Bloggfęrslur mįnašarins, maķ 2014

Japan og óverštryggš lįn

Margir hafa gleymt žvķ aš Japan var um tķma sś žjóš sem virtist vera į góšri leiš meš aš vera leišandi veldi ķ efnahag heimsins. Žjóšin var risi ķ śtflutningi bķla og tęknivara samhliša nżjum framleišsluašferšum og mikilli įherslu į tęknižróun. Hagvöxtur var gķfurlegur og meiri en ķ Bandarķkjunum og Evrópu. Žetta įtti sér staš samhliša töluveršri uppbyggingu į mörgum svęšum landsins eftir hörmungar strķšsins į fimmta įratugnum.

Meš auknum įhrifum og stöšugri velgegni uršu fjįrfestingar minna ķgrundašar (eins og gerist oft). Žaš įtti sérstaklega viš um fasteignir. Žau kaup sem mesta athygli vöktu voru kaupin į Rockefeller Center įriš 1989, sem margir Bandarķkjamenn tóku afar illa. Mesta brjįlęšiš var žó innanlands ķ Japan žar sem til aš mynda reiknaš virši landsvęšis keisarahallarinnar ķ mišri Tókķó borg var įlķka mikiš og virši alls lands Kalifornķu fylkis.

Žessi žróun kom til vegna žess aš sparnašur žjóšarinnar sem settur var ķ banka var aš stórum hluta til lįnašur til fasteignakaupa. Meš auknu fjįrflęši til slķkra kaupa hélst fasteignaverš ekki einungis stöšugt heldur jókst virši žess sķfellt meira. Žeir fjįrfestar sem voru ekki nógu snöggir til misstu einfaldlega af tękifęrum. Almennt var tališ aš fasteignaverš gęti aldrei lękkaš. Margir komu fram meš kenningar varšandi slķkt, mešal annars aš fjöldi ķbśa vęri sķfellt aš fjölga en landsvęšiš vęri takmarkaš žvķ aš Japan er jś eyja. Žó voru helstu hękkanir fasteignaveršs bundnar viš borgir landsins en rżmi til aš stękka žęr er töluvert.

Įriš 1990 įtti sér staš bankakreppa sem var į einhverjum tķmapunkti óhjįkvęmileg vegna śtlįna ķ óvitręnar fjįrfestingar. Sś žróun fasteignaveršs sem hafši rķkt ķ mörg įr varš žveröfug nęstu įrin. Ólķkt žvķ sem geršist ķ hruninu į Ķslandi žegar aš fasteignaverš lękkaši hratt (aš raunvirši og einnig nafnvirši) žį įtti lękkunin sér staš smįm saman. 

Žetta gerši žaš aš verkum aš lįnaskuldbindingar, sem voru óverštryggšar, uršu sķfellt meiri baggi fyrir lįntakendur. Hvert jen sem greiša žurfti til baka var meira virši en žaš var įšur en kreppan įtti sér staš. Žetta var stór įstęša žess aš vķtahringur myndašist sem er hugsanlega enn til stašar.

Žessar lįnaskuldbindingar voru óverštryggšar. Žó svo aš sešlabanki Japans hafi stöšugt lękkaš vaxtastig, aš lokum nišur ķ nślliš (eitthvaš sem sešlabankastjórar lżsa sem helvķti ķ fjįrmįlastefnu) žį voru lįnin engu aš sķšur ķžyngjandi og hagvöxtur myndašist ekki (samkvęmt fręšunum myndar lįgt vaxtastig aukningu ķ hagvexti).

Óverštryggš lįnastefna ķ hśsnęšismįlum er žvķ engin töfralausn.

Hefši hśsnęšisvķsitala (vķsitala sem tengist vķsitölu hśsnęšis) veriš notuš viš lįnveitingar žį hefšu bankar lķklega vandaš sig betur viš lįnveitingar. Vitandi aš lękkun fasteignaveršs hefši žaš ķ för meš sér aš höfušstóll lįna myndi lķka lękka žį hefšu bankar haft minni hvata til aš lįna til fasteignakaupa sem voru óvitręn. Žeir vęru žį einnig aš taka į sig įhęttu vegna slķkra lįna ef miklar veršsveiflur ęttu sér staš į fasteignamarkaši. Lįntakendur hefšu einnig haft betri burši til aš takast į viš lękkandi fasteignaverš žvķ aš höfušstóll lįna žeirra hefši lękkaš ķ takti viš vķsitölu fasteignaveršs og greišslubyršin hefši lękkaš hlutfallslega jafn mikiš. Einnig hefšu lįn meš breytileg vaxtakjör einnig virkaš betur žvķ aš stżrivextir hefšu žannig nįš aš örva atvinnulķf landsins.

Reynslan frį Japan er eitt af mörgum dęmum žess aš rétt er aš miša viš hśsnęšisvķsitölu viš fasteignalįnveitingar ķ staš verštryggšra eša óverštryggšra lįna.

MWM


Verštryggingin burt en hvaš svo? Svar: Hśsnęšisvķsitölulįn

Margar góšar tillögur er aš finna ķ nżlegriskżrslu verkefnisstjórnar um framtķšarskipan hśsnęšismįla. Mį žar nefnatillögur um aš full endurgreišsla viršisaukaskatts vegna hśsnęšisframkvęmdaverši varanleg. Į svipušum nótum er lagt til aš hęgt verši varanlega aš nżtaséreignarsparnaš til greišslu į hśsnęšislįnum (ég tel aš takmarkanir ęttu ašvera į slķkri leiš verši hśn varanleg en sś umręša bķšur betri tķma). Aš lokumer žaš jįkvętt aš lagt sé til aš stigin verši skref ķ žį įttina aš afnemaverštryggš hśsnęšislįn eins og žau eru ķ dag. Hiš neikvęša viš žį hugmynd er ašašeins er fjallaš um óverštryggš lįn sem kost, en slķk lįn hafa margarneikvęšar hlišar. Hér fjalla ég stuttlega um helstu kosti og galla verštryggšraog óverštryggšra lįna og žau lįn, žaš er lįn bundin hśsnęšisvķsitölu, sem égtel vera miklu betri kost fyrir bęši lįntakendur og lįnveitendur.

Nokkrir (ó)kostir (ó)verštryggšra hśsnęšislįna

Einn af ókostum verštryggšra hśsnęšislįna einsog žau eru śtfęrš į Ķslandi ķ dag er aš veriš er aš lįna fyrir kaupum į hśsnęšien lįniš fylgir almennu veršlagi. Žetta žżšir aš mikiš misvęgi getur įtt sérstaš į milli almennu veršlagi og veršlagi hśsnęšis. Oft žegar veriš er ašśtskżra verštryggingu er tekiš dęmi um aš mašur fį kind lįnaša og aš įri lišnuborgi mašur kindina til baka auk vaxta žvķ kindin hefur į tķmabilinu veittįkvešna įvöxtun. Ķ nśverandi fyrirkomulagi verštryggšra lįna fęr fólk lįn fyrirhśsi en greišir til baka samkvęmt męlingum sem til lengri tķma sveiflast ķtakti viš hśsnęšisverš. Til skemmri tķma, og sį tķmi getur veriš raunartöluvert langur (sem žżšir aš męlingar til lengri tķma jafnist śt sé afarlangur tķmi), getur žróun almenns veršlags og hśsnęšisveršs sveiflast meš afarólķkum hętti, sérstaklega ķ landi eins og Ķslandi žar sem aš gengi gjaldmišilsokkar getur magnaš sveiflur almenns veršlags gķfurlega.

Margir sem tóku lįn ķ upphafi tķundaįratugarins til hśsnęšiskaupa fylgdust meš bros į vör žegar aš virši hśsnęšisžeirra jókst langt umfram almennri veršbólgu fram aš įrinu 2007 sem gerši žašaš verkum aš mikil eignarmyndun vegna žessa misvęgis įtti sér staš. Eins ogallir vita gekk žetta misvęgi til baka og gott betur ķ kjölfar hrunsins og žeireinstaklingar og fjölskyldur sem fjįrfestu ķ hśsnęši sįu verštryggšu lįn sķnrjśka upp į mešan aš virši fasteignar žeirra féll į sama tķma.

Nśverandi mynd af verštryggšum lįnum gerir žašeinnig aš verkum aš lįnveitandi ber litla įhęttu af hękkun veršbólgu enlįntakandi žarf aš bera žęr byršar, oft į žeim tķmum sem mest į reynir. Til ašbęta grįu ofan į svart żtir žessi raunveruleiki undir freistnivanda višlįnveitingar slķkra lįna.

Annar ókostur verštryggšra lįna er ašstżrivextir Sešlabanka hafa sįralķtil įhrif į vaxtastig slķkra lįna. Verštryggšlįn eru allt aš žvķ ónęm fyrir eitt af helsta stjórntęki Sešlabankans varšandiženslu ķ žjóšfélaginu enda var raunvaxtastig hśsnęšislįna lęgra įrin ķundanfara hrunsins en žaš hafši veriš ķ mörg įr įšur žrįtt fyrir ašSešlabankinn vęri stöšugt aš hękka stżrivexti vegna ofženslu ķ ķslenskažjóšarbśinu.

Žaš eru aftur į móti nokkrir kostir višverštryggš lįn. Greišslubyrši slķkra lįna er almennt jafnari en hjį óverštryggšumlįnum. Karl Garšarsson, alžingismašur, skrifaši į sķšasta įri grein žar semhann sóttist eftir lausnum į žvķ hvernig hęgt vęri aš afmį verštryggš lįn įĶslandi en jįtaši į sama tķma aš hann sjįlfur gęti ekki tekiš óverštryggš lįnžvķ aš greišslubyrši slķkra lįna vęri ķ upphafi of mikil fyrir hann. ŽśsundirĶslendinga hafa svipaša sögu aš segja og hef ég heyrt um aš töluvert margirhafi fęrt sig yfir ķ verštryggš lįn undanfariš af žeim sökum. Žegar ašveršbólguskot eiga sér staš munar enn frekar um žetta en fįir hefšu getaš stašišviš rśmlega 20% vaxtakostnaš įriš 2008 žegar aš vaxtastig hérlendis rauk upp. Hérhafa verštryggš lįn vinninginn enda dreifšist slķkt veršbólguskot til margraįra. Žó mį jafna śt žannig lįn meš žvķ aš hafa vaxtažak į žeim, sem žżšir ašhękki vextir umfram įkvešnu marki er umframkostnašurinn tekinn aš lįni, en žįer ķ raun veriš aš veita verštryggš lįn ķ óverštryggšri saušsgęru.

Samkvęmt tölum (og einnig fręšunum) sķšustuįra hafa raunvextir (žeir vextir sem skipta raunverulegu mįli) verštryggšralįna veriš lęgri en raunvextir óverštryggšra lįna. Žetta žarf ekki aš koma įóvart žvķ aš lįntakinn tekur į sig įhęttuna sem hlżst af veršbólguskotum (tillengri tķma jafnast slķkt śt). Žetta gerir žaš aš verkum aš stefna um aš bannategund lįna sem veitir lįntökum betri kjör og stefna aš formi lįna sem krefjasthęrri raunvaxta er vęgast sagt undarleg. Žaš er meš öšrum oršum veriš aš neyšafjölskyldur Ķslands til aš taka lįn meš lakari kjörum.

Hśsnęšislįnavķsitala

Žvķ er ešlilegt aš finna leiš sem heldurhelstu kosti verštryggšra lįna įn žeirra augljósu galla sem felast ķ slķkumlįnum. Óverštryggš lįnveitingar eru ekki svariš. Sįraeinföld leiš er tilstašar. Hśn felst ķ žvķ aš lįn séu bundin hśsnęšisvķsitölu Fasteignamatirķkisins (FMR).

Slķk lįn eru bundin hśsnęšisvķsitölu. Hękkivirši hśsnęšis žį hękkar virši lįnsins lķka. Ef fjölskylda leggur fram 20%eiginfjįrframlag ķ hśsnęši og virši žess lękkar žį lękkar undirliggjandi lįnlķka. Aš sama skapi žį fęst ekki aušveldur hagnašur ef hśsnęšisverš hękkar. Efkeypt er hśsnęši aš andvirši 20 milljóna króna og fengiš er 16 milljóna krónalįn (20% eiginfjįrframlag) og virši hśsnęšisins tvöfaldast ķ 40 milljón krónuržį hękkar lįniš einfaldlega ķ 32 milljónir króna. Lękki virši hśsnęšis nišur ķ15 milljónir króna žį lękkar lįniš nišur ķ 12 milljónir króna.

Žaš vęri jafnvel hęgt aš śtfęra slķk lįn eftir landssvęši žannig aš lįn śti į landi hękki ekki naušsynlega ķ takti viš lįn į höfušborgarsvęšinu. 

Hér heldur lįnveitandi įvallt sama vešhlutfallinuķ lįnveitingu sinni og lįntaki ber takmarkaša įhęttu vegna veršsveiflna žvķ ašlįniš hękkar (eša lękkar) ķ takti viš undirliggjandi eign sķna. Žannig lękkaraunvextir lįns įn žess aš lįntaki beri byršar veršbólguskota meš reglulegumillibili.

Meš žessu fyrirkomulagi er hęgt aš dreifagreišslum jafnt yfir į tķmabil įn žess aš veršbólga bķti ķ lįn. Žar sem ašlįnin sveiflast ķ takti viš virši undirliggjandi fasteignar žį eykur hverafborgun af lįninu hlutfall eignar lįntakans ķ henni. Sé til dęmis 20%eiginfjįrframlag til stašar žį vęri hęgt aš sżna į greišslusešlum hvernigeignamyndunin (samkvęmt stöšlum FMR) smįm saman fer upp ķ 21%, 22% og sķšan ęhrašar vaxandi. Vitund fólks į eignarmynduninni veršur skżrari sem eykur hvataviš aš greiša lįn hrašar nišur.

Žessi leiš dregur einnig śr lķkum į žvķ ašhękkandi verš fasteigna leiši til enn frekari veršhękkana. Algengt var aš fólkfannst sem žaš vęri aš missa af einhverri lest žegar aš fasteignaverš rauk uppįrin 2004-2006, enda aušveld eignamyndun allsrįšandi hjį žeim sem įttu fasteign.Ef hlutfall eignar helst ķ staš žį minnka lķkur į žvķ aš fasteignaverš rjśki afstaš žvķ žį verša raddir hįvęrrar um aš lįnin hękki ķ sama takti sem dregur śr “įnęgju”hękkandi fasteignaveršs.

Samantekt

Verštryggš lįn ķ nśverandi mynd hafa slęmagalla. Óverštryggš lįn er slök lausn. Hśsnęšisvķsitölulįn er aftur į mótieinföld og góš lausn viš aš losa viš galla verštryggšu lįnanna en halda žó ķjįkvęšu žęttina.

MWM 

https://www.vr.is/Uploads/VR/utgefid_efni_vr/Verdtrygging%20fjarskuldbindinga.pdf

 


Innskrįning

Ath. Vinsamlegast kveikiš į Javascript til aš hefja innskrįningu.

Hafšu samband