Verðtryggð lán til kaupa á húsnæði - besta fjárfesting Íslendinga í kringum aldamótin

Eitt af því sem oft er kvartað undan verðtryggðum lánum er að þau annað hvort hækki eða standi í stað þó svo að fólk borgi vaxtakostnað af þeim mánuð eftir mánuð (í raun bara leigugjald af fjárhæðinni, rétt eins og fólk myndi greiða leigu af húsnæði) og svo afborganir (sem eru sáralitlar fyrstu árin eftir að verðtryggt jafngreiðslulán er upphaflega tekið).

Sjaldan er fjallað um það hversu mikið undirliggjandi eign, það er húsnæðið, eykst í virði á sama tíma. Það er nefnilega svo að þegar að fólk fær lán til þess að kaupa húsnæði þá er lánið sérstaklega eyrnamerkt húsnæðinu, enda er veð tekið í því. Ef virði húsnæðis lækkar minna en andvirði undirliggjandi láns, þá er eðlilegt að fólk kvarti undan þeirri slæmu þróun. Slíkt hefur, hins vegar, sjaldan verið raunin síðustu ár (ég fjalla um slæma undantekningu í næsta pistli).

Með því að líta til þeirrar þróunar sem átt hefur sér stað síðustu 20 árin sést að hækkun á virði fasteigna (frá janúar 1999 til og með janúar í ár) hefur verið miklu meiri en hækkun neysluvísitölunnar, sem verðtryggð lán eru miðuð við. Það munar afar miklu eins og sést á myndinni að neðan.

Sé miðað við stuðulinn 100 þá hefur neysluvísitalan vissulega hækkað mikið, og er nú nákvæmlega 250. Húsnæðisvísitalan (vísitala íbúðaverðs skv. Þjóðskrá) hefur á sama tímabili hækkað og er í dag 562.  Hækkun húsnæðisvísitölunnar er því um það bil þreföld hærri en hækkun neysluvísitölunnar.

Áhrifin eru gríðarleg eins og eftirfarandi (einfaldað) dæmi sýnir. Fjölskylda sem keypti húsnæði í ársbyrjun 1999 og hefði einungis borgað vexti af láni sínu (engar afborganir) fyrir 20 milljónir króna með 100% láni myndi samkvæmt þessu skulda 50 milljónir króna í dag. Virði húsnæðisins væri aftur á móti komið í 112,5 milljónir króna.

Samkvæmt ofangreindum tölum væri óinnleystur hagnaður 62,5 milljónir króna. Húsnæði hefur samkvæmt þessum tölum hækkað að meðaltali um 9% árlega síðustu 20 ár á meðan að árleg verðbólga hefur verið 4,7%. Ef litið væri á þetta sem fjárfestingu, þar sem að raunvirði hennar væri hækkun húsnæðisverðs umfram neysluvísitöluna, þá væri ávöxtunin á hverju einasta ári um það bil 4,1%.

Hægt væri að koma með rök fyrir því að fólk sem hefði tekið slík lán til fjárfestinga í húsnæði sínu hafi fengið vaxtakostnað sinn (sem er óbeint leigugjald af húsnæði) næstum því ókeypis í öll þessi 20 ár ef það myndi í dag innleysa hagnaðinn umfram verðbólgu.

Fjölskylda sem tók verðtryggt lán fyrir 20 árum síðan hefur með öðrum orðum meira en tvöfaldað virði þess miðað við að hún hafi ekki greitt krónu í afborgunum. Þar sem að verðtryggð lán voru á þeim tímapunkti eina gerð húsnæðislána sem voru í boði þá er hægt að koma með rök um að verðtryggð lán til kaupa á húsnæði hafi verið besta fjárfesting íslensks almennings í kringum síðustu aldamót, líklega sú langbesta í flestum tilvikum.

Í næsta pistli fjalla ég um þróunina frá árinu 2009, en þar hefur skipst á skin og skúrir. Rétt er að árétta að ég tel sjálfur að miða eigi við húsnæðisvísitölu þegar kemur að verðtryggðum lánum eins og ég fjallaði um í þessu útvarpsviðtali. 

MWM

Neysluvísitalan - Heimild: Hagstofan

Vísitala íbúðaverðs - Heimild: Þjóðskrá