollinum undanfarnar vikur varðandi húsnæðisverð. Sögur sem ég hef heyrt frá fólki í fasteignahugleiðingum og fasteignasölum hafa gefið til kynna að yfirboð á ásett verð fasteigna til sölu hafi verið gífurlegt þessa fyrstu mánuði ársins. Þarf ég að fara aftur til ársins 2005 til að rifja upp svipaðar lýsingar. Þó hefur hækkun húsnæðisvísitölunnar ekki endurspeglað þessar sögur. Hef ég verið að furða mig á þessu meðal annars með nemendum mínum í HR þessa önnina.

Nú hefur komið í ljós að mistök hafi átt sér stað í útreikningum og hækkunin hafi verið eftir allt saman í 2005 anda (fasteignaverð hækkaði skarpast það árið, ekki árin 2007 eða 2008).

Þetta gerir það að verkum að neysluvísitalan hefur einnig verið vanmetin. Eðlilegt var hjá Seðlabankanum að lækka stýrivexti þegar að Covid-19 skall á. Það hefur legið fyrir í töluvert langan tíma að slíkt myndi hægja á samdrætti og húsnæðisverð myndi jafnvel hækka. Síðustu mánuði hafa þó verið teikn á lofti að þær hækkanir séu að fara úr böndunum. Með aukinn kraft í bólusetningum er ljóst að ferðamannageirinn mun brátt fara aftur á flug. Aukið aðhald í vaxtamálum hefur því legið fyrir að öllu óbreyttu.

Í ljósi þessara frétta hlýtur stýrivaxtahækkun að vera handan hornsins. Hún verður líklegast kröftugri nú þegar að ljóst er að hækkun húsnæðisverðs sé komið í 2005 gírinn.

MWM

Viðbót 11.10 18.5.2021

Hagstofan hefur sent út tilkynningu um að leiðrétting Þjóðskrár hafi ekki áhrif á vísitölu neysluverðs án frekari skýringa. Það breytir ekki þeirri staðreynd að verðhækkun á húsnæði er komin í 2005 takt. Þeir sem muna eftir fyrirlestrum Þórarins G. Péturssonar frá því tímabili vita að fasteignaverð hefur mikil áhrif á skoðun hans varðandi stýrivexti.