Tvísýnleiki fólks á leigumarkaði – Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst

Viðskiptaráð Íslands birti um daginn útreikninga á svokallaðri eymdarvísitölu. Ef árin eftir hrun eru fráskilin þá hefur hún aldrei mælst jafn há og nú. Þetta ætti ef til vill ekki að koma á óvart. Samkvæmt Félagsvísum sem Hagstofan birti í sumar hefur staða verst settu hópa á Íslandi ekki lagast eins og ætla mætti í ljósi stöðugs hagvaxtar frá hruni (merki eru um að Covid sé tímabundið slæmt ástand sem nú hjaðni fljótt). Athygli vekur hversu mikla áherslu skýrslan leggur á stöðu fólks á húsnæðismarkaði. Nokkrir hópar standa augljóslega verst frá efnahagslegu sjónarmiði, fólk sem býr eitt og einstæðir foreldrar. Fram kemur að árið 2019 (síðasta ár í úrtakinu) var hlutfall einstæðra foreldra undir lágtekjumörkum hærra en nokkru sinni síðan að mælingar hófust árið 2004. Einnig kemur fram að íþyngjandi húsnæðiskostnaður sé mun algengari hjá fólki sem leigir en þeim sem eru á leigumarkaði.

Þetta má að stórum hluta rekja til eftirmála hrunsins. Hlutfall heimila á leigumarkaði hækkaði úr 17% árið 2007 í 28% árið 2012, og var mesta aukningin meðal fólks á aldrinum 25–34 ára, lágtekjufólks og einstæðra foreldra. Þetta hlutfall hefur haldist nokkuð stöðugt þrátt fyrir samfelldan hagvöxt síðan þá. Það sem meira er, langflestir Íslendingar kjósa að komast af leigumarkaði en einfaldlega geta það ekki.

Ný grein, Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst, sem ég skrifaði ásamt Kristínu Loftsdóttur og Önnu Lísu Rúnarsdóttur, lítur á aðstæður fólks á leigumarkaði. Sjónum er aðallega beint að því hvort sá hópur glími við tvísýnleika eða ekki. Viðtöl við marga einstaklinga með ólíkan bakgrunn gefur því miður til kynna að fólk glímir almennt við mikið óöryggi varðandi húsaskjól, aðstæður húsnæðis og leiguverð.

Þetta óöryggi tengist, kaldhæðnislega, að stórum hluta helsta drifkrafti íslensks efnahagslífs síðustu ára; ferðamennskuna. Ekki aðeins fóru margar íbúðir af almennum leigumarkaði vegna þess að þeim var umbreytt í Airbnb íbúðir heldur bættust við um það bil sjö þúsund innflytjendur við störf í ferðamálageiranum, sem jók enn frekar eftirspurn eftir leiguhúsnæði. Um það fjalla ég í annarri grein sem birtist sem bókarkafli í nýrri bók á vegum Springer útgáfunnar.

Greinin er birt í tímariti Íslenska þjóðfélagsins og er hægt að nálgast hana á þessari slóð - https://www.dropbox.com/s/82in2fz3uzcll7w/tvisynileiki%20og%20upplifun%20leigenda.pdf?dl=0

Því má við bæta að ég og Kristín Erla Tryggvadóttir höfum síðustu vikurnar verið að draga saman gögn varðandi stöðu fólks á leigumarkaði. Við stefnum að því að hafa fyrirlestur varðandi fyrstu niðurstöður okkar innan tíðar í HR. Auk þess hefur Erika Rós Grétarsdóttir bæst í hópinn til að aðstoða okkur við samanburðargreiningu á íslenskum tölum og húsnæðistölum á alþjóðlegum vettvangi.

MWM

Stýrivextir, húsnæðislán og ISK

Fréttir tröllríða nú íslenskum fjölmiðlum um vænt áhrif stýrivaxtahækkana. Greiningardeildir bankanna eru nokkuð samhljóma varðandi spá um skarpa hækkun stýrivaxta næstu árin og er talan „4% plús“ orðin almenn. Í síðustu viku var fjallað um að litlu hefði mátt muna að stýrivextir hækkað 0,25% meira en raunin varð. Ég tel það vera ólíklegt að stýrivextir hækki svona mikið. Ein ástæða er að verðbólga næstu tólf mánaða er líklegast tímabundin. Framboðshlið vara á alþjóða vettvangi er að aðlaga sig gagnvart aukinni eftirspurn samhliða hjöðnun Covid áhrifa. Það eru, aftur á móti, önnur atriði innanlands sem ég einblíni á hér varðandi þessa skoðun mína.

Greiðslubyrði húsnæðislána og stýrivextir

Ljóst er að stýrivextir eiga eftir að hækka; sögulega séð eru þeir almennt í kringum verðbólgu hverju sinni en hafa síðan Covid skall á verið um 3% undir verðbólgu, sem sýnir lítil merki um að hjaðna undir óbreyttum kringumstæðum. Áhyggjur eru um að greiðslubyrði óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum hækki mikið því „leigukostnaður“ lánanna hækkar í ákveðnum takti við stýrivexti. Hafa margir lántakendur gripið til þess ráðs að umbreyta lánum sínum í fasta vexti. Það er þó ekki alveg augljóst hversu miklum árangri það skilar því álagið við að skipta yfir í fasta vexti er í kringum 1%. Auk þess eru slíkir vextir einungis fastir í þrjú eða fimm ár; eftir það fylgja þeir vaxtastigi þess tíma þegar „fasta“ tímabilinu lýkur.

Sé gert ráð fyrir að óverðtryggð lán hækki í svipuðum takti og stýrivextir, þá má ætla að vaxtakjör fólks með slík lán tvöfaldist á nokkrum árum, eða úr um það bil 3,5% uppí allt að 7%, gangi spár greiningadeilda eftir. Greiðslubyrði fólks sem er með lán til lengri tíma en 20 ár myndi samkvæmt þessu næstum því einnig tvöfaldast (afborganir á lengri lánum vigta hlutfallslega minna af greiðslubyrðinni). Þetta væri heldur erfið lexía fyrir flesta sem tóku slík lán.

Ég á, hins vegar, bágt með að trúa því að Seðlabankinn láti slíkt gerast án þess að leita allra leiða til að koma í veg fyrir það. Aðrar leiðir eru færar til að draga úr verðbólgu. Þó svo að óhjákvæmilegt sé að stýrivextir hækki meira en þeir eru nú þá tel ég að spár greiningadeilda varðandi stýrivaxtastig næstu ára vera full svartsýna.

Vert er að hafa í huga að stýrivextir einir sér hafa í raun sáralítil áhrif á efnahagslífið í heild. Hér má benda á að stýrivextir í dag miðast við hvað fjármálastofnanir fá fyrir að leggja pening í Seðlabankann, ekki lánakostnaður þeirra eins og var árin fyrir hrun.

Aðrar leiðir

Ein leið, sem ég hef áður bent á, er einfaldlega að hefja inngrip á gjaldeyrismarkaði og kaupa íslenskar krónur. Slíkt myndi styrkja íslensku krónuna, sem gerir það að verkum að erlendar verðhækkanir koma síður fram, ef nokkuð, í íslensku verðlagi. Óvíst er hversu mikið inngrip Seðlabankinn þurfi við þetta. Veltur það aðallega á ferðamannastraumnum. Ef væntingar um fjölda ferðamanna á næstu misserum ganga eftir er líklegt að gengi krónunnar styrkist í svipuðum dúr og gerðist árin 2015-2019.

Auk þess er líklegt að bankarnir hefjist handa við að greiða á ný arð til hluthafa sinna. Seðlabankinn skrúfaði fyrir slíkar greiðslur í upphafi Covid til að tryggja nægilega mikið peningamagn í umferð í þáverandi óvissu, en nú er engin ástæða fyrir slíku (búið er að rýmka reglurnar). Arion banki hefur notað umfram fjármagn sitt að hluta til við endurkaup eigin bréfa, en hækki gengi bréfa bankans enn frekar er líklegt að bankinn sjái minni ástæðu til að halda slíkum endurkaupum áfram. Miðað við þær björtu horfur sem nú ríkja í rekstri bankanna er líklegt að þeir nýti enn frekar svigrúm til að nota umfram fjármagn í arðgreiðslur frekar en að kynda undir verðhækkunum húsnæðis með fasteignalánum. Samkvæmt flestum rannsóknum varðandi hækkun húsnæðis þá er það þessi „vilji“ sem er helsta almenna ástæða fyrir hækkunum húsnæðis (framboðs og eftirspurnarsambandið er flóknara en almennt er kennt í hagfræði 101 áföngum).

Stýrivextir hækka, en ekki svona mikið

Seðlabankastjóri sagði nýlega í viðtali að Íslendingar hafi nú möguleika á því að búa við stöðugt lágvaxtaumhverfi. Mér þætti það undarlegt ef peningastefnunefndin myndi í framhaldi af slíkum yfirlýsingum hefja mikið og skarpt vaxtahækkanaferli. Líklegra er að Seðlabankinn grípi fyrst til ofangreindra úrræða.

MWM

Verðbólguvæntingar - hækkandi stýrivextir og sterkari króna

Hagfræðideild Landsbankans birti í morgun uppfærða verðbólguspá. Gerir deildin ráð fyrir meiri verðbólgu til skemmri tíma miðað við fyrri spár hennar. Hún telur að verðbólga verði í janúar verði 4,8% og 3,2% án húsnæðisþáttar. Þetta er töluvert umfram verðbólgumarkmiðum Seðlabankans.

Þó svo að deildin spái hjaðnandi verðbólgu í framhaldinu þá eru blikur á lofti í þeim efnum. Erlendis hefur verðbólga ekki mælst jafn há í áraraðir og er til að mynda 5,4% nú í Bandaríkjunum. Í Bretlandi er vöruskortur á nauðsynjavörum kominn á það stig að fólk er farið að kaupa jólamatinn strax í október. Costco verslanir eru farnar að skammta klósettpappír. Hrávöruskortur er allsráðandi, sem hefur leitt til þess að vöntun á orku er meiri en í manna minnum á sumum svæðum. 

Neysluvísitala

Stór hluti af neysluvísitölunni samanstendur af innfluttum vörum. Slíkt kom áþreifanlega fram í framhaldi af hruninu þegar að íslenska krónan hrundi á alþjóðlegum mörkuðum; innfluttar vörur ruku upp í verði með tilheyrandi verðbólgu þrátt fyrir að húsnæðisverð lækkaði rúmlega 15%. Hækkandi verðbólga erlendis á vörum sem Íslendingar flytja inn eykur því að öllu óbreyttu þrýsting á viðvarandi verðbólgu hérlendis á næsta ári.

Seðlabankinn

Seðlabankinn hefur lýst því yfir að stefnan hjá honum sé að viðhalda lágu vaxtastigi. Það gengur þó ekki til lengdar að halda stýrivöxtum miklu lægri en verðbólgu. Skuldabréfamarkaðurinn hefur nú þegar reiknað hækkandi vöxtum í ávöxtunarkröfu skuldabréfa. Ein leið til að draga úr verðbólgu er í gegnum virði fasteigna. Ólíklegt er hins vegar að bankinn vilja snöggkæla fasteignamarkaðinn.

Því tel ég það vera líklegt að Seðlabankinn grípi til þess ráðs að hefja á ný inngrip inná gjaldeyrismarkaði með kaupum á íslensku krónunni. Slíkt leiðir til styrkingar krónunnar. Vegur það á móti þeirri verðbólgu sem nú ríkir erlendis. Með þessu dregur bankinn úr innlendri verðbólgu og kemst hjá því (vonandi) að hér fari verðbólga úr böndunum án þess að snarhækka skammtímavexti.

MWM

Ég var í gær í viðtali hjá Magdalenu Önnu Torfadóttur í þættinum Markaðurinn. Hægt er að sjá það hérna - https://hringbraut.frettabladid.is/sjonvarp/markadurinn/13-oktober-2021/