Ólöglegir vextir hjá LSR

Eins og fram hefur komið hafa tveir af stærstu lífeyrissjóðum landsins nýlega hækkað eða vart lækkað breytilega vexti verðtryggðra lána á sama tíma og vaxtastig verðtryggðra skuldabréfa tryggðir af ríkinu, það er HFF og RIKS flokka, hríðlækkaði.

Í tilfelli LSR hefðu vextir átt að lækka niður í 1,93% í byrjun þessa mánaðar en lækkuðu þess í stað 2,20%. Áður voru vextir slíkra lána 2,26% og lækkunin því einungis 0,06%. Lán tekin eftir 15 janúar á þessu ári standa hins vegar í stað í 2,30%. 

Þessar breyttu viðmiðanir, eða eiginlega það að verið sé að hætta að fylgja viðmiðunum yfirleitt, eru að mínu mati einfaldlega ólöglegar ákvarðanir eins og ég hef sagt í fyrri pistli mínum og í viðtali nýlega á Bylgjunni varðandi þetta mál. Ég fer yfir helstu rök mín hér að neðan.

Lög um fasteignalán til neytenda

Í lögum um fasteignalán til neytenda kemur eftirfarandi fram:

https://www.althingi.is/lagas/nuna/2016118.html

34. gr.Lán með breytilegum vöxtum.
     Ef í samningi um fasteignalán er kveðið á um að byggt sé á viðmiðunargengi, vísitölum eða viðmiðunarvöxtum við ákvörðun breytilegra vaxta er lánveitanda aðeins heimilt að notast við viðmiðunargengi, vísitölur eða viðmiðunarvexti sem eru skýrir, aðgengilegir, hlutlægir og unnt að sannreyna, bæði fyrir aðila samnings og Neytendastofu. Byggist ákvörðun um breytingu á vöxtum ekki á viðmiðunargengi, vísitölum eða viðmiðunarvöxtum skal í samningi um fasteignalán greint frá skilyrðum og málsmeðferð við breytingu á vöxtum. 
     Lánveitandi skal varðveita upplýsingar um sögulega þróun viðkomandi vísitalna og viðmiðunarvaxta, annarra en þeirra sem ákvarðaðir eru og birtir af opinberum aðila. 

Ofangreindur texti sýnir að fyrirtæki sem veita lán með breytilegum vöxtum þurfa að fylgja því viðmiðunargengi sem fólk ætti að geta gengið að vísu standist, sama hvað viðkomandi lánveitandi telji sé eðlilegt eða ekki varðandi viðmiðunargengi lána. LSR hefur ekki komið fram með neinar skýringar. LIVE kom fram með þær skýringar að viðskipti með HFF skuldabréf séu orðin svo strjál að ekki sé lengur hægt að miða við slík bréf. Séu mál þannig, þá ætti að miða við annan flokk með virk viðskipti með sömu skuldaraáhættu. Væri þar eðlilegast að líta til RIKS bréfa, sem bera enn lægri ávöxtunarkröfu, 0,2%-0,3% (seljanleikaálag er ekki til staðar), og því ættu breytilegir vextir verðtryggðra lána að lækka enn frekar í stað þess að standa í stað eða jafnvel að hækka!

Tilkynningar LSR um vaxtaviðmið breytilegra verðtryggðra lána

LSR hefur í mjög mörg ár auglýst viðmiðanir sjóðsins varðandi vaxtaviðmið breytilegra lána. Á heimasíðu LSR hefur það verið rauður þráður í gegnum tíðina að sjóðurinn ákvarði vextina í samræmi við vaxtastig á markaði. Burtséð frá smáa letrinu á samningum þá ætti fólk (neytendur) að geta treyst að á sjóður sem er lánastofnun fylgi þeim stöðlum sem hann auglýsir á sinni heimasíðu ár eftir ár. Hér kem ég með nokkur dæmi. Sjá fyrst minn texta, svo hlekk og að lokum texta afritaðan af heimasíðu sjóðsins, sem ég skáletra.

Dæmi 1. Árið 2005

Að neðan sést að neytendur ættu að geta gengið að því sem vísu að vextir breytilegra verðtryggðra lána þeirra sveiflist með meðalávöxtunarkröfu Íbúðabréfa, nánar tiltekið HFF34 flokksins að viðbættu 60 punkta álagi. Hvergi er minnst á að önnur viðmið gildi.

http://wayback.vefsafn.is/wayback/20051101055159/http://www.lsr.is/article.asp?catID=221&ArtId=237

Vaxtakjör

LSR lán bjóðast á föstum og breytilegum vöxtum. Breytilegir vextir LSR lána eru nú 4,22 % (frá 1. október 2005) Fastir vextir eru 4,15 % (frá 29.nóvember 2004) Smellið á lesa meira til að fá upplýsingar um hvernig vextir LSR lána eru ákvarðaðir. Breytilegir vextir Vextir eru endurskoðaðir fjórum sinnum á ári, þ.e. í janúar, apríl,  júlí og október. ·                 Við vaxtaákvörðun er höfð hliðsjón af meðalávöxtunarkröfu Íbúðabréfa síðustu þrjá mánuði áður en ákvörðun um vaxtabreytingu er tekin, nánar tiltekið flokks HFF 34 sem eru Íbúðabréf á gjalddaga 2034 með meðalbinditíma upp á 11,7 ár, að viðbættu 60 punkta álagi. Vextir sjóðfélagalána LSR og LH eru nú 0,6 prósentustigum yfir ávöxtunarkröfu Íbúðabréfa. ·                 Breytilegir vextir LSR lána eru nú 4,22 % (frá 1. október 2005). Fastir vextir ·                 Vextir LSR lána með föstum vöxtum eru ákvarðaðir með hliðsjón af markaðsaðstæðum á hverjum tíma og því hvað hentar eignasamsetningu deilda LSR. ·                 Ákvörðun um breytingar á vöxtum eru teknar þegar aðstæður á markaði kalla á það. ·                 Fastir vextir eru 4,15 % (frá 29.nóvember 2004). Dæmi 2. Árið 2004

Þetta var hér um bil eins árið áður, 2004. Þá voru hins vegar húsbréf enn ríkjandi og álagið var 0,5%. Hvergi er fjallað um að lántakendur geti gert ráð fyrir önnur viðmið eins og sést að neðan.

http://wayback.vefsafn.is/wayback/20040822042915/http://www.lsr.is/category.asp?catID=151

Vextir  >>

 

• Vextir eru endurskoðaðir fjórum sinnum á ári, þ.e. í janúar, apríl,  júlí og október.
• Við vaxtaákvörðun er horft til meðalávöxtunarkröfu húsbréfa (IBH 22) síðustu þrjá mánuði áður en ákvörðun um vaxtabreytingu er tekin. 
• Vextir útlána LSR og LH eru 0,5 prósentustigum yfir meðalávöxtunarkröfu húsbréfa síðastliðna þrjá mánuði.
• Vextir sjóðfélagalána eru nú 4,83 % (frá 1.júlí 2004)

Dæmi 3. Árið 2010

Árið 2010 var sjóðurinn á sömu nótum með sín vaxtaviðmið og árin áður. Eins og sést að neðan var miðað við lengsta Íbúðabréfaflokkinn HFF 44, í stað HFF 34 árið 2005, auk 0,5% álags í stað 0,6% álags árið 2005.

http://wayback.vefsafn.is/wayback/20100329220025/http://lsr.is/article.asp?catID=221&ArtId=237

Vaxtakjör

LSR lán bjóðast á föstum og breytilegum vöxtum. Breytilegir vextir LSR lána eru nú 4,52 % (frá 1. janúar 2010) Fastir vextir eru 5,0 % (frá 12. mars 2010) Smellið á lesa meira til að fá upplýsingar um hvernig vextir LSR lána eru ákvarðaðir. Breytilegir vextir Vextir eru endurskoðaðir fjórum sinnum á ári, þ.e. í janúar, apríl, júlí og október. ·                 Við vaxtaákvörðun er höfð hliðsjón af meðalávöxtunarkröfu íbúðabréfa síðustu þrjá mánuði áður en ákvörðun um vaxtabreytingu er tekin, nánar tiltekið flokks HFF 150644 sem eru íbúðabréf á gjalddaga 2044 að viðbættu 50 punkta álagi. ·                 Vextir sjóðfélagalána LSR og LH eru nú 0,5 prósentustigum yfir ávöxtunarkröfu Íbúðabréfa. ·                 Breytilegir vextir LSR lána eru nú 4,52 % (frá 1. janúar 2010). Dæmi 4. Árið 2015 Árið 2015 var sjóðurinn búinn að breyta viðmiðunum sínum örlítið. Enn var miðað við HFF 44 flokkinn og álagið var óbreytt, eða 0,6%, eins og sést að neðan. Þá kom einnig fram á vefsíðu sjóðsins eftirfarandi: LSR er þó ávallt heimilt að taka ákvörðun um að vextir sjóðfélagalána með breytilegum vöxtum taki breytingum miðað við annað viðmið en að framan greinir eða að þeir breytist samkvæmt ákvörðun stjórnar hverju sinni og taka þá mið af þróun verðtryggðra vaxta á markaði. Með öðrum orðum, LSR tekur mið af þróun verðtryggðra vaxta á markaði. Ekki er tilgreint hvaða annað viðmið sé um að ræða og hefur LSR ekki veitt skýringar á því á vefsíðu sinni. Hins vegar er í báðum tilfellum verið að taka mið af þróun verðtryggðra vaxta á markaði, punktur. Séu HFF bréf ekki lengur ásættanlegt viðmið sökum strjálla viðskipta þá ætti samkvæmt þessum texta LSR að miða við RIKS bréf. Væri það raunin þá hefðu vextir átt að lækka niður í um það bil 1,7% í stað þess að vera 2,2% eins og þeir eru í dag.

http://wayback.vefsafn.is/wayback/20150306172308/http://www.lsr.is/lan/vextir/

Frá og með 1. apríl 2015 verða breytilegir vextir 3,68%.

Verðtrygging miðast við vísitölu neysluverðs.

Vextir sjóðfélagalána með breytilegum vöxtum breytast fjórum sinnum á ári, þann 1. janúar, 1. apríl,
1. júlí og 1. október ár hvert. Vextirnir eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta
(1. desember, 1. mars, 1. júní og 1. september ár hvert) og eru meðaltal ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokks Íbúðalánasjóðs HFF150644 í viðskiptakerfi Kauphallar Íslands síðustu þrjá mánuðina á undan að viðbættu 0,60% álagi. Stjórn LSR er þó ávallt heimilt að taka ákvörðun um að vextir sjóðfélagalána með breytilegum vöxtum taki breytingum miðað við annað viðmið en að framan greinir eða að þeir breytist samkvæmt ákvörðun stjórnar hverju sinni og taka þá mið af þróun verðtryggðra vaxta á markaði.

Nýjasta útreikning breytilegra vaxta má finna hér.

Fastir vextir nýrra sjóðsfélagalána breytast samkvæmt ákvörðun stjórnar LSR. 

Dæmi 5. Árið 2018

Þetta viðmið sem miðað var við árið 2015 hélt enn velli á síðasta ári, 2018, eins og sést að neðan. Auk þess stendur að: Breytilegir vextir þýða að vextir á lánstímanum geta breyst til hækkunar eða lækkunar. Lántaki veit því ekki við lántöku hvaða vextir gilda út lánstímann.

Ekki er hægt að skilja þetta með neinum öðrum hætti en að lántaki er að taka áhættu á því að vextir á markaði hækki því þá hækki vaxtabyrði þeirra. Að sama skapi getur lífeyrissjóðurinn þó ekki sett gólf á vaxtabyrðina lækki vextir á markaði.

 

http://wayback.vefsafn.is/wayback/20180914164015/https://www.lsr.is/lan/vextir/

Breytilegir vextir eru 2,62% frá og með 1. júlí 2018

Breytast næst 1. október 2018

Vextir sjóðfélagalána með breytilegum vöxtum breytast fjórum sinnum á ári, þann 1. janúar, 1. apríl, 1. júlí og 1. október ár hvert. Vextir eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta (1. desember, 1. mars, 1. júní og 1. september ár hvert) og eru meðaltal ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokks Íbúðalánasjóðs HFF150644 í viðskiptakerfi Kauphallar Íslands síðustu þrjá mánuðina á undan að viðbættu 0,60% álagi. Stjórn LSR er þó ávallt heimilt að taka ákvörðun um að vextir sjóðfélagalána með breytilegum vöxtum taki breytingum miðað við annað viðmið en að framan greinir eða að þeir breytist samkvæmt ákvörðun stjórnar hverju sinni og taka þá mið af þróun verðtryggðra vaxta á markaði.

Breytilegir vextir þýða að vextir á lánstímanum geta breyst til hækkunar eða lækkunar. Lántaki veit því ekki við lántöku hvaða vextir gilda út lánstímann.

Hægt er að skilmálabreyta láni með breytilegum vöxtum yfir í lán með fasta vexti.

Samantekt

Það munur hér miklu. Stjórn LSR hefur breytt breytilegum verðtryggðum vöxtum í 2,2% til 2,3% en þeir ættu samkvæmt 34. greinar fasteignalána til neytenda að vera 1,7 til 1,93%. Sé miðað við ríkistryggð verðtryggð skuldabréf, þ.e. HFF bréf, þá munar um 0,27% hjá flestum þeim sem tóku slík lán hjá sjóðnum. Fjölskylda sem skuldar hjá LSR til dæmis 40 milljónir borgar því 108 þúsund krónum á ári, eða um níu þúsund krónur á mánuði, í hærri vaxtakostnað en hún ætti að borga samkvæmt þeim viðmiðunum sem sjóðurinn hefur auglýst svo árum skiptir á sinni eigin heimasíðu. Sé miðað við RIKS flokka þá er munurinn í kringum 200 þúsund krónur á ári.

Því tel ég það liggja í augum uppi að stjórn LSR (og jafnvel LIVE líka, en ég hef ekki kannað það ítarlega) hafi enga heimild til þess að breyta viðmiðunum á breytilegum verðtryggðum lánum til sjóðsfélaga sinna. Nýjustu breytilegir vextir LSR eru því einfaldlega ólöglegir. 

MWM

Auglýst eftir stjórnmálamönnum sem vilja lækkun vaxta

Fjölmiðillinn DV.is tók saman helstu áherslur stjórnmálaflokka í aðdraganda síðustu kosninga fyrir um það bil einu og hálfu ári síðan. Ein slík samantekt snéri að efnahags- og atvinnumálum. Hægt er að sjá samantektina hérna.

Ef maður notar leitarvél og slær inn vaxt eða vext þá er greinilegt að lækkandi vaxtastig var mörgum stjórnmálaflokkum ofarlega í huga. Ég afrita hér nokkur brot frá samantekt DV.is. Feitletranir eru mínar, nema hjá Viðreisn og Framsókn þar sem að feitletrunin var hluti af fyrirsögnum í svörum flokkanna.

Björt framtíð: Almennar, gagnsæjar leikreglur, stöðugur gjaldmiðill, lágt vaxtastig, góð ....bla bla bla

Framsókn: Framsókn vill samstarf stjórnvalda og aðila vinnumarkaðarins um hvernig hægt sé að stuðla að lækkun vaxta t.a.m. við kjarasamningsgerð.

Framsókn vill stuðla að því að raunvextir á Íslandi lækki

Viðreisn: Lækkun vaxta – stærsta húsnæðismálið

Varanleg lækkun vaxta á húsnæðislánum til lengri tíma er stærsta hagsmunamál kaupenda og leigjenda húsnæðis.

Mestu skiptir að halda stöðugu verðlagi og lágmarka vaxtakostnað heimila og fyrirtækja.

Miðflokkurinn: Allt tengist þetta saman t.d. atvinnulíf, nýsköpun og húsnæðismálin tengist fjármálakerfinu og þá ekki síst vaxtastiginu.

Markmiðin eru þessi í grófum dráttum að á Íslandi verði loksins hægt að viðhalda eðlilegu vaxtastigi sem gerir fólki kleift að eignast heimili hraðar en áður ...bla bla bla

bla bla ....nýjan banka, sem bjóði upp á lægri vexti og auki þar með samkeppni og leiði íslenska fjármálakerfið inn í breyttan heim.

VG: Til að tryggja lága verðbólgu og vaxtastig þarf ...bla bla bla

Flokkur fólksins: Verðtrygging verði afnumin af neytendalánum og fasteignalánum og vextir lækkaðir þannig að þeir verði ekki hærri en best þekkist í nágrannalöndunum.

Samfylkingin: Besta leiðin til þess að tryggja stöðugleika, lækka vexti og auka erlenda fjárfestingu í íslensku atvinnulífi er upptaka evru í kjölfarið á aðild að Evrópusambandinu.

Breytt viðmið

Nú gerðist það um daginn að tveir af stærstu lífeyrissjóðum landsins ákváðu að breyta viðmiði sínu varðandi breytileg verðtryggð lán. Lífeyrissjóður verzlunarmanna hækkaði vexti sína úr 2,06% í 2,26% og LSR lækkaði sína vexti úr 2,27% í 2,20%. Engin rök voru á bakvið þeim ákvörðunum, heldur eiginlega bara rökleysa.

Ef horft sé fyrri viðmiða þá hefðu vextir átt að lækka niður í 1,93%. Rök stjórnar Lífeyrissjóðs verzlunarmanna (stjórn LSR hefur ekki gefið neinar skýringar eftir því sem ég best veit) voru að ekki væru virk viðskipti með HFF bréf (gamla viðmiðið) og því ekki lengur gott viðmið. Nærtækast hefði þá verið að líta til RIKS 30 flokksins og þá hefðu vextir átt að lækka enn frekar, eða niður í 1,67%. Með því að afnema viðmiðin sem stjórnirnar lögðu áður til grundvallar og auglýst voru á heimasíður lífeyrissjóðanna (sem eru skilgreind sem fjármálastofnanir - ég set spurningarmerki um að slíkt standist lög) hafa þeir hækkað vaxtabyrði fjölskyldna um tæplega hálft prósent. Fyrir fjölskyldu sem skuldar 40 milljónir króna þá þýðir það að hún borgar 200 þúsund krónur árlega í vaxtakostnað umfram þeirri upphæð sem hún ætti að borga samkvæmt þeim viðmiðunum sem lífeyrissjóðirnir auglýstu á heimasíðu sinni þegar að lánin voru tekin.

Tapað - fundið

Fjölmiðlar hafa fjallað mikið um þetta mál, enda hefur það tekið leiðinlega stefnu, og hefur þvi ekki farið fram hjá neinum stjórnmálamanni. Í ljósi yfirlýsinga flestra stjórnmálaflokka um að lækkun vaxta sé eitt af aðal stefnumálum þeirra þá furða ég mig á þeirri þ0gn sem hefur ríkt úr þeirri átt. Því auglýsi ég hér með eftir (kannski í tapað - fundið) stjórnmálamönnum sem hafa eitthvað um þetta mál að segja.

MWM

 

 

 

 

Rökleysa stjórnar LIVE

Stjórn Lífeyrissjóðs Verzlunarmanna birti um daginn eftirfarandi tilkynningu:

Undanfarin ár hafa breytilegir vextir verðtryggðra lána tekið sjálfkrafa breytingum í samræmi við breytingu á ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokksins HFF150434. Viðskipti með þennan skuldabréfaflokk hafa farið verulega minnkandi undanfarin misseri og er hann því ekki eins virkt viðmið fyrir vexti og áður.

Sjóðurinn ákvað því að hækka, í stað þess að lækka, breytilega vexti sjóðsins, þvert á þróun á ávöxtunarkröfu innlendra skuldabréfa síðustu mánuði.

Það eru engin rök fyrir þessari ákvörðun stjórnar lífeyrissjóðsins. Hér nefni ég þrjár rökleysur varðandi hana.

1. Ef vextirnir á HFF bréfunum eru svona óeðlilega lágir, væri ekki tækifæri fyrir þessa sjóði að selja eitthvað af HFF bréfunum? Slíkt myndi ýta ávöxtunarkröfuna á eðlilegt viðmið, það er ef spurning væri um að það væri það ekki nú þegar.

2. Þegar að seljanleiki verðbréfa minnkar, eins og gerst hefur með HFF bréfin, þá ætti ávöxtunarkrafa þeirra að aukast. Þetta seljanleikaálag skuldabréfa er grunnatriði í verðlagningu skuldabréfa. Viðskipti með HFF bréf eru tiltölulega lítil (þau eru þó alveg til staðar) en þau bera samt ótvírætt seljanleikaálag, sem sést með því að bera þau saman við ávöxtunarkröfu RIKS bréfa. 

3. Þetta tengist ofangreindum lið. Eðlilegra væri þá að breyta viðmiðunum yfir í álag á RIKS30 eða annarra spariskírteinaflokka þannig að vaxtaákvarðanirnar yrðu þá hlutlægar en ekki huglægt mat stjórnar. Ávöxtunarkrafa þeirra bréfa er reyndar töluvert lægri en ávöxtunarkrafa HFF bréfa og myndi vaxtaálag lána LIVE hjá sjóðsfélögum með breytileg verðtryggð lán lækka enn meira en það áður var (það er miðað við ávöxtunarkröfu HFF flokksins en ekki ákvörðun stjórnar LIVE). Ávöxtunarkrafa HFF skuldabréfa (alla þrjá flokka) við lok markaða í gær var í kringum 1,15% en 0,95% fyrir RIKS 30 bréfa. Sé ávöxtunarkrafa HFF skuldabréfs orðið slappt viðmið, þá ætti það að leiða til ákvörðunar um lægri vexti fyrir sjóðsfélaga, nánar tiltekið um 0,2%. Samkvæmt því viðmiði ættu breytilegir vextir verðtryggðra lána í dag að vera í kringum 1,55%.

Eftirfarandi er orðrétt úr síðasta pistli mínum, sem tengist þessu máli. Hækkunin, úr 2,06% upp í 2,26% er veruleg, sérstaklega í ljósi þess að þeir hefðu samkvæmt eldri viðmiðunum átt að lækka. Sé miðað við að sjóðurinn hefði lækkað vexti sjóðsfélaga um 0,1%, þá gerir þessi hækkun það að verkum að fjölskylda sem skuldar hjá sjóðnum 40 milljónir króna þarf að greiða 120 þúsund krónur meira í vaxtagjöld á ári, eða um 10 þúsund krónur á mánuði.

MWM

ps. Stjórn LSR hefur ákveðið að herma eftir ákvörðun stjórnar LIVE. Ég set spurningarmerki við lögmæti þeirrar ákvörðunar og mun fjalla um það bráðlega

Breytilegir vextir í öðru veldi

Ég fjallaði nýlega um það að væntanlega fari raunvextir breytilegra vaxta hjá LSR niður fyrir 2%. Það yrði vægast sagt stór áfangi í því að vaxtaþungi íslenskra heimila færist á eðlileg mið. Á heimasíðu LSR kemur eftirfarandi fram varðandi breytilega vexti sjóðsins.

Vextir eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta (1. desember, 1. mars, 1. júní og 1. september ár hvert) og eru meðaltal ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokks Íbúðalánasjóðs HFF150644 í viðskiptakerfi Kauphallar Íslands síðustu þrjá mánuðina á undan að viðbættu 0,60% álagi.

Næsta setning á eftir á heimasíðu LSR segir hins vegar:

Stjórn LSR er þó ávallt heimilt að taka ákvörðun um að vextir sjóðfélagalána með breytilegum vöxtum taki breytingum miðað við annað viðmið en að framan greinir eða að þeir breytist samkvæmt ákvörðun stjórnar hverju sinni og taka þá mið af þróun verðtryggðra vaxta á markaði. 

LSR getur samkvæmt þessu breytt lánakjörum að vild. Sé slíkt gert þá má segja að verðtryggð lán hjá sjóðnum séu með breytilegum vöxtum, sem séu svo í Þokkabót með breytileg viðmið, því þeir breytast ekki bara samkvæmt vaxtamiðunum á markaði heldur einnig vegna geðþótta stjórnar LSR. Í raun eru þetta því breytilegir vextir með breytanleg viðmið, eða breytilegir vextir í öðru veldi.

Þetta var því miður einmitt að gerast hjá Lífeyrissjóði Verzlunarmanna um daginn. Í nýrri tilkynningu sjóðsins kemur eftirfarandi fram:

Undanfarin ár hafa breytilegir vextir verðtryggðra lána tekið sjálfkrafa breytingum í samræmi við breytingu á ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokksins HFF150434. Viðskipti með þennan skuldabréfaflokk hafa farið verulega minnkandi undanfarin misseri og er hann því ekki eins virkt viðmið fyrir vexti og áður.

Því er sjóðurinn að hækka, í stað þess að lækka, breytilega vexti sjóðsins. Hækkunin, úr 2,06% upp í 2,26% er veruleg, sérstaklega í ljósi þess að þeir hefðu samkvæmt eldri viðmiðunum átt að lækka. Sé miðað við að sjóðurinn hefði lækkað vexti sjóðsfélaga um 0,1%, þá gerir þessi hækkun það að verkum að fjölskylda sem skuldar hjá sjóðnum 40 milljónir króna þarf að greiða 120 þúsund krónur meira í vaxtagjöld á ári, eða um 10 þúsund krónur á mánuði.

Einhverra hluta vegna hefur lítið borið á óánægjuröddum vegna þessa. Af hverju er engin manneskja að kvarta undan þessu í dag? Ég skil þetta ekki.

MWM 

ps. Samkvæmt nýrri tilkynningu frá LSR eru litlar líkur á því að sjóðurinn breyti viðmiðum sínum þar sem að hann var að lækka vexti á nýjum lánum sem bera fasta og breytilega vexti. Það er ekki vísbending um að hann fari að sömu leið og Lífeyrissjóður Verzlunarmanna.

LSR verðtryggð lán undir 2%?

Samkvæmt skilmálum LSR eru vextir breytilegra verðtryggðra lána uppfærðir á 3 mánaða fresti (þetta á ekki við um lán tekin eftir 15.1.2019). Á heimasíðu sjóðsins kemur fram að:

Vextir eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta (1. desember, 1. mars, 1. júní og 1. september ár hvert) og eru meðaltal ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokks Íbúðalánasjóðs HFF150644 í viðskiptakerfi Kauphallar Íslands síðustu þrjá mánuðina á undan að viðbættu 0,60% álagi.

Samkvæmt þessu verða uppfærðir breytilegir vextir LSR rúmlega 1,9% frá og með 1. júlí. Vart þarf að fara mörgum orðum um það hversu gífurlega mikil kjarabót þetta er fyrir íslenskar fjölskyldur. Það þótti vera bylting þegar Kaupþing fór að bjóða verðtryggð lán með "aðeins" 4,4% vaxtakjörum haustið 2004. Segja má að leigugjald fólks af húsnæði hafi lækkað um 60% frá árinu 2003, en þó ber að líta til þess að raunvirði húsnæðis hefur hækkað töluvert síðan þá.

MWM

 

Vaxtalækkun - Af hverju ekki fyrr?

Peningastefnunefnd Seðlabankans tilkynnti rétt í þessu að stýrivextir lækki um 0,5%. Þessi ákvörðun kom ekki á óvart. Vísbendingar hafa verið að koma fram um að hagvöxtur yrði lítill sem enginn næstkomandi misseri. Leiðandi hagvísir Analytica byrjaði strax síðasta sumar að vara við samdrætti og hefur tónn þess hagvísis verið stöðugt þyngri síðustu mánuði. Nýlegt uppgjör Festis sýndi að almenningur skynjaði þetta því sala í Elko á fyrsta ársfjórðungi ársins olli vonbrigðum hjá samstæðunni. 

Þó svo að þessi ákvörðun hafi ekki komið á óvart þá var ákveðin óvissa í hugum sumra fjárfesta. Ávöxtunarkrafa allra ríkisbréfaflokka lækkaði rúmlega 10 punkta í fyrstu viðskiptum dagsins í Kauphöllinni. Líklega hafa einhverjir aðilar verið óvissir um hvort að lækkunin yrði 0,25% eða 0,5%.

Það sem þó staðfesti í hugum margra að efnahagsvöxtur væri (í það minnsta tímabundið) í rénun var fall Wow Air 28. mars. Aðeins nokkrum dögum áður hafði peningastefnunefnd Seðlabankans ákveðið að halda stýrivöxtum óbreyttum. Óvissa um kjarasamninga var helsta ástæða þess að stýrivöxtum var haldið óbreyttum. Sú óvissa var þó fyrir bí þegar að Lífskjarasamningurinn var tilkynntur 2. apríl.

Öll rök um að lækka vexti hafa því legið fyrir í sjö vikur. Ef lækkun stýrivaxta hefur í raun áhrif á hagkerfið, þá má spyrja af hverju vextir voru ekki lækkaðir strax í kjölfar Lífskjarasamningsins. Eina útskýringin í mínum huga er að peningastefnunefndin hittist einfaldlega ekki fyrr. Undir flestum kringumstæðum væri þetta í góðu lagi. Í ljósi aðstæðna undanfarið má þó spyrja hvort ekki hefði verið skynsamlegt að halda aukafund til þess að lækka stýrivexti? Slíkt hefði haft þá fyrr áhrif á hagkerfið og einnig minnkað óvissuna?

MWM

Samanburður á kjör húsnæðislána - herborg.is

Ég hef veitt mörgum ráðgjöf varðandi húsnæðislán síðustu 20 ár. Slík ráðgjöf hefur aðallega snúist í kringum tvo þætti. Hér skauta ég framhjá því að ég mælti eindregið á móti erlendum lánum í aðdraganda hrunsins 2008.

Fyrsti þátturinn er hvort að taka eigi verðtryggt eða óverðtryggt lán, eða hugsanlega blöndu af slíkum lánum. Almennt hef ég mælt með því að ungt fólk taki óverðtryggð lán, annaðhvort að öllu leiti eða að hluta til í það minnsta, þannig að eignarmyndun eigi sér hraðar stað. Fyrir eldri einstaklinga er oft betra að taka verðtryggð lán en slíkir einstaklingar hafa oft myndað töluverða eign í húsnæði sínu og liggur því síður á að mynda frekari eignarhluta.

Síðari þátturinn snýst um hjá hvaða lánastofnunum eigi að taka lán hjá. Þar gegna tvær stærðir veigamiklu hlutverki. Sú fyrsta, og afar augljós stærð, er vaxtakjör. Sú síðari er hvort að lánastofnanir krefjist uppgreiðslugjalds á lánum. 

Það er eiginlega með ólíkindum hversu mikill munur er, og hefur verið, á vaxtakjörum húsnæðislána á Íslandi. Almennt hef ég mælt með því að fólk athugi það hvort að það geti fengið lán hjá lífeyrissjóði sínum. Oftast hef ég nefnt Lífeyrissjóð Verzlunarmanna (LIVE) og LSR í þeim efnum.

Uppgreiðslugjald getur skipt miklu máli. Hef ég aðallega mælt með því að fólk sem hefur tekið verðtryggð lán athugi slíkt, þannig að það geti greitt inná lánin til að hraða eignamynduninni. Sé ekkert uppgreiðslugjald getur fólk með verðtryggð lán greitt lánin hraðar upp og jafnvel lækkað höfuðstólinn hraðar en ef það væri með óverðtryggð lán. Þetta á sérstaklega við einstaklinga sem hafa óreglulegar tekjur.

Vandamál - sem nú er leyst

Eitt vandamál við þessa ráðgjöf hefur verið að oft hefur fólk þurft að leggja á sig mikla vinnu við að bera saman þessa valmöguleika. Það vandamál er hins vegar ekki lengur til staðar. Vefsíðan herborg.is dregur saman með einföldum hætti þessi ofangreindu atriði. Á forsíðu vefsíðunnar er auðvelt að bera þessi atriði saman. Með því að ýta á örvar fyrir hverja tegund lána, verðtryggð eða óverðtryggð lán með föstum eða breytilegum vöxtum, er með einföldum hætti hægt að bera saman bestu lánakjörin sem finnast á markaði.

Almennt mæli ég með því að fólk taki breytilega vexti þegar kemur að verðtryggðum lánum með jafngreiðslum. Sveiflur á raunvöxtum eru minni en sveiflur nafnvaxta og tel ég gjaldið fyrir stöðugleikan vera almennt of hátt fyrir slíka tryggingu. Þar kemur til dæmis í ljós að Frjálsi býður í dag bestu lánakjörin, en LIVE er með hér um bil sömu kjörin. Fyrir nýja lántakendur býður LSR nú lán með 2,5% raunvöxtum sem breytast samkvæmt viðmiðunum sem eru ógegnsæ (þetta á ekki við um lán tekin hjá sjóðnum fram að 15.1 á þessu ári, en þau bera í dag 2,27% raunvexti). Ég myndi því frekar mæla með lánum hjá nokkrum öðrum sjóðum í dag ef fólk hefur kost á því.

Þegar kemur að óverðtryggðum lánum þá mæli ég almennt með því að taka lán með föstum vöxtum og jöfnum afborgunum. Vextir slíkra lána geta sveiflast miklu meira í takti við verðbólgu og álag sem lánastofnanir taka er samt minna samanborið við verðtryggðu lánin. Þó svo að slíkir vextir séu almennt einungis negldir niður í 3 eða 5 ár þá myndar lántaki á því tímabili hraðari eignarmyndun á húsnæði sínu með hærri greiðslubyrði. Í dag er LIVE með bestu kjörin á markaði og Frjálsi þau næst bestu. Almenni er með þriðju bestu kjörin og auk þess með fjórðu bestu kjörin hvað verðtryggðu lánin varðar.

Allir þessir sjóðir bjóða uppgreiðslu á lánum án kostnaðar. Birta býður einnig uppá góð kjör en sjóðurinn rukkar hins vegar 1% uppgreiðslugjald.

Athyglisvert er að bankarnir bjóða sjaldnast uppá góð vaxtakjör og eru þeir allir með 1% uppgreiðslugjald.

Útreikningur

Stofnandi síðunnar, Björn Brynjúlfur Björnsson (sem ég þekki vel að merkja ekki), bendir fólki á að fara í reiknivélar lánastofnanna til að reikna sér til um kostnað lána. Sjálfur hef ég nýtt þetta Excel skjal bæði í kennslu og í tengslum við ráðgjöf á húsnæðislánum. Efst í skjalinu er hægt að setja inn breytur og sést þá kostnaður afborgana, vaxtagreiðslna og eftirstöðvna. Þetta er sýnt á ársgrundvelli til hliðar og síðan hversu mikið greiðslurnar eru hér um bil hvern mánuð hægra megin. Samtals greiðslur sýna einnig heildargreiðslubyrðina á ári. Hún er hærri á verðtryggðum lánum því slík lán eru greidd mikið hægar niður, sem þýðir að veginn lánstími þeirra er lengri þó svo að vaxtakjörin í skjalinu séu þau sömu. Rétt er að benda á að verðbólguvæntingar eru viðmið Seðlabankans um verðbólgu en raunvextir í skjalinu eru hærri en raunvextir flesta lánastofnanna í dag. Hvað verðtryggð lán varðar þá ætti að vera nóg að slá inn nýja tölu fyrir raunvexti en hjá óverðtryggðum vöxtum er hægt að slá inn beint nafnvaxtatöluna eða auka raunvexti þangað til að sú tala stemmir við þau vaxtakjör sem miðað er við.

MWM

 

 

 

Fyrirsagnir fjölmiðla og allur textinn - áhrif á fjárfestingar

Arion banki, sem ég á beinan hlut í, tilkynnti afkomu sína fyrstu þrjá mánuði ársins eftir lokun markaða í gær. Eins og við var að búast var hún ekki glimrandi, því áður hafði komið fram að bankinn hefði þurft að afskrifa enn frekari upphæðum vegna gjaldþrots WOW air og auk þess gjaldfærði bankinn kostnað vegna dóms í tengslum við lögsókn Wikileaks gegn Valitor, sem er í eigu Arion banka.

Orðrétt stendur eftirfarandi í fyrstu línum tilkynningar Arion banka til Kauphallarinnar:

Jákvæð þróun í kjarnastarfsemi en óreglulegir liðir hafa neikvæð áhrif

Hagnaður samstæðu Arion banka á fyrsta ársfjórðungi 2019 nam 1,0 milljarði króna samanborið við 1,9 milljarða króna hagnað á sama tímabili 2018. Arðsemi eigin fjár var 2,1% á fyrsta ársfjórðungi 2019 samanborið við 3,6% á sama tímabili árið 2018. Arðsemi eigin fjár að Valitor undanskildu var 6,2% á fyrsta ársfjórðungi 2019 samanborið við 4,8% á sama tímabili árið 2018. Valitor er skilgreint sem eign til sölu.  

Semsagt, hagnaður dregst saman og arðsemi eigin fjár er enn einn ársfjórðunginn slök. Það sem ætti þó að hafa vakið mestu athygli fjárfesta var að arðsemi eigin fjár var 6,2% að undanskildu tapi á fyrirtæki sem Arion banki er með í söluferli og er að aukast verulega.

Fyrirsagnir fjölmiðla einblíndu hins vegar á fyrstu stærðirnar. Dæmi um slíkt eru Hagnaður Arion helmingast á milli ára, Hagnaður Arion um helmingi minni en í fyrra og Arðsemi eiginfjár Arion banka aðeins 2,1 prósent.

Gengi á bréfum bankans féll í fyrstu viðskiptum dagsins í dag sem var þá 77,7 krónur á hlut. Þegar þessar línur eru skrifaðar (hádegi 9.5.2019) er gengið komið í 80,1 krónur á hlut, sem er rúmlega 3% hækkun frá fyrstu viðskiptum.

Hægt er að álykta að einhverjir fjárfestar hafi selt bréfin með upplýsingar sem tengjast fyrst og fremst fyrirsögnum. Þetta er algengt dæmi í fjármálum sem er á ensku skilgreint sem Availability, það er hvaða upplýsingar skjóta auðveldast upp í kolli fólks. Líklegt er að þeir fjárfestar sem hafi keypt í morgunsárinu, og nú, hafi hins vegar lesið allan textann, ekki bara fyrirsagnirnar.

MWM

Að vara við hruni er ekki góð skemmtun

„Ef krónan veikist skyndilega gætu þeir sem eru með húsnæðislán í erlendri mynt farið að skulda í stað þess að eiga í húsnæði sínu.“ Þetta voru upphafsorð forsíðugreinar sem birtist í Blaðinu 4. maí árið 2007. Vísað var í greinina á forsíðunni, nánari umfjöllun var um hana á síðu 6 og síðan birtist grein þar sem ég varaði við ríkjandi „visku“ fjármála á hverjum tímapunkti.

Þó svo að þessi umfjöllun hafi verið afar áberandi í Blaðinu, sem var með í kringum 80% lestur samanborið við Fréttablaðið, þá vakti þetta litla athygli. Helst heyrði ég að fólki þætti ég vera svartsýn manneskja. Í framhaldi af hruninu spurðu margir, meðal annars fjölmiðlamenn, af hverju engin(n) hefði varað við slíkum lánum. Kannski las enginn þeirra Blaðið.

Í umfjöllun Þórðar Snæs Júlíussonar á síðu 6. kemur fram sú skoðun mín í tengslum við erlend lán að „…töluverða áhættu [vera] fólgna í því að vera með húsnæðislán í erlendum myntum, enda engar tryggingar fyrir áframhaldandi styrk krónunnar. Í dag er dollarinn 64 krónur. Ef hann færi aftur í 80 krónur líkt og hann gerði tímabundið fyrir um ári þá myndi það þýða 25 prósenta aukningu á höfuðstól láns í erlendri mynt.“ Þetta fannst flestum vera nær óhugsandi aðstæður þegar að greinin var birt. 18 mánuðum síðar kostaði hver dollari 140 krónur.

Að vara við „hruni“ er ekki góð skemmtun.

Nú er verið að sá svipaðar „óhugsandi“ aðstæður. Nýjar áætlanir ríkisstjórnarinnar miða að því að vísitala verðtryggðra lána séu einungis miðaðar við neysluvísitöluna, án húsæðisliðar. Með því eykst vægi íslensku krónunnar gagnvart erlendum myntum í útreikningi höfuðstól lána. Íslensk stjórnvöld eru með öðrum orðum að taka þátt í því að setja upp aðstæður sem svipa til þeirra sem ríktu árið 2007, í stað þess að miða við húsnæðisvísitöluna. Ef íslenska krónan hrynur, sem myndi gerast ef ferðamannastraumurinn dragist saman, þá munu skuldir heimilanna aukast enn meira en áður á sama tíma og húsnæðisverð félli.

Margir spurðu í framhaldi af hruninu hver bæri ábyrgðina; fátt var um svör. Ég spyr nú, hver mun bera ábyrgðina á því ef íslenska krónan veiktist mikið samhliða lækkandi húsnæðisverði.

Þrátt fyrir þá litlu skemmtun sem felst í að vara við hruni, þá ætla ég að gera slíkt aftur. Líklegt er að allir hafi gleymt þessi viðvörunarorð þegar að „hrunið“ á sér stað. Engu að síður er vert að hafa slikt á prenti. Ég endurrita því grein mína sem birtist í Blaðinu árið 2007 hér að neðan og bæti svo við frekari viðvörun. Viðbótin byggir að stórum hluta á umsögn mína á frumvarpi þar sem að þessi galna hugmynd kom fram árið 2018.

Verðbréf í kastljósinu (2019 útgáfa)

Verðbréf sem mest er fjallað um í samfélaginu eru oftast þau sem hafa veitt bestu ávöxtun síðustu mánuði og ár. Það merkilega við slíkar umræður er að þegar þær ná hámarki er það oftar en ekki merki um að hámarkið í gengi þeirra sé í þann mund að nást. Mörgum er sjálfsagt enn minnisstætt þegar Kastljós fékk í upphafi ársins 2000 sérfræðinga til sín vikulega til að velta fyrir sér bestu kaupunum á markaði hverju sinni. Umræðan í þjóðfélaginu snerist um verðbréf og skjótfenginn gróða. deCODE genetics og OZ voru meðal félaga sem fjallað var mest um. Fyrra félagið hefur enn ekki sýnt hagnað og hitt er fyrir löngu gjaldþrota.

Auglýsingar

Jafnan er samhengi á milli þess hvað mest er fjallað um hverju sinni og hverskonar verðbréfaafurðir eru auglýstar á því tímabili. Það er staðreynd að í verðbréfageiranum er það ávöxtun síðustu mánaða sem selur best og því einblína flestar auglýsingar á þær afurðir sem veitt hafa bestu ávöxtun síðustu 6 til 12 mánuði, þrátt fyrir að í raun og veru sé velgengni fortíðarinnar ekki alltaf besti mælikvarðinn á framtíðarávöxtun. I því ljósi er vert að veita því athygli hvað er mest auglýst á fjármálamarkaði í dag. Erlend lán (aðallega húsnæðislán)

Rétt er að gera örlítinn formála á þessu. Hér er ekki um almenn verðbréf að ræða en engu að síður fjármálaafurð. Kannanir gerðar um aldamótin gáfu sterklega til kynna að flestir teldu hlutabréf vera bestu langtímaávöxtunina. Enda var það svo að flestir á Islandi sem tóku þátt í reglubundnum sparnaði, til að mynda séreignarlífeyri, settu mestan pening sinn í hlutabréf. Ekki liðu meira en tvö ár áður en viðhorf til hlutabréfa höfðu snúist nánast um 180 gráður. Það voru jafnvel dæmi um að fólk flytti fjármagn sitt úr hlutabréfum, þegar þau voru miklu verðminni en áður, yfir í tryggari fjárfestingarkosti en þó ekki nauðsynlega betri kosti. Þetta mótaðist að stórum hluta af því að margir höfðu um nokkurt skeið ávaxtað sitt pund vel í hlutabréfum og fleiri vildu taka þátt í leiknum, oft með vanmat á áhættutengdum hlutabréfafjárfestingum.

Erlendar skuldir aukist mikið

Mér finnst óþægilega lík þróun vera farin að myndast varðandi húsnæðislán í erlendum myntum. I fjöldamörg ár hafa sumir hagnast gríðarlega á því að skuldsetja sig í erlendri mynt. Þetta tímabil hefur nú varað það lengi að varnaðarorð um gengisáhættu eru farin að verða sífellt veikari. Bæði eru þeir sem hafa haldið aftur af fólki orðnir þreyttir á því að sjá ráðgjöf sína skila litlu og þeir sem hafa hlustað á varnaðarorð eru farnir að efast um réttmæti þeirra, erlendar lántökur hafa jú verið hagstæð í samfelld 5 ár. Það að erlendar skuldir heimila hafa aukist um rúmlega 150 prósent síðustu 12 mánuði er vísbending um að margir hafi ákveðið að tími sé kominn til að taka þátt í þessum leik. Nýlega sá ég sjónvarpsauglýsingu þar sem verið var að bjóða upp á erlend lán til íbúðakaupa. Hjá sumum eru aðstæður þannig að slík lán, jafnvel með gengisáhættu, eru ekki óskynsamleg vegna þess að ef vel gengur getur ávinningur orðið talsverður. Það er aftur á móti forvitnilegt að vita hvernig afstaða fólks i raun verður ef íslenska krónan veikist skyndilega mikið, sem eykur höfuðstól lánanna.

Íslenska krónan veikist

Tökum sem dæmi hjón sem kaupa 20 milljóna króna hús og taka 90 prásenta lán, fjármagnað í erlendri mynt. Eigið fé fólksins í húsinu eru 2 milljónir. Nú gerist hið óvænta að aðeins 12 mánuðum eftir að lánið var tekið hefur íslenska krónan veikst um 20 prósent og höfuðstóll lánsins hækkað samsvarandi mikið. Þetta gæti virst vera óhugsandi en ætti þó ekki nauðsynlega að koma á óvart; veiking krónunnar sem átti sér stað á tímabilinu 2000 til 2001 var t.d. meiri en þetta. f stað þess að eiga 2 milljónir í húsnæðinu þá skulda þau svipaða upphæð 12 mánuðum síðar. í slíkri aðstöðu er líklegt að margir, burtséð frá skynsemi slíkra ákvarðana, umbreyti erlendum lánum sínum í íslensk lán til að forða sér frá enn frekari skuldasöfnun. Viðhorfið gagnvart áhættutengdum erlendum lántökum gæti umbylst með svipuðum hætti og átti sér stað varðandi hlutabréf fyrir nokkrum árum. Slík viðhorfsbreyting getur í raun stigmagnað áhrifin því ef fólk fer að greiða upp erlend lán veikist íslenska krónan enn frekar.

Húsnæðislán (viðbót 2019)

Í nýlegum Lífskjarasamningum er lagt til að verðtryggðum lánum verði breytt með þeim hætti að húsnæðisliður verði tekinn út úr vísitölunni sem höfuðstóll lána er bundinn við.

Mörg rök hníga að því að þetta sé slæm tillaga. Eitt af því sem gagnrýnt hefur verið varðandi verðtryggð lán til húsnæðiskaupa er að þau virka eins og afleiða. Verði Lífskjarasamningurinn samþykktur með því að miða einungis við neysluvísitöluna án húsnæðisliðar verður enn frekar hægt að gagnrýna verðtryggð lán á þeim forsendum. Ef eitthvað er þá ætti einungis húsnæðisliðurinn að vera inni í þeirri vísitölu sem höfuðstóll lána er bundinn við.

Afleiða við húsnæðiskaup

Einn af ókostum verðtryggðra húsnæðislána eins og þau eru útfærð á Íslandi í dag er sá að verið er að veita lán til kaupa á húsnæði en lánið fylgir almennu verðlagi. Mikið misvægi getur hins vegar verið á milli almenns verðlags og verðlags húsnæðis.

Með núverandi fyrirkomulagi verðtryggðra lána fær fólk lán fyrir húsi en greiðir til baka samkvæmt mælingum á almennum kostnaði við framfærslu. Til skemmri tíma (sá tími getur verið raunar töluvert langur) getur þróun almenns verðlags og húsnæðisverðs sveiflast með afar ólíkum hætti, sérstaklega í landi eins og Íslandi þar sem að gengi íslensku krónunnar getur magnað sveiflur almenns verðlags gífurlega.

Dæmi um þetta er fyrsti áratugur þessarar aldar. Margir sem tóku verðtryggð lán til húsnæðiskaupa í upphafi tíunda áratugarins fylgdust með, með bros á vör, þegar að virði húsnæðis þeirra jókst langt umfram almenna verðbólgu fram til ársins 2007, sem gerði það að verkum að mikil eignamyndun átti sér stað vegna þessa misvægis. Íslenska krónan var stöðugt sterk á „2007“ tímabilinu sem þýddi að innfluttar vörur lækkuðu mikið í verði, sem gerði það að verkum að neysluvísitalan hækkaði töluvert minna en húsnæðisverð. Eins og allir vita gekk þetta misvægi til baka og gott betur í kjölfar hrunsins. Íslenska krónan hrundi í virði og verð á innfluttum vörum hækkaði því gífurlega. Þeir einstaklingar og fjölskyldur sem höfðu fjárfest í húsnæði sáu verðtryggð lán sín rjúka upp á meðan að virði fasteignar þeirra féll á sama tíma.

Lækkun húsnæðisverðs, jafn slæm og hún var, hafði þó dempandi áhrif á neysluvísitöluna því að hún hækkaði minna en ella. Verðtryggðu lánin hefðu með öðrum orðum hækkað enn meira hefði húsnæðisliðurinn ekki verið hluti af vísitölunni. Hefði þetta ollið enn frekari búsefjum hjá íslenskum einstaklingum og fjölskyldum, og nógu slæmt var ástandið þó.

Einungis húsnæðisliður

Oft, þegar verið er að útskýra verðtryggingu, er tekið dæmi um að maður fái kind að láni og að ári liðnu borgi maður kindina til baka auk vaxta því kindin hefur á tímabilinu veitt ákveðna ávöxtun. Með sama hætti liggur beint við að sú vísitala sem höfuðstóll húsnæðislána sé bundin við húsnæðislið.

Með slíku fyrirkomulagi ber lántaki mun takmarkaðri áhættu vegna verðsveiflna. Er það vegna þess að lánið hækkar (eða lækkar) í mjög svipuðum takti og undirliggjandi fasteign. Hefði slíkt fyrirkomulag verið við lýði árið 2008 þá hefði höfuðstóll verðtryggðra fasteigna lána lækkað um tæplega 20% í kjölfar hrunsins, þegar íslensk heimili þurftu mest á því að halda. Leiðréttingin hefði gerst sjálfkrafa í gegnum vísitöluna því að höfuðstóll verðtryggðra lána hefði lækkað í sama takti og lækkun húsnæðisverðs. Hlutfallsleg eignarmyndun almennings í húsnæði sínu hefði því haldist að mestu leyti óbreytt.

Þessi leið dregur einnig úr líkum á því að hækkandi verð fasteigna leiði til enn frekari verðhækkana. Algengt var að fólki fyndist sem það væri að missa af einhverri lest þegar að fasteignaverð rauk upp á árunum 2004-2006, enda auðveld eignamyndun allsráðandi hjá þeim sem áttu fasteign. Þessi þróun ríkti raunar einnig á síðasta ári. Ef hlutfall eigin fjár í húsnæði breytist lítt við hækkandi húsnæðisverði þá minnkar hvatinn hjá fólki að „stökkva“ á fasteign í þeirri trú að það sé að missa af einhverri lest.  

Hvað skal gera?

Því miður hef ég ekki áreiðanlega kristalskúlu á borði mínu. Margir virtir sérfræðingar hafa spáð fyrir um veikingu krónunnar lengi vel án þess að slíkt hafi gengið eftir. Þó að slíkir spádómar hafi ekki ræst hingað til er ekki þar með sagt að þeir rætist ekki í framtíðinni. Reyndar gerist það oft að loksins þegar þeir rætast þá gerist það með meiri hvelli en flesta grunar. Því er rétt að minna á söguna um strákinn sem stöðugt kallaði úlfur, úlfur. Úlfurinn kemur að lokum og þá er ekki gott að vera með þeim seinustu í röðinni.

MWM

ps. Sá Dúndurfréttir um helgina flytja The Wall í Hörpunni. Var ekki viss hvort ég hefði gaman af því að heyra verkið flutt af öðrum listamönnum. Slíkar vangaveltur voru ekki langlífar hjá mér. Þetta var ótrúlega flott og metnaðarfull uppsetning hjá þeim. Minnist þess ekki að hafa heyrt jafn góð hljómgæði á tónleikum. 

 

 

Lífskjarasamningur - verðtryggð lán – plúsinn, mínusinn og galin framkvæmd

Margt er jákvætt í Lífskjarasamningunum í tengslum við íbúðalán, sumt hugsanlega gott og hugsanlega ekki, og eitt atriði er einfaldlega galið. Fer ég yfir þessi atriði í þessum pistli. Neðangreint er fengið frá mbl.is á þessari slóð en röðin er þó ekki sú sama. 

Plúsar

1. Frá og með árs­byrj­un 2020 verði lág­marks­tími verðtryggðra neyt­endalána lengd­ur úr fimm árum í tíu ár. Með því móti er komið í veg fyr­ir verðtrygg­ingu allra eða all­flestra teg­unda neyt­endalána, þ.e. annarra en hús­næðislána.
2. Skoðaðir verði aukn­ir hagræn­ir hvat­ar til töku óverðtryggðra lána, t.d. í formi veðsetn­ing­ar­hlut­falla, skatt­frelsi sér­eign­ar­sparnaðar og til­greindr­ar sér­eign­ar eða að vaxta­bæt­ur taki aðeins til vaxta en ekki verðbóta.

Ofangreind atriði eru til þess fallin að þrengt verði að fólki að taka einungis verðtryggð lán til húsnæðiskaupa. Það er eðlilegt því að verðtryggð lán ættu í raun að vera skilgreind sem leigulán – sjá umræðu mína um það hérna. Ókostur verðtryggðra lána er að þau eru greidd hægar niður en óverðtryggð lán, bæði vegna þess að aukin verðbólga leggst ofan á höfuðstólinn og líka af því að flest verðtryggð lán eru jafngreiðslulán sem þýðir að afborganir fyrstu ára eru sáralitlar en óverðtryggð lán eru almennt með fastar afborganir. Slík lán ættu því ekki að vera í boði til neyslukaupa.

Það er hægt að nýta ýmsar leiðir til þess að greiða lán hraðar niður. Sumt hefur þó nú þegar verið lagt fram eins og Fyrsta fasteign (faste1gn). Sú framkvæmd miðar að því að fólki sé gert kleift að taka óverðtryggð lán, sem hafa hærri greiðslubyrði en verðtryggð lán, en með nýtingu séreignarsparnaðar sé hægt að lækka kostnað fólks í tengslum við fasteignakaup. Ég hef áður fjallað um þetta hérna, þar sem ég sagði að:

…tillagan er í stuttu máli að veita fólki sem er að kaupa fyrstu sína fasteign möguleika á að nýta sér séreignasparnað. Þrjár leiðir eru í boði. Sú fyrsta er möguleiki á því að safna fyrir afborgun á fyrstu fasteign, ekki ósvipað sparimerkjafyrirkomulaginu fyrir mörgum árum síðan. Þetta er góð leið til að virkja sparnað. Einnig er hægt að nota sparnað til að greiða inn á höfuðstól lána og þriðja leiðin, sem er svipuð, er blönduð leið, þar sem greitt er af afborgunum og einnig höfuðstól lána. Hægt er að nýta sér þessar leiðir í allt að 10 ár.

Það er blandaða leiðin sem ég tel vera lykillinn að farsælli lausn á því að draga úr vægi verðtryggðra lána. Með því að nýta sér blönduðu leiðina getur fólk enn tekið 40 ára lán en í stað þess að þau séu verðtryggð, sem felur í sér nánast enga eignamyndun fyrstu 20 ár lánstímans, getur fólk notað séreignarsparnaðinn til að greiða inn á höfuðstól lána og afborganir. Með því væri hægt að taka verðtryggt lán en með aðstoð séreignarsparnaðar væri greiðslubyrðin svipuð óverðtryggðu láni (í dæminu að neðan er séreignarsparnaður greiddur inn á óverðtryggða láninu en ekki því verðtryggða).

Nú stendur til að lækka lánstímann niður í 25 ár en ofangreint stendur þó óhaggað. Ég hef ávallt verið fylgjandi því að fólk geti nýtt sér séreignarsparnað sinn til húsnæðiskaupa, sjá hérna -https://mixa.blog.is/blog/mixa/entry/981433/ - og tel ég að þessi skref séu kærkomin viðbót fyrir almenning til að tryggja sér sitt eigið húsnæði.

Það er nauðsynlegt að auka hvata til þess að taka óverðtryggð lán eins og ég fjallaði um í þessari skýrslu um verðtryggingu (blaðsíður 32-33) - https://www.vr.is/media/2057/verdtrygging-fjarskuldbindinga.pdf – þar sem ég lagði til að skapa þyrfti markað með óverðtryggðum lánum. Sú staðreynd að skýrslan sé aðeins átta ára gömul sýnir hversu mikil breyting hefur verið varðandi óverðtryggð lán síðustu árin. Því má við bæta að ég kenni muninn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum í HR og flestir mínir nemendur hafa í framhaldinu tekið óverðtryggð lán, annað hvort að hluta til eða einungis slík lán. Væri hópurinn eldri þá væri valið líklegast öðruvísi, sem leiðir umræðuna að hugsanlegum mínus.

Mínusinn

1. Frá og með árs­byrj­un 2020 verði óheim­ilt að veita verðtryggð jafn­greiðslu­lán til neyt­enda til lengri tíma en 25 ára nema með ákveðnum skil­yrðum. Rök­in fyr­ir þessu fel­ast fyrst og fremst í þeim ókost­um verðtryggðra jafn­greiðslu­lána að verðbót­um er bætt við höfuðstól láns­ins og greiðslu þeirra frestað þannig að eigna­mynd­un verður hæg­ari en ella og lík­ur á nei­kvæðu eig­in fé lán­taka aukast.

Hér sveiflast ég örlítið á milli kosta og galla þess að stytta lánstíma lána. Í grein sem ég skrifaði árið 2010 - http://www.vb.is/frettir/segir-skynsamlegt-a-stytta-lanstima-husnislana/58898/ - benti ég á að verð væri að „leigja“ pening í svo langan tíma með 40 ára verðtryggðum lánum. Það eru, hins vegar, tilfelli þar sem að fólk vill einfaldlega ekki greiða niður lán svo fljótt. Séu slík lán í boði þá ætti þá að skilgreina þau sem leigulán en ekki hefðbundin lán þar sem að höfuðstóll lána sé greiddur smám saman niður eins og ég fjallaði nýverið um - https://www.mbl.is/vidskipti/pistlar/marmixa/2217211/ - en í þessari grein kemur fram að:

Að leigja eða eiga

Það gefur auga leið að fólk getur með verðtryggðum lánum átt stærra húsnæði vegna þess að greiðslubyrði slíkra lána er miklu lægri. Fórnarkostnaðurinn er að fólk er að greiða leigu í formi vaxtakostnaðar lengur fyrir þann hluta húsnæðisins sem það tók lán fyrir.

Fyrir marga er þetta einfalt val. Hægt er að eiga betra húsnæði en ella með verðtryggðum lánum en þau eru greidd hægt niður. Verðtryggð lán gerir mörgum það kleift að eiga betra húsnæði, eða í sumum tilvikum hreinlega að eiga húsnæði yfir höfuð. Sé vilji fyrir því að mynda hratt eignarhluta í húsnæði þá þarf að lifa í minna húsnæði í dágóðan tíma til að hægt sé að standa undir greiðslubyrðinni….

… Það felst mikil þversögn í því þegar stjórnmálamenn tala um að efla leigumarkaðinn en skammast út í verðtryggð lán á sama tíma. Með því að líta á vaxtakostnað sem leigugjald þá sést að verðtryggð lán eru ekki ósvipuð því að vera í leiguhúsnæði. Aðal munurinn er sá að í „eigin“ húsnæði getur leigusali til dæmis ekki hent þér út á góðum airbnb tímum eða vegna annarra ástæðna. Þú ræður yfir húsnæðinu, þrátt fyrir að þú sért hér um bil að leigja hluta þess með löngum verðtryggðum lánum.

Auk þess er fólk sem leigir ekki að eignast neitt í húsnæði sínu. Leigukostnaður er það eina sem það greiðir. Þetta er nánast hið sama og kostnaður verðtryggðra lána nema hvað það heitir leiga ef maður á ekki húsnæðið en vaxtakostnaður ef maður á það. Þó svo að eignarmyndun sé afar hæg fyrstu árin með verðtryggð lán þá er þó einhver eignarmyndun að eiga sér stað. Sé fólk í húsnæðinu lengur en 10 ár þá fer eignamyndun smám saman að verða hraðari.

Þar sem að núverandi tillögur stuðla að því að fólki gefist kostur á hraðari eignarmyndun með notkun séreignarsparnaðar þá er hægt að koma með rök um að þetta sé ekki það stór mínus. Á móti kemur að stór hluti fólks á miðjum aldri hefur litla sem enga þörf á því að greiða niður lán sín það hratt. Þetta á sérstaklega við um fólk sem búið er að minnka við sig í fermetrum talið og á ef til vill 70-80% í húsnæðinu og er einfaldlega sátt við að greiða fyrst og fremst „leigugjald“ fyrir þann hluta húsnæðisins sem það á ekki. 

Galni hlutinn

1. Frá og með árs­byrj­un 2020 verði vísi­tala neyslu­verðs án hús­næðis grund­völl­ur verðtrygg­ing­ar í lög­um um vexti og verðtrygg­ingu á nýj­um neyt­endalán­um.

Að vara við hruni er ekki góð skemmtun. Þetta kynntist ég vel hið fræga ár 2007. Ég skrifaði pistil um hættuna við því að taka húsnæðislán í erlendri mynt. Þakkirnar voru litlar en ég fékk þó nokkra blómvendi í framhaldi af hruninu frá fólki sem sparaði sér nokkrar svefnlausar nætur af því að það hafði ekki tekið slík lán (dómstólar hefðu reyndar verið því meira en hliðhollir einhverjum mánuðum síðar).  

Ég tel að með þessu sé verið að búa til tímasprengju sem gæti á einhverjum tímapunkti sprungið með látum. Í „mínus“ tillögunni kemur eftirfarandi fram (ég endurtek tillöguna hérna):

Rök­in fyr­ir þessu fel­ast fyrst og fremst í þeim ókost­um verðtryggðra jafn­greiðslu­lána að verðbót­um er bætt við höfuðstól láns­ins og greiðslu þeirra frestað þannig að eigna­mynd­un verður hæg­ari en ella og lík­ur á nei­kvæðu eig­in fé lán­taka aukast.

Það er með ólíkindum að þessi orð séu skrifuð hér um bil hlið við hlið, það er að afnema húsnæðisliðinn úr vísitölunni sem húsnæðislán séu miðuð við. Nær væri að miða við vísitölu íbúðaverðs. Hækki íbúðaverð þá fylgdi vísitalan þeirri hækkun. Á móti myndi það gerast að þegar að íbúðaverð lækki, eins og líklegt er að gerist næstu misseri, þá myndi höfuðstóll lána líka lækka. Hefði sú vísitala til dæmis verið viðmiðið í hruninu þá hefði höfuðstóll lána lækkað um það bil 20%.

Í stað þess að fjölskyldur misstu húsnæði sitt í umvörpum þá hefði höfuðstóll á fasteignalánum íslenskra fjölskyldna lækkað sem því næmi.

Ein réttmætt gagnrýni verðtryggðra lána er að þau eru eins og afleiða. Íbúðaverð getur lækkað á sama tíma og verðbólga eykst. Með þessu er verið að gera afleiðina enn áhrifameiri. Myndin að neðan sýnir þróun neysluvísitölunnar, húsnæðisvísitölunnar og neysluvísitölunnar án húsnæðisliðar árin 2009-2019. Misvægið á milli hækkunar á höfuðstól húsnæðislána og íbúðaverð húsnæðis er töluvert meira þegar að húsnæðisliðurinn er tekinn úr menginu.

Þessi breyting er væntanlega tengd frumvarpi sem lagt var fram á Alþingi nýverið. Eitt af rökunum var að:

 Undanfarin ár hafa verðtryggð lán hækkað mikið vegna áhrifa húsnæðisliðar í neysluvísitölu og mun meira en gerst hefði ef miðað hefði verið við neysluvísitölu án húsnæðisliðar, en hækkun húsnæðisliðar hefur haldið uppi verðbólgu á Íslandi að mestu undanfarin sex ár. 

Þessi rök eru fáránleg. Þau svipa til þess að segja að hlutabréf, segjum til dæmis í bönkum, hafi hækkað mikið undanfarin ár og því séu þau góð fjárfesting. Myndi einhver hlusta á slík rök í dag?

Ef kreppa á sér stað á Íslandi og íslenska krónan gæfi eftir samhliða lækkunum á húsnæði þá gæti fjöldi fólks enn á ný misst húsnæði sitt vegna þessa misvægis, sem nú er verið að stigmagna. Hver ætlar að bera ábyrgð á því?

MWM