Verðtryggð lán – Versta og næstum því besta fjárfesting síðustu 10 ára

Í síðustu viku skrifaði ég pistil um þau kjarakaup sem íslenskar fjölskyldur gerðu fyrir 20 árum síðan að kaupa húsnæði fjármagnað með verðtryggðum lánum. Helstu skilaboð þess pistils var að benda á að sú umræða um að verðtryggð lán standi í stað eða jafnvel hækki af nafnvirði þó svo að verið sé að greiða vaxtagjöld og afborganir af þeim (hluti afborgana er sáralítill fyrstu árin á jafngreiðslulánum) segi ein og sér ekki alla söguna því að ef virði húsnæðis hækki líka þá er verið að bera saman epli og appelsínur. Hvað þróunina síðustu 20 ár varðar, þá hefur húsnæðisverð hækkað margfalt meira en neysluvísitalan, sem verðtryggð lán eru bundin við

Ég fékk athugasemdir varðandi þennan pistil, meðal annars um að þetta hjálpi fólki lítið því það geti jú ekki selt húsnæði sitt, innleyst hagnað sinn og fasteignamál séu í lukku, því það þarf að fjárfesta í öðru húsnæði. Einnig var bent á að betra væri að miða við aukinn stöðugleika í stað þess að einblína á svona hagnað. Þessu er ég í gruninn sammála, en það breytir ekki staðreyndinni að fólk sem fjárfesti í húsnæði í kringum aldamótin hefur hagnast gríðarlega á þeirri þróun að húsnæðisverð hafi hækkað langt umfram neysluvísitölunni. Það er því mikil einföldun að kvarta undan því að höfuðstóll verðtryggðra lána lækki lítið án þess að taka tillit til þess að undirliggjandi eign sem fjárfest var fyrir hækki í svipuðum takti, hvað þá þegar að slíkar hækkanir eru miklu meiri.

Sjálfur tel ég að miða eigi við húsnæðislán við húsnæðisvísitölu. Það er verið að lána til kaupa á húsnæði. Eitt af því sem gagnrýnt er varðandi verðtryggð lán er að þau eru eins og afleiða og fólk skilji þau illa. Það er nefnilega svo að neysluvísitalan og virði húsnæðis getur þróast með mismunandi vegu, bæði til lengri tíma eins og ég benti á í síðustu viku og einnig til skemmri tíma, með hræðilegum afleiðingum. Ég fjalla hér aðeins um það.

2009-2019

Myndin að neðan ber saman þróun húsnæðisverðs (hér er miðað við húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu, sem getur sveiflast töluvert öðruvísi en húsnæðisverð utan höfuðborgarsvæðisins) og neysluvísitöluna. Sú þróun sýnir tvær andstæðar sögur.

Sú hrikalega þróun sem hófst árið 2008 með lækkun húsnæðisverðs kom fólki í vandræði út frá tveimur sjónahornum. Í fyrsta lagi féll vísitala íbúðaverðs um það bil 20% frá hæsta punkti til þess lægsta. Samhliða hruninu og veikingu krónunnar þá hækkaði höfuðstóll verðtryggðra lána gífurlega. Fólk sem hafði keypt húsnæði árin áður lenti því í mörgum tilvikum með neikvætt eigið fé í húsnæði sínu einungis vegna þess að neysluvísitalan hækkaði gífurlega vegna falls íslensku krónunnar samhliða því að húsnæðisverð lækkaði. Niðurstaðan var í allt of mörgum tilvikum sú að fólk hreinlega missti húsnæði sitt og margar fjölskyldur í dag eru háðar duttlungum leigumarkaðarins vegna þess og ná aldrei að kaupa aftur húsnæði.

Ég á erfitt með að ímynda mér þá tilfinningu að missa húsnæði sitt og sjá síðan húsnæðisverð hækka jafn mikið og raunin hefur verið undanfarin 7-8 ár. Húsnæðisverð hefur á skömmum tíma tvöfaldast, langt umfram hækkun neysluvísitölunnar. Það þýðir að enn erfiðra er fyrir fólk að kaupa húsnæði í dag. Ég skauta hér fram hjá þeirri umræðu að lækkandi vaxtastig er stór þáttur í þessu og kem að því síðar. Aftur, bestu fjárfesting flestra síðustu ára hefur verið fjárfestinga í húsnæði, en árið 2009 var aftur á móti í boði að taka óverðtryggð lán. Það skiptir í raun litlu máli hvort lánaformið hafi verið tekið, allir sem hafa fjárfest í húsnæði sínu síðustu árin hafa myndað myndarlegan eignarhluta í húsnæði sínu.

Ég hef heyrt í fólki lýsa ánægju sinni vegna þessarar þróunar, og hefur það ástæðu til þess. Í þessu gæti aftur á móti leynst tímasprengja sem nú þegar er hugsanlega sprungin og fjalla ég um það í næstu viku.

MWM

Neysluvísitalan - Heimild: Hagstofan

Vísitala íbúðaverðs - Heimild: Þjóðskrá 

Athugasemdir

[Jónas Gunnlaugsson, 30.3.2019 kl. 00:39]

 

 

 

Ekki gleyma kreppufléttunni.

 

Kreppufléttan náði eignum fólksins í fasteignum og fyrirtækjum.

 

Kreppufléttan er einföld og auðskilin.

 

Við kennum kreppufléttuna við Tómas Jeffersson.

 

Okkur var talin trú um að skuldin héldi verðgildi,

 

en eignin okkar í húsinu gufaði upp. 

 

þarna var leikið á okkur.

 

Við munum komast að því að allir peningar eru aðeins bókhald, 

slóð

 

Kreppufléttan, endurtekið

sloð

Kennsla í góðri peninga, bókhalds stjórnun. Allir læri og hjálpi til við endursköpun fjármála bókhaldsins, peninganna, ekki síst að hjálpa þeim sem eru fastir í gamla peningatrúarkerfinu. Peningur er bókhald, skrifuð tala.

16.3.2018 | 20:08

Egilsstaðir,30.03.2019  Jónas Gunnlaugsson