Upptaka annars gjaldmiðils, afnám gjaldeyrishafta og húsnæðisvísitalan

Eitt af helstu áhyggjuefnum í tengslum við snjóhengjuna svokölluðu, sem heldur íslensku efnahagslífi í gíslingu gjaldeyrishafta, er að með afnámi gjaldeyrishafta kæmi veiking krónunnar (hvort sem hún væri skammvinn eða að einhverju leyti varanleg) til með að auka verðbólgu. Jafnvel þó að tekin væri ákvörðun um að beintengja íslensku krónuna við annan gjaldmiðil, eða taka einfaldlega upp annan gjaldmiðil (eins og til dæmis evruna), þá eru miklar líkur á því að sú tenging yrði á töluvert óhagstæðara gengi fyrir Íslendinga en núverandi skráða gengi gefur vísbendingu um. Það þýðir að innfluttar vörur kæmu til með að hækka í verði og óhjákvæmilegu verðbólguskoti í framhaldinu.

Áhrif af afnámi gjaldeyrishafta á verðtryggð og óverðtryggð lán

Sú þróun aukinnar verðbólgu samhliða afnámi gjaldeyrishafta, sama í hvaða formi það væri, yki á nýjan leik eftirstöðvar lána á verðtryggðum lánum því að aukning verðbólgu bættist við höfuðstól verðtryggðra lána sem greiða þarf vexti af auk afborganna. Ekki er sjálfgefið að fasteignaverð fylgdi slíkri þróun (nýleg reynsla gefur til kynna að öfug þróun ætti sér stað) og því gæti sú eignarmyndun sem fjölskyldur hafa lagt hart að sér að skapa orðið að litlu sem engu við afnám gjaldeyrishafta.

Þar sem að vaxtastig fylgir almennt verðbólgu þá er líklegt að vaxtastig hækkaði við afnám gjaldeyrishafta þannig að fjölskyldur með óverðtryggð lán yrðu einnig fyrir barðinu á afnámi gjaldeyrishafta. Í stað þess að verðbólga bætist við eftirstöðvar slíkra lána þá þyrftu þau heimili að glíma við hærra vaxtaálag sem gæti aukið greiðslubyrðina afar mikið, jafnvel of mikið fyrir mörg þeirra. Sú aukning gæti orðið miklu meiri en hjá þeim sem væru með verðtryggð lán, nema ef þeir lántakendur væru með vaxtaþak á lánum sínum. Vaxtaþök á óverðtryggðum lánum eru þó ekkert annað en önnur útgáfa af verðtryggðum lánum, en í báðum tilfellum er verið að taka lán vegna verðbólgu, eða hærra vaxtastigs í tilfelli óverðtryggðra lána, til að jafna út greiðslubyrði lánanna.

Önnur einfaldari leið - HNV

Það er til einföld leið til að minnka þetta högg sem hlytist af afnámi gjaldeyrishafta. Ef húsnæðislán yrðu tengd húsnæðisvísitölu (HNV) þá yrðu áhrifin af afnámi gjaldeyrishafta töluvert minni; það er jafnvel hugsanlegt að höfuðstóll fasteignalána lækkaði tímabundið í framhaldi af slíkum aðgerðum. Í stað þess að lán sveifluðust í takti við verðbólgu, sem getur sveiflast í öfugu hlutfalli við virði fasteignar, þá fylgja lán tengd HNV einfaldlega mælingu á virði fasteigna samkvæmt Þjóðskrá Íslands (áður Fasteignamati ríkisins). Því er beintenging húsnæðislána við gengi íslensku krónunnar, einn helsti ljóður verðtryggðra lána, afnumin með húsnæðisvísitölulánum.

Reynslan sýnir að fasteignaverð hækkar ekki nægjanlega  þegar að íslenska krónan styrkist óeðlilega mikið (sem hylur undirliggjandi verðbólgu) en lækkar á versta tíma fyrir íslensk heimili samhliða versandi efnahag og þegar að íslenska krónan veikist (sem skapar verðbólguskot). Reynslan árin 2002-2010 sýndi þetta í verki og ekki er ástæða til að halda að sú þróun verði öðruvísi í framtíðinni.

Með afnámi gjaldeyrishafta (gæti verið í formi tengingar við annan gjaldmiðil eða upptöku hans) er viðbúið að skammtímaáhrifin fyrir íslenskt efnahagslíf gætu orðið erfið þó svo að langtímaáhrifin væru jákvæð. Höggið yrði þó óhjákvæmilega þungt fyrir flest heimili sem væru ekki skuldlaus, sama hvort um væri að ræða verðtryggð eða óverðtryggð lán. Væru íslensk heimili í auknum mæli með lán tengd HNV væri slík þróun hins vegar ólíkleg. Ef eitthvað er kæmi höfuðstóll lána jafnvel til með að lækka tímabundið samhliða samdrætti (þegar að íslensk heimili þurfa mest á því að halda) en hækka samhliða auknum langtímahagvexti (þegar að almennt góðæri ríkir hjá íslenskum heimilum).

Byggingarkostnaður og raunvirði íbúðarverðs

Þetta er ekki alveg þó svo einfalt. Með tímabundinni veikingu krónunnar hækkar innflutningsverð byggingarvara sem gerir nýbyggingar dýrari. Byggingarkostnaður myndi óhjákvæmilega hækka og drægi tímabundið úr framkvæmdum. Minni framkvæmdir þýða minna framboð húsnæðis og samkvæmt einföldum fræðum varðandi framboði og eftirspurn leiðir slíkt til hækkandi íbúðaverðs. Áhrifin af því yrðu hins vegar miklu minni auk þess sem að vöntun á fasteignum er aðallega tengd minni eignum, sem hafa hlutfallslega minni áhrif á fasteignaverð. Því má við bæta að nýlega birtist grein í Viðskiptablaðinu, Fasteignaverð rýkur upp eftir Guðna Rúnar Gíslason, sem sýnir að raunvirði íbúðarhúsnæðis er 66,8%-23,3% hærra í dag miðað við árin 2000-2004, ár sem að fáir töldu að fasteignaverð væri sérstaklega lágt.

Sé vilji þjóðarinnar um að beintengja gjaldmiðil okkar við alþjóðlegan gjaldmiðil, í hvaða formi sem er, og afnema samhliða því gjaldeyrishöft, er almenn upptaka HNV vegna fasteignalána stórt skref í þá áttina.

Samantekt um kosti HNV birtist í Fréttablaðinu í dag - sjá hérna

http://www.visir.is/husnaedisvisitala-/article/2014706039919

MWM