Vextir húsnæðislána lækka (Like)

Ég skrifaði opið bréf til stjórnar LSR haustið 2012 þar sem ég kvartaði yfir því að sjóðurinn lækkaði ekki breytilega vexti á húsnæðislánum í samræmi við yfirlýsingar sjóðsins á heimasíðu sinni árum áður. Voru vextirnir á þeim tímapunkti of háir miðað við þá yfirlýstu stefnu að vaxtaálag breytilegra verðtryggðra vaxta sjóðsins yrði meðalávöxtunarkrafa Íbúðabréfa að viðbættu 50-75 punkta (0,5% - 0,75%) álagi. 

Nú er öldin önnur. LSR uppfærir reglulega vaxtaskrá sína með afar gegnsæjum hætti. Á heimasíðu sjóðsins stendur: 

Breytilegir vextir sjóðfélagalána eru reiknaðir einum mánuði fyrir gildistöku nýrra vaxta og eru meðaltal ávöxtunarkröfu skuldabréfaflokks Íbúðalánasjóðs HFF150644 í viðskiptakerfi Kauphallar Íslands síðustu þrjá mánuðina á undan að viðbættu 0,60% álagi. 

Nú uppfærir LSR fjórum sinnum á ári breytilega vexti sjóðfélagalána. Þeir vextir hafa verið að lækka. Þeir lækka frá og með 1. október úr 3,34% niður í 3,20%. Í dag er vaxtastig HFF 44 Íbúðabréfa á markaði í kringum 2,45%. Haldist sú ávöxtunarkrafa og álag LSR óbreytt næstu þrjá mánuði, lækkar raunvaxtakostnaður sjóðfélaga með breytilega vexti niður í 3,05% í upphafi næsta árs. 

Ávöxtunarkrafa Íbúðabréfa hefur reyndar aldrei verið jafn lág og hún er í dag. Haldist hún á sömu slóðum næstu mánuði mun vaxtakostnaður landsmanna vegna húsnæðislána vera í sögulegu lágmarki sé litið til þess sem mesta máli skiptir, raunvaxta. Þar sem verðbólga er einnig (enn) afar lág þá er vaxtakostnaður hvernig sem á málið er litið fyrir fólk með breytilega verðtryggða vexti einnig í sögulegu lágmarki. Ég set stórt "Like" á það.

Áhrif á greiðslubyrði

Þetta getur haft veruleg áhrif á ráðstöfunartekjur heimila. Lækki vextir úr 3,34% niður í 3,05% þarf sjóðfélagi með 30 milljón króna lán að greiða rúmlega 7 þúsund krónum minna í vaxtakostnað hvern mánuð, eða sem nemur 87 þúsund krónum á ári.

Sé litið til sögulegs vaxtastigs fer þessi tala að skipta enn meira máli. Lækkun vaxta á húsnæðislánum haustið 2004 niður í 4,15% var talin hafa mikil áhrif á hækkun fasteignaverðs á sínum tíma, en útlánsvextir höfðu skömmu áður verið tæplega prósentu hærri. Í dag þættu slík vaxtakjör frekar slök. Sé borið saman við þá aðila sem skulda 30 milljónir króna með 4,15% raunvöxtum og þeirra sem skulda sambærilega upphæð með 3,20% vöxtum hjá LSR (sem lækka enn frekar næstu áramót miðað við núverandi ávöxtunarkröfu) þá er árleg greiðslubyrði þeirra sem eru með óhagstæðari vaxtakjör (4,15%), 285 þúsund krónum hærri. Mismunurinn hækkar í 330 þúsund krónur lækki breytilegir vextir hjá LSR niður í 3,05% um næstu áramót. 

Áhrif á húsnæðisverð

Vaxtastig hefur mikil áhrif á húsnæðisverð. Lækki vaxtastig þá hækkar almennt verð fasteigna, en lækkar hækki vaxtastig. Þar sem lækkun langtímavaxta virðist vera orðin varanleg má færa rök fyrir því að hækkun fasteignaverðs megi að hluta til rekja til lækkun vaxtastigs húsnæðislána. 

MWM

 

ps. Hægt er að velta fyrir sér forsendum varðandi húsnæðislán í Excel skjali sem mögulegt er að hlaða niður hérna:

https://www.dropbox.com/s/dgk9xcvl62sp218/lanareiknir%2Bverdtryggd%2Boverdtryggd%2Bsamanburdur%2Bog%2Braungreidslur%2B2015%2B09%2B08%2BMar%2BWolfgang%2BMixa.xlsx?dl=0

English version

I wrote an open letter to the Board of LSR in 2012 where I complained that the fund did not lower its variable interest rates on mortgages according to the statements on its website in the past. Interest rates at that point were too high compared to the stated policy of having the premia being variable indexed interest rates in the market plus 50-75 basis points (0.5% - 0.75%) strain.

This has now changed. LSR regularly updates its interest rates in a very transparent manner. The Fund's website states:

Variable interest rate loans to members are calculated one month before the commencement of new interest and average yield bond HFF HFF150644 in the ICEX trading system over the three preceding months plus a 0.60% margin.

Now LSR updates four times a year its variable rate loans to its members. Those rates have been falling. They decreased 1 October from 3.34% to 3.20%. Today, interest rates on HFF 44 HFF market is around 2.45%. If the rate and additional LSR premia of 0,60% remain unchanged for the next three months, real interest expenses for fund members with a variable interest rate will fall down to 3.05% at the beginning of next year.

The bond yield of housing bonds has actually never been as low as it is today. Were it to remain in the same area next months, mortgage rates for the population will be at historical lows. I put a huge "like" on that.

The Impact of Debt

This can have a significant impact on households´ disposable income. Falling interest rates from 3.34% to 3.05% requires a person owning 30 million ISK to pay over seven thousand ISK less in interest expense each month, amounting to 87 thousand ISK a year.

Considering historical interest rates makes this figure even more important. The decline in mortgage interest rates in fall 2004 down to 4.15% was considered to have a major impact on real estate prices during that time, but lending rates earlier had been nearly a percentage point higher. Today such terms would be considered being rather poor. Comparing parties that owe 30 million with a 4.15% real interest rates and the debt equivalent with a 3.20% interest in LSR (which fall further next year, given the current yield), the annual interest rate burden for those with with less favorable terms (4.15%) is 285 thousand ISK higher. The difference increases to 330 thousand ISK lower interest rate if LSR interest rates fall down 3.05% at the beginning of next year.

The Impact on Housing Prices

Interest rates have a major impact on housing prices. Falling interest rates will raise the general price of real estate, but lowers the price should interest rates rise. Since the long-term decline appears to be become permanent it can be argued that the rise in property prices may be partly attributed to the reduction of mortgage interest rates.

MWM