LSR verðtryggð lán undir 2%?

Samkvæmt skilmálum LSR eru vextir breytilegra verðtryggðra lána uppfærðir á 3 mánaða fresti (þetta á ekki við um lán tekin eftir 15.1.2019). Á heimasíðu sjóðsins kemur fram að:

Vextir eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta (1. desember, 1. mars, 1. júní og 1. september ár hvert) og eru meðaltal ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokks Íbúðalánasjóðs HFF150644 í viðskiptakerfi Kauphallar Íslands síðustu þrjá mánuðina á undan að viðbættu 0,60% álagi.

Samkvæmt þessu verða uppfærðir breytilegir vextir LSR rúmlega 1,9% frá og með 1. júlí. Vart þarf að fara mörgum orðum um það hversu gífurlega mikil kjarabót þetta er fyrir íslenskar fjölskyldur. Það þótti vera bylting þegar Kaupþing fór að bjóða verðtryggð lán með "aðeins" 4,4% vaxtakjörum haustið 2004. Segja má að leigugjald fólks af húsnæði hafi lækkað um 60% frá árinu 2003, en þó ber að líta til þess að raunvirði húsnæðis hefur hækkað töluvert síðan þá.

MWM

 

Vaxtalækkun - Af hverju ekki fyrr?

Peningastefnunefnd Seðlabankans tilkynnti rétt í þessu að stýrivextir lækki um 0,5%. Þessi ákvörðun kom ekki á óvart. Vísbendingar hafa verið að koma fram um að hagvöxtur yrði lítill sem enginn næstkomandi misseri. Leiðandi hagvísir Analytica byrjaði strax síðasta sumar að vara við samdrætti og hefur tónn þess hagvísis verið stöðugt þyngri síðustu mánuði. Nýlegt uppgjör Festis sýndi að almenningur skynjaði þetta því sala í Elko á fyrsta ársfjórðungi ársins olli vonbrigðum hjá samstæðunni. 

Þó svo að þessi ákvörðun hafi ekki komið á óvart þá var ákveðin óvissa í hugum sumra fjárfesta. Ávöxtunarkrafa allra ríkisbréfaflokka lækkaði rúmlega 10 punkta í fyrstu viðskiptum dagsins í Kauphöllinni. Líklega hafa einhverjir aðilar verið óvissir um hvort að lækkunin yrði 0,25% eða 0,5%.

Það sem þó staðfesti í hugum margra að efnahagsvöxtur væri (í það minnsta tímabundið) í rénun var fall Wow Air 28. mars. Aðeins nokkrum dögum áður hafði peningastefnunefnd Seðlabankans ákveðið að halda stýrivöxtum óbreyttum. Óvissa um kjarasamninga var helsta ástæða þess að stýrivöxtum var haldið óbreyttum. Sú óvissa var þó fyrir bí þegar að Lífskjarasamningurinn var tilkynntur 2. apríl.

Öll rök um að lækka vexti hafa því legið fyrir í sjö vikur. Ef lækkun stýrivaxta hefur í raun áhrif á hagkerfið, þá má spyrja af hverju vextir voru ekki lækkaðir strax í kjölfar Lífskjarasamningsins. Eina útskýringin í mínum huga er að peningastefnunefndin hittist einfaldlega ekki fyrr. Undir flestum kringumstæðum væri þetta í góðu lagi. Í ljósi aðstæðna undanfarið má þó spyrja hvort ekki hefði verið skynsamlegt að halda aukafund til þess að lækka stýrivexti? Slíkt hefði haft þá fyrr áhrif á hagkerfið og einnig minnkað óvissuna?

MWM

Samanburður á kjör húsnæðislána - herborg.is

Ég hef veitt mörgum ráðgjöf varðandi húsnæðislán síðustu 20 ár. Slík ráðgjöf hefur aðallega snúist í kringum tvo þætti. Hér skauta ég framhjá því að ég mælti eindregið á móti erlendum lánum í aðdraganda hrunsins 2008.

Fyrsti þátturinn er hvort að taka eigi verðtryggt eða óverðtryggt lán, eða hugsanlega blöndu af slíkum lánum. Almennt hef ég mælt með því að ungt fólk taki óverðtryggð lán, annaðhvort að öllu leiti eða að hluta til í það minnsta, þannig að eignarmyndun eigi sér hraðar stað. Fyrir eldri einstaklinga er oft betra að taka verðtryggð lán en slíkir einstaklingar hafa oft myndað töluverða eign í húsnæði sínu og liggur því síður á að mynda frekari eignarhluta.

Síðari þátturinn snýst um hjá hvaða lánastofnunum eigi að taka lán hjá. Þar gegna tvær stærðir veigamiklu hlutverki. Sú fyrsta, og afar augljós stærð, er vaxtakjör. Sú síðari er hvort að lánastofnanir krefjist uppgreiðslugjalds á lánum. 

Það er eiginlega með ólíkindum hversu mikill munur er, og hefur verið, á vaxtakjörum húsnæðislána á Íslandi. Almennt hef ég mælt með því að fólk athugi það hvort að það geti fengið lán hjá lífeyrissjóði sínum. Oftast hef ég nefnt Lífeyrissjóð Verzlunarmanna (LIVE) og LSR í þeim efnum.

Uppgreiðslugjald getur skipt miklu máli. Hef ég aðallega mælt með því að fólk sem hefur tekið verðtryggð lán athugi slíkt, þannig að það geti greitt inná lánin til að hraða eignamynduninni. Sé ekkert uppgreiðslugjald getur fólk með verðtryggð lán greitt lánin hraðar upp og jafnvel lækkað höfuðstólinn hraðar en ef það væri með óverðtryggð lán. Þetta á sérstaklega við einstaklinga sem hafa óreglulegar tekjur.

Vandamál - sem nú er leyst

Eitt vandamál við þessa ráðgjöf hefur verið að oft hefur fólk þurft að leggja á sig mikla vinnu við að bera saman þessa valmöguleika. Það vandamál er hins vegar ekki lengur til staðar. Vefsíðan herborg.is dregur saman með einföldum hætti þessi ofangreindu atriði. Á forsíðu vefsíðunnar er auðvelt að bera þessi atriði saman. Með því að ýta á örvar fyrir hverja tegund lána, verðtryggð eða óverðtryggð lán með föstum eða breytilegum vöxtum, er með einföldum hætti hægt að bera saman bestu lánakjörin sem finnast á markaði.

Almennt mæli ég með því að fólk taki breytilega vexti þegar kemur að verðtryggðum lánum með jafngreiðslum. Sveiflur á raunvöxtum eru minni en sveiflur nafnvaxta og tel ég gjaldið fyrir stöðugleikan vera almennt of hátt fyrir slíka tryggingu. Þar kemur til dæmis í ljós að Frjálsi býður í dag bestu lánakjörin, en LIVE er með hér um bil sömu kjörin. Fyrir nýja lántakendur býður LSR nú lán með 2,5% raunvöxtum sem breytast samkvæmt viðmiðunum sem eru ógegnsæ (þetta á ekki við um lán tekin hjá sjóðnum fram að 15.1 á þessu ári, en þau bera í dag 2,27% raunvexti). Ég myndi því frekar mæla með lánum hjá nokkrum öðrum sjóðum í dag ef fólk hefur kost á því.

Þegar kemur að óverðtryggðum lánum þá mæli ég almennt með því að taka lán með föstum vöxtum og jöfnum afborgunum. Vextir slíkra lána geta sveiflast miklu meira í takti við verðbólgu og álag sem lánastofnanir taka er samt minna samanborið við verðtryggðu lánin. Þó svo að slíkir vextir séu almennt einungis negldir niður í 3 eða 5 ár þá myndar lántaki á því tímabili hraðari eignarmyndun á húsnæði sínu með hærri greiðslubyrði. Í dag er LIVE með bestu kjörin á markaði og Frjálsi þau næst bestu. Almenni er með þriðju bestu kjörin og auk þess með fjórðu bestu kjörin hvað verðtryggðu lánin varðar.

Allir þessir sjóðir bjóða uppgreiðslu á lánum án kostnaðar. Birta býður einnig uppá góð kjör en sjóðurinn rukkar hins vegar 1% uppgreiðslugjald.

Athyglisvert er að bankarnir bjóða sjaldnast uppá góð vaxtakjör og eru þeir allir með 1% uppgreiðslugjald.

Útreikningur

Stofnandi síðunnar, Björn Brynjúlfur Björnsson (sem ég þekki vel að merkja ekki), bendir fólki á að fara í reiknivélar lánastofnanna til að reikna sér til um kostnað lána. Sjálfur hef ég nýtt þetta Excel skjal bæði í kennslu og í tengslum við ráðgjöf á húsnæðislánum. Efst í skjalinu er hægt að setja inn breytur og sést þá kostnaður afborgana, vaxtagreiðslna og eftirstöðvna. Þetta er sýnt á ársgrundvelli til hliðar og síðan hversu mikið greiðslurnar eru hér um bil hvern mánuð hægra megin. Samtals greiðslur sýna einnig heildargreiðslubyrðina á ári. Hún er hærri á verðtryggðum lánum því slík lán eru greidd mikið hægar niður, sem þýðir að veginn lánstími þeirra er lengri þó svo að vaxtakjörin í skjalinu séu þau sömu. Rétt er að benda á að verðbólguvæntingar eru viðmið Seðlabankans um verðbólgu en raunvextir í skjalinu eru hærri en raunvextir flesta lánastofnanna í dag. Hvað verðtryggð lán varðar þá ætti að vera nóg að slá inn nýja tölu fyrir raunvexti en hjá óverðtryggðum vöxtum er hægt að slá inn beint nafnvaxtatöluna eða auka raunvexti þangað til að sú tala stemmir við þau vaxtakjör sem miðað er við.

MWM

 

 

 

Fyrirsagnir fjölmiðla og allur textinn - áhrif á fjárfestingar

Arion banki, sem ég á beinan hlut í, tilkynnti afkomu sína fyrstu þrjá mánuði ársins eftir lokun markaða í gær. Eins og við var að búast var hún ekki glimrandi, því áður hafði komið fram að bankinn hefði þurft að afskrifa enn frekari upphæðum vegna gjaldþrots WOW air og auk þess gjaldfærði bankinn kostnað vegna dóms í tengslum við lögsókn Wikileaks gegn Valitor, sem er í eigu Arion banka.

Orðrétt stendur eftirfarandi í fyrstu línum tilkynningar Arion banka til Kauphallarinnar:

Jákvæð þróun í kjarnastarfsemi en óreglulegir liðir hafa neikvæð áhrif

Hagnaður samstæðu Arion banka á fyrsta ársfjórðungi 2019 nam 1,0 milljarði króna samanborið við 1,9 milljarða króna hagnað á sama tímabili 2018. Arðsemi eigin fjár var 2,1% á fyrsta ársfjórðungi 2019 samanborið við 3,6% á sama tímabili árið 2018. Arðsemi eigin fjár að Valitor undanskildu var 6,2% á fyrsta ársfjórðungi 2019 samanborið við 4,8% á sama tímabili árið 2018. Valitor er skilgreint sem eign til sölu.  

Semsagt, hagnaður dregst saman og arðsemi eigin fjár er enn einn ársfjórðunginn slök. Það sem ætti þó að hafa vakið mestu athygli fjárfesta var að arðsemi eigin fjár var 6,2% að undanskildu tapi á fyrirtæki sem Arion banki er með í söluferli og er að aukast verulega.

Fyrirsagnir fjölmiðla einblíndu hins vegar á fyrstu stærðirnar. Dæmi um slíkt eru Hagnaður Arion helmingast á milli ára, Hagnaður Arion um helmingi minni en í fyrra og Arðsemi eiginfjár Arion banka aðeins 2,1 prósent.

Gengi á bréfum bankans féll í fyrstu viðskiptum dagsins í dag sem var þá 77,7 krónur á hlut. Þegar þessar línur eru skrifaðar (hádegi 9.5.2019) er gengið komið í 80,1 krónur á hlut, sem er rúmlega 3% hækkun frá fyrstu viðskiptum.

Hægt er að álykta að einhverjir fjárfestar hafi selt bréfin með upplýsingar sem tengjast fyrst og fremst fyrirsögnum. Þetta er algengt dæmi í fjármálum sem er á ensku skilgreint sem Availability, það er hvaða upplýsingar skjóta auðveldast upp í kolli fólks. Líklegt er að þeir fjárfestar sem hafi keypt í morgunsárinu, og nú, hafi hins vegar lesið allan textann, ekki bara fyrirsagnirnar.

MWM