Verðtryggð lán – Versta og næstum því besta fjárfesting síðustu 10 ára

Í síðustu viku skrifaði ég pistil um þau kjarakaup sem íslenskar fjölskyldur gerðu fyrir 20 árum síðan að kaupa húsnæði fjármagnað með verðtryggðum lánum. Helstu skilaboð þess pistils var að benda á að sú umræða um að verðtryggð lán standi í stað eða jafnvel hækki af nafnvirði þó svo að verið sé að greiða vaxtagjöld og afborganir af þeim (hluti afborgana er sáralítill fyrstu árin á jafngreiðslulánum) segi ein og sér ekki alla söguna því að ef virði húsnæðis hækki líka þá er verið að bera saman epli og appelsínur. Hvað þróunina síðustu 20 ár varðar, þá hefur húsnæðisverð hækkað margfalt meira en neysluvísitalan, sem verðtryggð lán eru bundin við

Ég fékk athugasemdir varðandi þennan pistil, meðal annars um að þetta hjálpi fólki lítið því það geti jú ekki selt húsnæði sitt, innleyst hagnað sinn og fasteignamál séu í lukku, því það þarf að fjárfesta í öðru húsnæði. Einnig var bent á að betra væri að miða við aukinn stöðugleika í stað þess að einblína á svona hagnað. Þessu er ég í gruninn sammála, en það breytir ekki staðreyndinni að fólk sem fjárfesti í húsnæði í kringum aldamótin hefur hagnast gríðarlega á þeirri þróun að húsnæðisverð hafi hækkað langt umfram neysluvísitölunni. Það er því mikil einföldun að kvarta undan því að höfuðstóll verðtryggðra lána lækki lítið án þess að taka tillit til þess að undirliggjandi eign sem fjárfest var fyrir hækki í svipuðum takti, hvað þá þegar að slíkar hækkanir eru miklu meiri.

Sjálfur tel ég að miða eigi við húsnæðislán við húsnæðisvísitölu. Það er verið að lána til kaupa á húsnæði. Eitt af því sem gagnrýnt er varðandi verðtryggð lán er að þau eru eins og afleiða og fólk skilji þau illa. Það er nefnilega svo að neysluvísitalan og virði húsnæðis getur þróast með mismunandi vegu, bæði til lengri tíma eins og ég benti á í síðustu viku og einnig til skemmri tíma, með hræðilegum afleiðingum. Ég fjalla hér aðeins um það.

2009-2019

Myndin að neðan ber saman þróun húsnæðisverðs (hér er miðað við húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu, sem getur sveiflast töluvert öðruvísi en húsnæðisverð utan höfuðborgarsvæðisins) og neysluvísitöluna. Sú þróun sýnir tvær andstæðar sögur.

Sú hrikalega þróun sem hófst árið 2008 með lækkun húsnæðisverðs kom fólki í vandræði út frá tveimur sjónahornum. Í fyrsta lagi féll vísitala íbúðaverðs um það bil 20% frá hæsta punkti til þess lægsta. Samhliða hruninu og veikingu krónunnar þá hækkaði höfuðstóll verðtryggðra lána gífurlega. Fólk sem hafði keypt húsnæði árin áður lenti því í mörgum tilvikum með neikvætt eigið fé í húsnæði sínu einungis vegna þess að neysluvísitalan hækkaði gífurlega vegna falls íslensku krónunnar samhliða því að húsnæðisverð lækkaði. Niðurstaðan var í allt of mörgum tilvikum sú að fólk hreinlega missti húsnæði sitt og margar fjölskyldur í dag eru háðar duttlungum leigumarkaðarins vegna þess og ná aldrei að kaupa aftur húsnæði.

Ég á erfitt með að ímynda mér þá tilfinningu að missa húsnæði sitt og sjá síðan húsnæðisverð hækka jafn mikið og raunin hefur verið undanfarin 7-8 ár. Húsnæðisverð hefur á skömmum tíma tvöfaldast, langt umfram hækkun neysluvísitölunnar. Það þýðir að enn erfiðra er fyrir fólk að kaupa húsnæði í dag. Ég skauta hér fram hjá þeirri umræðu að lækkandi vaxtastig er stór þáttur í þessu og kem að því síðar. Aftur, bestu fjárfesting flestra síðustu ára hefur verið fjárfestinga í húsnæði, en árið 2009 var aftur á móti í boði að taka óverðtryggð lán. Það skiptir í raun litlu máli hvort lánaformið hafi verið tekið, allir sem hafa fjárfest í húsnæði sínu síðustu árin hafa myndað myndarlegan eignarhluta í húsnæði sínu.

Ég hef heyrt í fólki lýsa ánægju sinni vegna þessarar þróunar, og hefur það ástæðu til þess. Í þessu gæti aftur á móti leynst tímasprengja sem nú þegar er hugsanlega sprungin og fjalla ég um það í næstu viku.

MWM

Neysluvísitalan - Heimild: Hagstofan

Vísitala íbúðaverðs - Heimild: Þjóðskrá 

Verðtryggð lán til kaupa á húsnæði - besta fjárfesting Íslendinga í kringum aldamótin

Eitt af því sem oft er kvartað undan verðtryggðum lánum er að þau annað hvort hækki eða standi í stað þó svo að fólk borgi vaxtakostnað af þeim mánuð eftir mánuð (í raun bara leigugjald af fjárhæðinni, rétt eins og fólk myndi greiða leigu af húsnæði) og svo afborganir (sem eru sáralitlar fyrstu árin eftir að verðtryggt jafngreiðslulán er upphaflega tekið).

Sjaldan er fjallað um það hversu mikið undirliggjandi eign, það er húsnæðið, eykst í virði á sama tíma. Það er nefnilega svo að þegar að fólk fær lán til þess að kaupa húsnæði þá er lánið sérstaklega eyrnamerkt húsnæðinu, enda er veð tekið í því. Ef virði húsnæðis lækkar minna en andvirði undirliggjandi láns, þá er eðlilegt að fólk kvarti undan þeirri slæmu þróun. Slíkt hefur, hins vegar, sjaldan verið raunin síðustu ár (ég fjalla um slæma undantekningu í næsta pistli).

Með því að líta til þeirrar þróunar sem átt hefur sér stað síðustu 20 árin sést að hækkun á virði fasteigna (frá janúar 1999 til og með janúar í ár) hefur verið miklu meiri en hækkun neysluvísitölunnar, sem verðtryggð lán eru miðuð við. Það munar afar miklu eins og sést á myndinni að neðan.

Sé miðað við stuðulinn 100 þá hefur neysluvísitalan vissulega hækkað mikið, og er nú nákvæmlega 250. Húsnæðisvísitalan (vísitala íbúðaverðs skv. Þjóðskrá) hefur á sama tímabili hækkað og er í dag 562.  Hækkun húsnæðisvísitölunnar er því um það bil þreföld hærri en hækkun neysluvísitölunnar.

Áhrifin eru gríðarleg eins og eftirfarandi (einfaldað) dæmi sýnir. Fjölskylda sem keypti húsnæði í ársbyrjun 1999 og hefði einungis borgað vexti af láni sínu (engar afborganir) fyrir 20 milljónir króna með 100% láni myndi samkvæmt þessu skulda 50 milljónir króna í dag. Virði húsnæðisins væri aftur á móti komið í 112,5 milljónir króna.

Samkvæmt ofangreindum tölum væri óinnleystur hagnaður 62,5 milljónir króna. Húsnæði hefur samkvæmt þessum tölum hækkað að meðaltali um 9% árlega síðustu 20 ár á meðan að árleg verðbólga hefur verið 4,7%. Ef litið væri á þetta sem fjárfestingu, þar sem að raunvirði hennar væri hækkun húsnæðisverðs umfram neysluvísitöluna, þá væri ávöxtunin á hverju einasta ári um það bil 4,1%.

Hægt væri að koma með rök fyrir því að fólk sem hefði tekið slík lán til fjárfestinga í húsnæði sínu hafi fengið vaxtakostnað sinn (sem er óbeint leigugjald af húsnæði) næstum því ókeypis í öll þessi 20 ár ef það myndi í dag innleysa hagnaðinn umfram verðbólgu.

Fjölskylda sem tók verðtryggt lán fyrir 20 árum síðan hefur með öðrum orðum meira en tvöfaldað virði þess miðað við að hún hafi ekki greitt krónu í afborgunum. Þar sem að verðtryggð lán voru á þeim tímapunkti eina gerð húsnæðislána sem voru í boði þá er hægt að koma með rök um að verðtryggð lán til kaupa á húsnæði hafi verið besta fjárfesting íslensks almennings í kringum síðustu aldamót, líklega sú langbesta í flestum tilvikum.

Í næsta pistli fjalla ég um þróunina frá árinu 2009, en þar hefur skipst á skin og skúrir. Rétt er að árétta að ég tel sjálfur að miða eigi við húsnæðisvísitölu þegar kemur að verðtryggðum lánum eins og ég fjallaði um í þessu útvarpsviðtali. 

MWM

Neysluvísitalan - Heimild: Hagstofan

Vísitala íbúðaverðs - Heimild: Þjóðskrá 

Netbankar og aðrir bankar

Nýr (innan gæsalappa) banki sem nefnist Auður var settur á laggirnar í vikunni. Auður, sem er í eigu Kviku banka, svipar mjög til netbanka Sparisjóðs Hafnarfjarðar, S24, sem starfaði frá árinu 1999 fram að falli sparisjóðsins, sem hafði reyndar á þeim tímapunkti sameinast Sparisjóði vélstjóra undir hinu andlausa heiti Byr sparisjóður. S24 bauð ávallt uppá bestu vaxtakjör sem fáanleg voru á markaði, bæði hvað varðar innláns- og útlánsvexti auk þess sem að bankinn bauð einnig Íslendingum fyrstur val á því að taka óverðtryggð húsnæðislán (sem engin(n) hafði áhuga á, ótrúlegt en satt). Yfirbygging S24 var lítil og í mínum huga markaði starfsfólk þessa netbanka framtíð íslenskrar fjármálaþjónustu á netinu.

Íslandsbanki sýndi lengi vel áhuga á því að kaupa S24 vegna sérstöðu netbankans, en þegar að Byr sparisjóður féll í kjöltu þess í framhaldi af hruninu ákvað Íslandsbanki einhverra hluta vegna að innlima S24 í netbanka sinn og stroka út öll sérkenni bankans, eins og þau frábæru vaxtakjör sem fólk gat gengið að vísu á þeim bænum.

Nú, heilum tíu árum síðar, kemur Kvika banki með netbanka sem er einfaldur í uppbyggingu og veitir fólki í fyrsta sinn síðan S24 var og hét almennileg vaxtakjör á óbundnum innlánsreikningum. Þetta leiðir hugann á því hversu slappir íslenskir bankar hafa verið gagnvart viðskiptavinum sínum, sem eru einnig eigendur tveggja þeirra, varðandi innlánskjör.

Þetta undirstrikar einnig ýmis spurningarmerki varðandi stefnu þeirra. Ólöf Skaptadóttir skrifaði á miðvikudaginn (13.3.2109) pistil í Fréttablaðinu í tilefni þess að Auður var að hefja starfsemi sína. Hún bendir á að uppbygging Auðar sé einföld sem veiti Kviku banka tækifæri til þess að veita innstæðueigendum almennileg vaxtakjör. Ólöf veltir því einnig fyrir sér hver stefna Landsbankans sé. Á meðan að Kvika beinir sjónum sínum á að einfalda þeim hluta af rekstri sínum sem snýr að einfaldri bankastarfsemi þá ætlar Lansbankinn að byggja stórar höfuðstöðvar á dýrasta bletti Reykjavíkurborgar. Ólöf líkir þetta við að reisa 9 milljarða króna DVD-verksmiðju árið 2019; ég verð að taka undir þau orð. Á sama tíma ákvað Íslandsbanki, hinn bankinn í eigu ríkisins, að færa höfuðstöðvar sínar enn fjær miðbæ Reykjavíkur (þær gömlu voru vel að merkja orðnar ónýtar).

Væri ég í bankaráði Landsbankans þá myndi ég leggja til að bankinn myndi, svo lengi sem hann væri í eigu ríkisins, einfalda starfsemi sína. Hann myndi sinna einfaldri bankaþjónustu fyrir almenning og láta öðrum eftir að veita flóknari bankaþjónustu. Í því gæti falist að selja þann hluta bankans sem sinnir flóknari bankaþjónustu (ég hef verið í viðskiptum við bankann og veit að starfsemi þess sem snýr að verðbréfum er verðmæt því þar liggja verðmæti í reynslu og þekkingu starfsmanna). Í því fælist að hætta að bruðla með almannafé og reisa óþarflega dýrar höfuðstöðvar og einblína frekar á þjónustu í anda þess sem S24 var og Auður er nú.

MWM