Verðtryggingin burt en hvað svo? Svar: Húsnæðisvísitölulán

Margar góðar tillögur er að finna í nýlegriskýrslu verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála. Má þar nefnatillögur um að full endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna húsnæðisframkvæmdaverði varanleg. Á svipuðum nótum er lagt til að hægt verði varanlega að nýtaséreignarsparnað til greiðslu á húsnæðislánum (ég tel að takmarkanir ættu aðvera á slíkri leið verði hún varanleg en sú umræða bíður betri tíma). Að lokumer það jákvætt að lagt sé til að stigin verði skref í þá áttina að afnemaverðtryggð húsnæðislán eins og þau eru í dag. Hið neikvæða við þá hugmynd er aðaðeins er fjallað um óverðtryggð lán sem kost, en slík lán hafa margarneikvæðar hliðar. Hér fjalla ég stuttlega um helstu kosti og galla verðtryggðraog óverðtryggðra lána og þau lán, það er lán bundin húsnæðisvísitölu, sem égtel vera miklu betri kost fyrir bæði lántakendur og lánveitendur.

Nokkrir (ó)kostir (ó)verðtryggðra húsnæðislána

Einn af ókostum verðtryggðra húsnæðislána einsog þau eru útfærð á Íslandi í dag er að verið er að lána fyrir kaupum á húsnæðien lánið fylgir almennu verðlagi. Þetta þýðir að mikið misvægi getur átt sérstað á milli almennu verðlagi og verðlagi húsnæðis. Oft þegar verið er aðútskýra verðtryggingu er tekið dæmi um að maður fá kind lánaða og að ári liðnuborgi maður kindina til baka auk vaxta því kindin hefur á tímabilinu veittákveðna ávöxtun. Í núverandi fyrirkomulagi verðtryggðra lána fær fólk lán fyrirhúsi en greiðir til baka samkvæmt mælingum sem til lengri tíma sveiflast ítakti við húsnæðisverð. Til skemmri tíma, og sá tími getur verið raunartöluvert langur (sem þýðir að mælingar til lengri tíma jafnist út sé afarlangur tími), getur þróun almenns verðlags og húsnæðisverðs sveiflast með afarólíkum hætti, sérstaklega í landi eins og Íslandi þar sem að gengi gjaldmiðilsokkar getur magnað sveiflur almenns verðlags gífurlega.

Margir sem tóku lán í upphafi tíundaáratugarins til húsnæðiskaupa fylgdust með bros á vör þegar að virði húsnæðisþeirra jókst langt umfram almennri verðbólgu fram að árinu 2007 sem gerði þaðað verkum að mikil eignarmyndun vegna þessa misvægis átti sér stað. Eins ogallir vita gekk þetta misvægi til baka og gott betur í kjölfar hrunsins og þeireinstaklingar og fjölskyldur sem fjárfestu í húsnæði sáu verðtryggðu lán sínrjúka upp á meðan að virði fasteignar þeirra féll á sama tíma.

Núverandi mynd af verðtryggðum lánum gerir þaðeinnig að verkum að lánveitandi ber litla áhættu af hækkun verðbólgu enlántakandi þarf að bera þær byrðar, oft á þeim tímum sem mest á reynir. Til aðbæta gráu ofan á svart ýtir þessi raunveruleiki undir freistnivanda viðlánveitingar slíkra lána.

Annar ókostur verðtryggðra lána er aðstýrivextir Seðlabanka hafa sáralítil áhrif á vaxtastig slíkra lána. Verðtryggðlán eru allt að því ónæm fyrir eitt af helsta stjórntæki Seðlabankans varðandiþenslu í þjóðfélaginu enda var raunvaxtastig húsnæðislána lægra árin íundanfara hrunsins en það hafði verið í mörg ár áður þrátt fyrir aðSeðlabankinn væri stöðugt að hækka stýrivexti vegna ofþenslu í íslenskaþjóðarbúinu.

Það eru aftur á móti nokkrir kostir viðverðtryggð lán. Greiðslubyrði slíkra lána er almennt jafnari en hjá óverðtryggðumlánum. Karl Garðarsson, alþingismaður, skrifaði á síðasta ári grein þar semhann sóttist eftir lausnum á því hvernig hægt væri að afmá verðtryggð lán áÍslandi en játaði á sama tíma að hann sjálfur gæti ekki tekið óverðtryggð lánþví að greiðslubyrði slíkra lána væri í upphafi of mikil fyrir hann. ÞúsundirÍslendinga hafa svipaða sögu að segja og hef ég heyrt um að töluvert margirhafi fært sig yfir í verðtryggð lán undanfarið af þeim sökum. Þegar aðverðbólguskot eiga sér stað munar enn frekar um þetta en fáir hefðu getað staðiðvið rúmlega 20% vaxtakostnað árið 2008 þegar að vaxtastig hérlendis rauk upp. Hérhafa verðtryggð lán vinninginn enda dreifðist slíkt verðbólguskot til margraára. Þó má jafna út þannig lán með því að hafa vaxtaþak á þeim, sem þýðir aðhækki vextir umfram ákveðnu marki er umframkostnaðurinn tekinn að láni, en þáer í raun verið að veita verðtryggð lán í óverðtryggðri sauðsgæru.

Samkvæmt tölum (og einnig fræðunum) síðustuára hafa raunvextir (þeir vextir sem skipta raunverulegu máli) verðtryggðralána verið lægri en raunvextir óverðtryggðra lána. Þetta þarf ekki að koma áóvart því að lántakinn tekur á sig áhættuna sem hlýst af verðbólguskotum (tillengri tíma jafnast slíkt út). Þetta gerir það að verkum að stefna um að bannategund lána sem veitir lántökum betri kjör og stefna að formi lána sem krefjasthærri raunvaxta er vægast sagt undarleg. Það er með öðrum orðum verið að neyðafjölskyldur Íslands til að taka lán með lakari kjörum.

Húsnæðislánavísitala

Því er eðlilegt að finna leið sem heldurhelstu kosti verðtryggðra lána án þeirra augljósu galla sem felast í slíkumlánum. Óverðtryggð lánveitingar eru ekki svarið. Sáraeinföld leið er tilstaðar. Hún felst í því að lán séu bundin húsnæðisvísitölu Fasteignamatiríkisins (FMR).

Slík lán eru bundin húsnæðisvísitölu. Hækkivirði húsnæðis þá hækkar virði lánsins líka. Ef fjölskylda leggur fram 20%eiginfjárframlag í húsnæði og virði þess lækkar þá lækkar undirliggjandi lánlíka. Að sama skapi þá fæst ekki auðveldur hagnaður ef húsnæðisverð hækkar. Efkeypt er húsnæði að andvirði 20 milljóna króna og fengið er 16 milljóna krónalán (20% eiginfjárframlag) og virði húsnæðisins tvöfaldast í 40 milljón krónurþá hækkar lánið einfaldlega í 32 milljónir króna. Lækki virði húsnæðis niður í15 milljónir króna þá lækkar lánið niður í 12 milljónir króna.

Það væri jafnvel hægt að útfæra slík lán eftir landssvæði þannig að lán úti á landi hækki ekki nauðsynlega í takti við lán á höfuðborgarsvæðinu. 

Hér heldur lánveitandi ávallt sama veðhlutfallinuí lánveitingu sinni og lántaki ber takmarkaða áhættu vegna verðsveiflna því aðlánið hækkar (eða lækkar) í takti við undirliggjandi eign sína. Þannig lækkaraunvextir láns án þess að lántaki beri byrðar verðbólguskota með reglulegumillibili.

Með þessu fyrirkomulagi er hægt að dreifagreiðslum jafnt yfir á tímabil án þess að verðbólga bíti í lán. Þar sem aðlánin sveiflast í takti við virði undirliggjandi fasteignar þá eykur hverafborgun af láninu hlutfall eignar lántakans í henni. Sé til dæmis 20%eiginfjárframlag til staðar þá væri hægt að sýna á greiðsluseðlum hvernigeignamyndunin (samkvæmt stöðlum FMR) smám saman fer upp í 21%, 22% og síðan æhraðar vaxandi. Vitund fólks á eignarmynduninni verður skýrari sem eykur hvatavið að greiða lán hraðar niður.

Þessi leið dregur einnig úr líkum á því aðhækkandi verð fasteigna leiði til enn frekari verðhækkana. Algengt var að fólkfannst sem það væri að missa af einhverri lest þegar að fasteignaverð rauk uppárin 2004-2006, enda auðveld eignamyndun allsráðandi hjá þeim sem áttu fasteign.Ef hlutfall eignar helst í stað þá minnka líkur á því að fasteignaverð rjúki afstað því þá verða raddir háværrar um að lánin hækki í sama takti sem dregur úr “ánægju”hækkandi fasteignaverðs.

Samantekt

Verðtryggð lán í núverandi mynd hafa slæmagalla. Óverðtryggð lán er slök lausn. Húsnæðisvísitölulán er aftur á mótieinföld og góð lausn við að losa við galla verðtryggðu lánanna en halda þó íjákvæðu þættina.

MWM 

https://www.vr.is/Uploads/VR/utgefid_efni_vr/Verdtrygging%20fjarskuldbindinga.pdf

 

Vísitala fjármálalæsis á Íslandi fellur

Stofnun um fjármálalæsi og sálfræðisvið viðskiptadeildar Háskólans í Reykjavík birtir fimmtudaginn 3. maí rannsókn þar sem þekking, viðhorf og hegðun Íslendinga í fjármálum er borin saman við rannsókn Stofnunar um fjármálalæsi frá árinu 2008.  Maður teldi að augljóslega hafi öll sú umræða sem átt hefur sér stað um fjármál í kjölfar Hrunsins skilað sér í betri almennri þekkingu um fjármál.  Hið ótrúlega er að samkvæmt niðurstöðum skýrslunnar er fjármálalæsi Íslendinga að hraka.  Af 11 samanburðarhæfum spurningum var meðalskorið 2008 53% en hefur nú fallið niður í 47% og var aðeins einni spurningu oftar rétt svarað árið 2011 borið saman við 2008.

Það er þó einnig ýmislegt jákvætt sem fram kemur í niðurstöðunum.  Færri Íslendingar nota yfirdrátt nú og er yfirdrátturinn að meðaltali lægri.  Einnig virðist skilningur vera ríkur varðandi sambandið á miklum gróða og áhættu og einnig að verðbólga auki hækkun framfærslukostnað. 

Þetta breytir ekki þeirri staðreynd að þessar niðurstöður benda til þess að hérlendis er allt of lítið gert af því að fræða fólk um fjármál.  Skólar undirbúa börn til að verða að fullgildum meðlimum samfélagsins sem getur hjálpað sér eins og fullorðið fólk.  Hefur reynsla undanfarinna ára ekki kennt okkur Íslendingum að fjármálakennsla þurfi að vera hluti af almennri fræði rétt eins og stærðfræði og efnafræði?

Hægt er að lesa sér til um skýrsluna með því að fara á vefslóðina www.fe.is.  Fyrir þá sem eru lesa þetta snemma dags er vert að benda á að skýrslan er kynnt í höfuðstöðvum Arion banka klukkan 8.30.

MWM

 

Frumvarp varðandi 3,5% ávöxtunarkröfu

Nýlega kom Framsóknarflokkurinn fram með Frumvarp til laga um þak á hækkun verðtryggingar og lækkun vaxta.  Í 4. kafla kemur eftirfarandi fram:

Breyting á lögum nr. 129/1997, um skyldutryggingu lífeyrisréttinda og starfsemi lífeyrissjóða, með síðari breytingum.

4. gr.

    Við lögin bætist nýtt ákvæði til bráðabirgða, svohljóðandi:
    Fjármálaráðherra skal skipa nefnd til að endurskoða samspil tryggingaverndar og almennra tryggingafræðilegra forsenda sem tryggingafræðileg athugun lífeyrissjóða byggist á, sérstaklega ávöxtunarkröfu sem skal nota við núvirðingu framtíðariðgjalda og væntanlegs lífeyris sjóða og raunvexti sem athugunin byggist á. Nefndin skal skipuð fulltrúum þingflokka og sérfræðingum. Formaður skal skipaður af ráðherra. Nefndin skal sérstaklega skoða áhrif ávöxtunarkröfunnar á markaðsvexti og hegðun markaðsaðila. Nefndin skal skila ráðherra skýrslu ásamt tillögum um laga- og reglugerðarbreytingar fyrir 1. október 2012.

Hér er verið að fjalla um þá óbeinu (og óraunhæfu) 3,5% ávöxtunarkröfu sem lífeyrisjóður þurfa að standa undir varðandi útreikning framtíðarskuldbindinga.  Þetta úrelta viðmið myndar gólf á lækkun raunvaxta á Íslandi því að lífeyrissjóðir í dag geta ekki, skiljanlega, lækkað vexti á húsnæðislánum meira en það sem að þessi krafa gefur til kynna.  Það eru reyndar að því er ég best veit tvær undantekningar en Lífeyrissjóður Verzlunarmanna (LIVE) hefur 2,88% breytilega vexti á sínum lánum en Lífeyrissjóðurinn Gildi 3,45%.  Breytileg lánakjör hinna lífeyrissjóðanna eru hærri en 3,5%.

Stærsti lífeyrissjóður landsins, LSR, hefur til dæmis nýlega lækkað breytilega vexti en aðeins niður í 3,6%.  Augljóst er að sjóðurinn treystir sér ekki að fara neðar með sín vaxtakjör en sem nemur 3,5% auk vaxtaálags sem dekkar þó vart umsýslukostnað lána, hvað þá líklegra afskrifta.  Aðrir sjóðir rukka enn hærri vexti. 

Lengi vel miðuðu lífeyrissjóðir almennt breytilega vexti við meðalávöxtunarkröfu íbúðabréfa; kom þetta meðal annars fram á heimasíðu LSR í nokkur ár en þar stóð að við bættist 0,5 til 0,75% vaxtaálag.  Þegar að krafan fór að lækka breytti LSR þessu á heimasíðunni þar sem fram kom að þeir færu þó aldrei neðar en 4%.  Síðan var því breytt og nú stendur einfaldlega að slíkt sé ákveðið 4 sinnum á ári.

Nú er meðalávöxtunarkrafa hinna 3 íbúðabréfaflokka í kringum 2,15% sem þýðir að við hærri mörk viðmiða LSR sem fram kom á heimasíðu sjóðsins fyrir nokkrum árum síðan ættu breytilegir vextir sjóðsins að vera í kringum 2,9%, eða svipað og hjá LIVE sem heldur sínu striki.  Sjóðsfélagi hjá LSR sem skuldar 30 milljónir þarf, vegna þess að sjóðurinn hefur ákveðið að fylgja ekki eftir forsendum sem fram komu á heimasíðu sjóðsins fyrir nokkrum árum síðan, að greiða árlega 210 þúsund krónur meira í vaxtakostnað en sjóðsfélagi hjá LIVE vegna úreltra laga.

Það er jákvætt að þetta frumvarp (sjá hér - http://www.althingi.is/altext/140/s/1127.html) sé komið fram.  Þó furða ég mig á því hversu lítið vægi þetta fær í umræðunni.  Hví setja alþingismenn þetta mál ekki í forgang?  Hafa Hagsmunasamtök heimilanna fjallað eitthvað um þetta?  Er engin Samstaða að myndast um málið eða er flestum sama þó að úrelt lög haldi vaxtakostnaði heimilanna uppi?

MWM

Viðvörun Seðlabanka Íslands 2004

Birgir Ísleifur Gunnarsson, þáverandi formaður bankamaður bankastjórnar Seðlabanka Íslands, hélt ræðu á ársfundi þess í mars árið 2004. Hann sagði meðal annars þetta:

"Þjóðhagsleg skilyrði eru góð þegar á heildina er
litið. Helstu áhyggjuefnin eru útlánaþensla sem er að mestu
fjármögnuð erlendis og hátt eignaverð. Athygli hafa vakið skuldsett
kaup á skráðum sem óskráðum félögum, og eru þau ein skýringin á
mikilli útlánaaukningu banka. Þessi viðskipti hafa þrýst upp verði
nokkurra skráðra fyrirtækja, m.a. fjármálafyrirtækja, og sú spurning
leitar á hverjar afleiðingar það hafi ef og þegar hlutabréfaverð lækkar
að nýju."

Birgir bætti við:

"Hlutfallsleg aukning útlána innlánsstofnana hefur verið mest til
erlendra lánþega, en þó hafa gengisbundin lán til innlendra lánþega
aukist mjög eða um ríflega 45% á síðustu tólf mánuðum. Langt er frá
því að öll þessi gengisbundnu útlán séu til þeirra innlendu fyrirtækja
og einstaklinga sem hafa tekjur í erlendum gjaldeyri eða verja sig fyrir
gengisáhættu með öðrum hætti. Í þessu er fólgin mikil vogun fyrir
lántakendur og lánveitendur."

Einnig sagði hann þetta:

"Í desember sl. sendi Seðlabankinn bréf til stjórnenda viðskiptabankanna
og stærsta sparisjóðs landsins þar sem bankastjórn lýsti
áhyggjum sínum af hraðri aukningu útlána og mikilli erlendri
fjármögnun til skamms tíma. Eins og gengur brugðust menn við með
ólíkum hætti, og einhverjir sögðu: ekki benda á mig. Hið ánægjulega
hefur þó gerst, að bankarnir hafa tekið að lengja í erlendum lánum
sínum þannig að hlutfall skammtímalána og langtímalána hefur batnað
undanfarnar vikur. Þetta er mjög mikilvægt því að varasamt getur
verið að treysta um of á greiða skammtímafjármögnun."

Það er ekki miklu við þessu að bæta. Því miður hafði Birgir ekki tök á því að fylgja þessu eftir því ballið var rétt að byrja. Það er hins vegar athyglisvert að Birgir er strax árið 2004 farinn að benda á flestar hættur útrásarinnar. Hægt er að lesa ræðu Birgis í heild sinni hér - http://www.sedlabanki.is/uploads/files/%C3%81varp%20BIG%2023.3.04.pdf

MWM