Japan og óverðtryggð lán

Margir hafa gleymt því að Japan var um tíma sú þjóð sem virtist vera á góðri leið með að vera leiðandi veldi í efnahag heimsins. Þjóðin var risi í útflutningi bíla og tæknivara samhliða nýjum framleiðsluaðferðum og mikilli áherslu á tækniþróun. Hagvöxtur var gífurlegur og meiri en í Bandaríkjunum og Evrópu. Þetta átti sér stað samhliða töluverðri uppbyggingu á mörgum svæðum landsins eftir hörmungar stríðsins á fimmta áratugnum.

Með auknum áhrifum og stöðugri velgegni urðu fjárfestingar minna ígrundaðar (eins og gerist oft). Það átti sérstaklega við um fasteignir. Þau kaup sem mesta athygli vöktu voru kaupin á Rockefeller Center árið 1989, sem margir Bandaríkjamenn tóku afar illa. Mesta brjálæðið var þó innanlands í Japan þar sem til að mynda reiknað virði landsvæðis keisarahallarinnar í miðri Tókíó borg var álíka mikið og virði alls lands Kaliforníu fylkis.

Þessi þróun kom til vegna þess að sparnaður þjóðarinnar sem settur var í banka var að stórum hluta til lánaður til fasteignakaupa. Með auknu fjárflæði til slíkra kaupa hélst fasteignaverð ekki einungis stöðugt heldur jókst virði þess sífellt meira. Þeir fjárfestar sem voru ekki nógu snöggir til misstu einfaldlega af tækifærum. Almennt var talið að fasteignaverð gæti aldrei lækkað. Margir komu fram með kenningar varðandi slíkt, meðal annars að fjöldi íbúa væri sífellt að fjölga en landsvæðið væri takmarkað því að Japan er jú eyja. Þó voru helstu hækkanir fasteignaverðs bundnar við borgir landsins en rými til að stækka þær er töluvert.

Árið 1990 átti sér stað bankakreppa sem var á einhverjum tímapunkti óhjákvæmileg vegna útlána í óvitrænar fjárfestingar. Sú þróun fasteignaverðs sem hafði ríkt í mörg ár varð þveröfug næstu árin. Ólíkt því sem gerðist í hruninu á Íslandi þegar að fasteignaverð lækkaði hratt (að raunvirði og einnig nafnvirði) þá átti lækkunin sér stað smám saman. 

Þetta gerði það að verkum að lánaskuldbindingar, sem voru óverðtryggðar, urðu sífellt meiri baggi fyrir lántakendur. Hvert jen sem greiða þurfti til baka var meira virði en það var áður en kreppan átti sér stað. Þetta var stór ástæða þess að vítahringur myndaðist sem er hugsanlega enn til staðar.

Þessar lánaskuldbindingar voru óverðtryggðar. Þó svo að seðlabanki Japans hafi stöðugt lækkað vaxtastig, að lokum niður í núllið (eitthvað sem seðlabankastjórar lýsa sem helvíti í fjármálastefnu) þá voru lánin engu að síður íþyngjandi og hagvöxtur myndaðist ekki (samkvæmt fræðunum myndar lágt vaxtastig aukningu í hagvexti).

Óverðtryggð lánastefna í húsnæðismálum er því engin töfralausn.

Hefði húsnæðisvísitala (vísitala sem tengist vísitölu húsnæðis) verið notuð við lánveitingar þá hefðu bankar líklega vandað sig betur við lánveitingar. Vitandi að lækkun fasteignaverðs hefði það í för með sér að höfuðstóll lána myndi líka lækka þá hefðu bankar haft minni hvata til að lána til fasteignakaupa sem voru óvitræn. Þeir væru þá einnig að taka á sig áhættu vegna slíkra lána ef miklar verðsveiflur ættu sér stað á fasteignamarkaði. Lántakendur hefðu einnig haft betri burði til að takast á við lækkandi fasteignaverð því að höfuðstóll lána þeirra hefði lækkað í takti við vísitölu fasteignaverðs og greiðslubyrðin hefði lækkað hlutfallslega jafn mikið. Einnig hefðu lán með breytileg vaxtakjör einnig virkað betur því að stýrivextir hefðu þannig náð að örva atvinnulíf landsins.

Reynslan frá Japan er eitt af mörgum dæmum þess að rétt er að miða við húsnæðisvísitölu við fasteignalánveitingar í stað verðtryggðra eða óverðtryggðra lána.

MWM