Að negla niður lengd húsnæðislána

Karl Garðarson skrifar grein í Fréttablaðinu í síðustu viku þar sem hann gagnrýnir verðtryggð lán -http://www.visir.is/uns-verdtryggingin-okkur-adskilur-/article/2013702159981 - og hampar það að Framsóknarflokkurinn (sem hann er nú í framboði fyrir) vilji afnema verðtryggingu á húsnæðislánum. Í sömu grein fjallar Karl um sína persónulegu reynslu um að hann hafi verið að endurfjármagna lán sitt. Karl segir: Reyndar leist mér betur á óverðtryggða sambandið sem sjóðurinn bauð mér líka upp á, en greiðslubyrði þess í byrjun var allt of mikil fyrir tóma budduna. Það var því ekkert val. Karl með öðrum orðum tók verðtryggt lán þó að hann vilja afnema það.

Þarna hittir Karl naglann á höfuðið, þó ekki þann verðtryggða heldur hinn er varðar lengd lána. Ein af þeim rökum sem iðulega heyrast varðandi ókostum verðtryggðra lána er að fólk greiði lánin svo hægt niður. Það er ástæða fyrir því; verðtryggð lán dreifa greiðslubyrði mikið. Aðeins eru greiddir raunvextir af láninu en hækkun lána vegna verðtryggingar eru tekin að láni og greidd smám saman. Það er því að ákveðnu leyti kostur að vera með verðtryggt lán því að greiðslubyrðin er viðráðanleg. Ókosturinn er augljóslega sá að eignarmyndun er afar hæg.

Ein leið til að auka hraða eignamyndunar á húsnæði er einfaldlega að stytta þann lánstíma sem er í boði. Þetta yrði sjálfssagt jafn óvinsælt og það var vinsælt á sínum tíma að fara að veita 40 ára verðtryggð lán. Með því að lengja lánstímann lækkaði greiðslubyrði fólks gríðarlega. Þetta sést vel með því að bera saman verðtryggð jafngreiðslulán með mismunandi lengd lána. Miðað við 10 milljóna króna lánsfjárhæð, 4% raunvaxta og verðbólguvæntinga greiðist í afborgun af 40 ára láni á fyrsta ári tæplega 110 þúsund krónur. Á móti kemur að greiðslubyrði þess árs er aðeins um 525 þúsund krónur. Sé lánstími af sambærilegu láni aftur á móti 20 ár þá hækkar upphæð afborgunar á fyrsta ári í rétt tæpar 350 þúsund krónur. Eignamyndunin er meiri en þreföld af sama verðtryggða láninu nema hvað nú er lánstími styttri. Ókosturinn er að greiðslubyrði þess árs er þeim mun meiri eða um 765 þúsund krónur.

Sú ákvörðun á sínum tíma að lengja lánstíma lána jók aðgengi fólks að fjármagni af því að þannig var hægt að standast reiknaða greiðslubyrði. Auðvelt aðgengi að fé er af sumum talin vera helsta orsök þess að fjármálabólur myndist. John Kenneth Galbraith segir til að mynda að stemmningin sem myndist við slíkar aðstæður geti orðið svo rótgróin í þjóðfélaginu að breyting vaxtastigs skiptir litlu máli (vaxtastig á samkvæmt fræðunum á hafa öfuga fylgni við ásókn fólks í lántökur). Með lengri lánum getur fólk tekið hærri lán en það greiðir þau seint upp og á meðan hleðst vaxtakostnaður á þeim. Gildir einu hvort um sé að ræða verðtryggð eða óverðtryggð lán*.

Því vil ég sjá stjórnmálaflokk koma með hugmyndir um lausnir varðandi lengd lána veitt til húsnæðiskaupa. Í núverandi ástandi eignast fólk hlut í húsnæði sínu seint ef nokkurn tíma ef veitt eru jafn löng lán og almennt er gert. Að afnema verðtryggð lán dugar ekki í þeim efnum.

MWM

*Óverðtryggð lán eru í eðli sínu þannig að þau greiðast fyrr upp. Greiðslubyrði þeirra er hins vegar hærri.

Hægt er að leika sér að ýmsum forsendum varðandi húsnæðislán í þessu Excel skjali - https://www.dropbox.com/s/yie4iwvvn1wsq9f/verdtryggd%20lan%20mar%20mixa%20benedikt%20helgason.xlsx

Ég var í útvarpsviðtali í Speglinum í síðustu viku þar sem fjallað var um kosti og galla verðtryggðra- og óverðtryggðra lána. Hægt er að nálgast viðtalið hér - http://www.ruv.is/frett/verdtrygging