Húsnæðislán - erlend & verðtryggð og lyklalög

Inngangur

Ég tel það vera undarlega nálgun að Alþingi sé að setja lög um það hvaða tegund lána séu ólögleg svo lengi sem þau flokkist undir eðlilega lánastarfsemi. Hlutverk Alþingis ætti frekar snúa að því að tryggja að lánakerfið sé með þeim hætti að áhætta tengd lánveitingum húsnæðislána sé beggja megin borðsins. Með því á ég við að einstaklingar beri ekki einir skaðann sé verið að lána með óvitrænum hætti eins og til dæmis var gert með lánum tengdum erlendum myntum árin fyrir hrun. Þannig myndast skynsöm stefna í lánveitingum bæði af hálfu banka og samfélagsins í heild. Þegar kemur að húsnæðislánveitingum þá eru lyklalög lykilatriði við að mynda skynsama stefnu fyrir samfélagið og banka sem starfa innan þess.

Margir ráku upp stór augu í vikunni þegar fram kom í fjölmiðlum að í bígerð væri frumvarp þar sem að Fjármálaráðherra veitir leyfi til lána í erlendum myntum, jafnvel til þeirra sem eru ekki með tekjur í þeim myntum. Voru þetta ekki lánin sem voru upphaf og endir gjaldþrota margra? Á sama tíma voru þetta líka sú tegund lána sem gerði það að verkum að margir sem tóku áhættu á sínum tíma enduðu í gegnum dómskerfið með að fá hagstæðustu húsnæðislán Íslandssögunnar. Vill íslenska þjóðin aðra slíka rússibanareið?

Eitt af því sem sífellt er predikað um þegar fjallað er um fjárfestingar er að dreifa skuli áhættu fólks. Þetta virðist ekki vera raunin þegar kemur að hinni hlið fjárfestinga, það er að taka lán (sem mætti skilgreina sem neikvæða fjárfestingu). Sjálfsagt er að fólk eigi kost á dreifingu í lántökum rétt eins og mælt sé með dreifingu í fjárfestingum.

Erlend lán

Húsnæðislán sem tengjast greiðslum í erlendum myntum geta hentað sumum einstaklingum að ákveðnu marki. Fólk sem á eða vinnur hjá fyrirtækjum sem byggja afkomu sína að stórum hluta til á útflutningi, starfa í umhverfi þar sem að reksturinn gengur verr þegar að íslenska krónan er sterk. Stafar það af því að þá fást færri krónur fyrir til dæmis hvern bandarískan dollar af vörum seldum til Bandaríkjanna. Á slíkum tímum lækkar aftur á móti höfuðstóll lána og greiðslubyrði þeirra einstaklinga. Þegar að krónan veikist gengur rekstur fyrirtækja sem þeir vinna hjá (eða eiga) betur (að öðru óbreyttu) því þá fást fleiri krónur fyrir hverja selda afurð mælt í dollurum.

Með því að hafa hluta húsnæðislána slíkra einstaklinga í erlendum myntum færi atvinnutengt umhverfi í öfuga átt við þróun á greiðslubyrði slíkra lána. Það er eðlilegt að fólk eigi kost á slíkum lántökum. Einnig mætti spyrja sig hvort að það sé hlutverk Alþingis að takmarka lánamöguleika fjárráða einstaklinga. Eðlilegra væri að Alþingi beitti sér fyrir því að setja lyklalög (sem fælu í sér að lántakar geti skilað lyklum að undirliggjandi húsnæðisveðum til fjármálastofnanna). Slíkt gerði það að verkum að bankar yrði varkárari í útlánum sínum enda tækju þeir orðið áhættuna á óvarkárri útlánastefnu, til að mynda lánum í erlendum myntum.

Verðtryggð lán

Á sama tíma og verið er að auka frelsi (á nýjan leik) varðandi kosti í lántökum berast fréttir af því að þrengja eigi að kostum varðandi verðtryggð lán, sem nú verði að hámarki 25 ár.

Ég hef verið þeirrar skoðunar að takmörk eigi að vera á lánstíma lánveitinga. Með sömu rökum og ég kom að ofan með varðandi erlend lán, þá má setja spurningarmerki við það hvort það sé hlutverk Alþingis. Ljóst er að taki fólk verðtryggð lán til 40 ára þá greiðir það hér um bil ekki neitt inn á lánið fyrstu árin. Spyrja má hvort ekki sé eðlilegra að slík lán séu skilgreind sem leigulán því þau eru stóran hluta tímabilsins miklu meiri óbein leiga á húsnæði heldur en einhvers konar lán sem verið er að greiða niður.

Verðtryggð lán til lengri tíma gætu jafnvel hentað sumum einstaklingum. Dæmi væri hjón á fimmtugs aldri með tvö börn enn á heimilinu sem væru að kaupa húsnæði fyrir til dæmis 60 milljón króna. Ef þau legðu 40 milljónir af eigið fé í húsnæðið þá hefðu þau hugsanlega lítinn áhuga á því að taka 20 milljóna króna lán til að greiða hratt niður. Ástæðan er einföld; líklegt er að þau minnki við sig eftir 10-15 ár og eign þeirra í húsnæðinu dugar vel til að kaupa minna húsnæði á þeim tímapunkti án þess að þurfa að taka lán. Þau gætu haft meiri áhuga á því að leigja stærstan part af þeim 20 milljónum sem þau skulda í húsnæðinu og njóta lífsins frekar þangað til að börnin fara af heimilinu.

Með lyklalögum myndast aukin hvati hjá bönkum að stuðla að því að lánstími lána verði innan skynsamra marka. Yngra fólk hefði meiri þörf á því að taka styttri lán til að mynda eign í húsnæði sínu þar sem líklegt er að það þurfi að stækka við sig í framtíðinni.

Alþingi ætti því fyrst og fremst að beita sér að því að koma á lyklalögum og síður að koma með boð og bönn varðandi möguleika lántaka. Með auknum kostum til lánveitinga getur almenningur dreift áhættu sinni þegar kemur að lántökum og með lyklalögum aukast hvatar innan bankakerfsins til að veita lán innan skynsamlegra marka.

MWM

 

Ókeypis peningar

Dan Ariely er fræðimaður sem hefur meðal annars rannsakað hegðun fólks í tengslum við peninga. Eitt af því sem hann hefur sérstaklega beint sjónum sínum að eru ókeypis hlutir. Niðurstöður hans eru í stuttu máli þær að fólk almennt metur hluti sem eru fríir, kosta með öðrum orðum ekki neitt, meira en hluti sem kosta afar lítið en veita fólki huganlega minni ábata. 

Eitt af nokkrum dæmi hans í þessu sambandi er tilboð sem amazon.com hefur nánast frá upphafi veitt viðskiptavinum sínum. Það felst í því að þegar að fólk kaupir hjá vefversluninni vörur fyrir samtals tiltekið lágmark, þá fellur sendingarkostnaður niður og verður því með öðrum orðum ókeypis. Í Frakklandi var voru aftur á móti í byrjun rukkaðar tæplega 0,1 evrur (rúmlega 15 íslenskar krónur ef keyptar voru vörur fyrir samtals 25 evrur (tæplega 4.000 íslenskar krónur)að lágmarki. Afar fáir nýttu sér þetta tilboð þó svo að sendingarkostnaður væri einungis brot af heildarkostnaðinum. Þegar að sendingarkostnaðurinn var "lækkaður" í núll evrur (eða ákkúrat 0 íslenskar krónur) margfaldaðist eftirspurn eftir þessu tilboði, jafnvel þó að mismunurinn væri í raun ekki til staðar. Ariely hefur komist að þeirri niðurstöðu að það þurfi að koma mjög skýrlega fram að eitthvað sé ókeypis til að slíkt nái tökum í meðvitund fólks.

Þetta tengist eitt af grundvallarsjónarmiðum atferlisfjármála. Fólk vegur og metur stöðu sína frá ákveðnum upphafspunkti. Fyrstu krónurnar (hjá Frökkum er mælieiningin evrur) frá þeim punkti skipta fólki mestu máli, jafnvel þó að slíkar hugleiðingar séu í engu samhengi við heilbrigða skynsemi, eins og amazon dæmið sýnir. Hugtakið "ókeypis" er því á háum stalli í hugum flestra, stundum meira en góðu hófi gegnir.

Ókeypis niðurfelling

Nýlega fengu margir Íslendingar tvö "tilboð" í "ókeypis" sparnað. Tilboðin voru með tvennum hætti. Í fyrra tilboðinu gátu margir fengið hluta af húsnæðislánum sínum niðurfelld. Í seinna tilboðinu gáta margir fengið skattaafslátt til að greiða niður húsnæðislán sín í gegnum séreignarsparnaði. Margir hafa tekið fyrra tilboðinu, en draga fæturnar í að ganga frá því. Furðu fáir hafa tekið síðara tilboðinu.

Um það bil 69 þúsund manns sóttu um niðurfellingu á hluta húsnæðislána sinna. Þetta kemur ekki á óvart. Umræðan var sú að hér fengi fólk ókeypis pening. Það má deila um það hversu ókeypis sá peningur er en augljóslega voru þeir einstaklingar sem höfðu rétt á þessari niðurfellingu og nýttu sér hann ekki að missa af "ókeypis" peningi. Í það minnsta var orðræðan á almennum vettvangi um að þetta væru ókeypis peningar það rík að margir einstaklingar töldu að "tékki kæmi til þeirra" í framhaldinu þó svo að um væri um niðurfærslu að ræða. Vildi fólk fá ókeypis peninga í hendurnar þá þyrfti það að fara í banka til að nýta sér aukið veðrými til þess að fá frekari lán. Líklegt er að bankar fari varlegra í lánveitingar nú en áður í ljósi reynslunnar síðustu ára og því fái fólk aðeins í sumum tilvikum til aukningar á neyslu.

Það að fólk fái ekki ókeypis peninga í hendurnar heldur einungis í ögn óskýra ljósi með niðurfellingu lána er hugsanleg skýring á því hversu hátt hlutfall fólks eigi enn eftir að samþykkja útreikningi niðurgreiðslanna. Þessi ókeypis peningur fæst með því að lánin lækka sem og afborganir verðbóta og vaxta af þeim hluta lána sem fást niðurfelldir. Þeir einstaklingar sem enn hafa ekki samþykkt útreikninganna eru því enn að greiða vexti og verðbætur af þeim hlutanum. Fjölskylda sem til dæmis fékk 2 milljónir niðurfelldar og hefur ekki samþykkt útreikninganna greiðir nú mánaðarlega um 6-7 þúsund krónur í vexti (verðbólga er svo lág nú um mundir að verðbætur eru afar lágar) sem það þyrfti ekki að greiða væri það búið að samþykkja útreikningana. Það ætti að vera nýársheit flestra sem ekki hafa enn samþykkt þetta að ganga frá samþykkinu strax. Þess má geta að sé ekki komið fram með athugasemd eða staðfest samþykkt á útreikningi fellur þessi ókeypis niðurfelling niður. Það væri gremjulegt.

Ókeypis sparnaður

Mörgum Íslendingum stendur einnig til boða ókeypis sparnaður. Hann er enn síður augljós við fyrstu sýn samanborið við ókeypis niðurfellingu lána. Sparnaðurinn felst í stuttu máli í því að fólk getur lagt pening til hliðar í formi séreignarsparnaðar. Það er þó stór munur þar á.

Séreignarsparnaður er almennt ekki skattlagður árið sem tekjur samhliða þeim sparnaði myndast, heldur þegar að sparnaðurinn er síðar nýttur (á aldursbilinu 60-70 ára). Það fæst með öðru móti frestun á skattlagningu tekna þess árs en þær tekjur eru einfaldlega skattlagðar síðar þegar að peningurinn er tekinn út. Því til viðbótar er ávöxtun þess sem lagt er til hliðar einnig skattlagt sem launatekjur en ekki fjármagnstekjur.

Þessi ókeypis sparnaður er aftur á móti með þeim hætti að hægt er að nota allt að 750 þúsund krónur fyrir hjón af sparnaðinum í uppgreiðslu á húsnæðislánum. Þessar tekjur eru með öðrum orðum ekki skattlagðar. 

Þetta þýðir að fyrir hvern 100 kall sem lagður er í slíkan sparnað þarf ekki að greiða skatta, hvorki nú né síðar. Sé miðað við að fólk myndi að öðrum kosti greiða 40% skatt af þessu má segja að 40 krónur fáist ókeypis. Þetta er ekki hið sama og að fá pening í hendurnar til að hlaupa í Smáralindina en þetta er ókeypis peningur til að greiða niður húsnæðislán.

Frá miðbiki síðasta árs gátu hjón með töluverðar tekjur geta lagt allt að 2,25 milljónir í slíkan sparnað næstu þrjú ár. Fólk sem byrjaði strax á slíku fær því ókeypis í formi skattaafsláttar í kringum 900 þúsund krónur.

Ég hef heyrt þau rök að lánin hækki hvort er eð í næsta verðbólguskoti. Því er til að svara að þá skuldi fólk ekki einungis 2,25 milljónum minna í húsnæði sínu heldur einnig þeirri upphæð sem bættist við tilheyrandi verðbólguskoti. 

Þetta nýtist ekki einungis þeim sem skulda í húsnæði nú þegar því einnig er hægt að nota þetta sparnaðarform til að safna fyrir húsnæði. Aftur, þannig fæst ókeypis peningur en hann kemur ekki inn um lúguna í formi tékka.

Það er með ólíkindum hversu fáir einstaklingar nýta sér þennan sparnað. Hann er í raun ókeypis peningur. Það er vel að merkja ákveðinn fjöldi manna sem er með séreignarsparnað sinn sem er bundinn hjá tryggingarfélögum sem ekki er hægt að breyta. Þar eru langtímasjónarmið ríkjandi og því eiga svona tækifæri við á þeim tilfellum.

Þetta eru hins vegar rök sem ég heyri sjaldan í samtölum við fólk. Reynsla mín í samtölum við vini og vandamenn bendir einfaldlega til þess að það sé óljóst í hugum margra, sem skýrir líklegast af hverju innan við helmingur þjóðarinnar hefur ekki nýtt sér þetta sparnaðarform, sem er fyrir flesta ókeypis peningur.

MWM