Húsnæðislán - erlend & verðtryggð og lyklalög

Inngangur

Ég tel það vera undarlega nálgun að Alþingi sé að setja lög um það hvaða tegund lána séu ólögleg svo lengi sem þau flokkist undir eðlilega lánastarfsemi. Hlutverk Alþingis ætti frekar snúa að því að tryggja að lánakerfið sé með þeim hætti að áhætta tengd lánveitingum húsnæðislána sé beggja megin borðsins. Með því á ég við að einstaklingar beri ekki einir skaðann sé verið að lána með óvitrænum hætti eins og til dæmis var gert með lánum tengdum erlendum myntum árin fyrir hrun. Þannig myndast skynsöm stefna í lánveitingum bæði af hálfu banka og samfélagsins í heild. Þegar kemur að húsnæðislánveitingum þá eru lyklalög lykilatriði við að mynda skynsama stefnu fyrir samfélagið og banka sem starfa innan þess.

Margir ráku upp stór augu í vikunni þegar fram kom í fjölmiðlum að í bígerð væri frumvarp þar sem að Fjármálaráðherra veitir leyfi til lána í erlendum myntum, jafnvel til þeirra sem eru ekki með tekjur í þeim myntum. Voru þetta ekki lánin sem voru upphaf og endir gjaldþrota margra? Á sama tíma voru þetta líka sú tegund lána sem gerði það að verkum að margir sem tóku áhættu á sínum tíma enduðu í gegnum dómskerfið með að fá hagstæðustu húsnæðislán Íslandssögunnar. Vill íslenska þjóðin aðra slíka rússibanareið?

Eitt af því sem sífellt er predikað um þegar fjallað er um fjárfestingar er að dreifa skuli áhættu fólks. Þetta virðist ekki vera raunin þegar kemur að hinni hlið fjárfestinga, það er að taka lán (sem mætti skilgreina sem neikvæða fjárfestingu). Sjálfsagt er að fólk eigi kost á dreifingu í lántökum rétt eins og mælt sé með dreifingu í fjárfestingum.

Erlend lán

Húsnæðislán sem tengjast greiðslum í erlendum myntum geta hentað sumum einstaklingum að ákveðnu marki. Fólk sem á eða vinnur hjá fyrirtækjum sem byggja afkomu sína að stórum hluta til á útflutningi, starfa í umhverfi þar sem að reksturinn gengur verr þegar að íslenska krónan er sterk. Stafar það af því að þá fást færri krónur fyrir til dæmis hvern bandarískan dollar af vörum seldum til Bandaríkjanna. Á slíkum tímum lækkar aftur á móti höfuðstóll lána og greiðslubyrði þeirra einstaklinga. Þegar að krónan veikist gengur rekstur fyrirtækja sem þeir vinna hjá (eða eiga) betur (að öðru óbreyttu) því þá fást fleiri krónur fyrir hverja selda afurð mælt í dollurum.

Með því að hafa hluta húsnæðislána slíkra einstaklinga í erlendum myntum færi atvinnutengt umhverfi í öfuga átt við þróun á greiðslubyrði slíkra lána. Það er eðlilegt að fólk eigi kost á slíkum lántökum. Einnig mætti spyrja sig hvort að það sé hlutverk Alþingis að takmarka lánamöguleika fjárráða einstaklinga. Eðlilegra væri að Alþingi beitti sér fyrir því að setja lyklalög (sem fælu í sér að lántakar geti skilað lyklum að undirliggjandi húsnæðisveðum til fjármálastofnanna). Slíkt gerði það að verkum að bankar yrði varkárari í útlánum sínum enda tækju þeir orðið áhættuna á óvarkárri útlánastefnu, til að mynda lánum í erlendum myntum.

Verðtryggð lán

Á sama tíma og verið er að auka frelsi (á nýjan leik) varðandi kosti í lántökum berast fréttir af því að þrengja eigi að kostum varðandi verðtryggð lán, sem nú verði að hámarki 25 ár.

Ég hef verið þeirrar skoðunar að takmörk eigi að vera á lánstíma lánveitinga. Með sömu rökum og ég kom að ofan með varðandi erlend lán, þá má setja spurningarmerki við það hvort það sé hlutverk Alþingis. Ljóst er að taki fólk verðtryggð lán til 40 ára þá greiðir það hér um bil ekki neitt inn á lánið fyrstu árin. Spyrja má hvort ekki sé eðlilegra að slík lán séu skilgreind sem leigulán því þau eru stóran hluta tímabilsins miklu meiri óbein leiga á húsnæði heldur en einhvers konar lán sem verið er að greiða niður.

Verðtryggð lán til lengri tíma gætu jafnvel hentað sumum einstaklingum. Dæmi væri hjón á fimmtugs aldri með tvö börn enn á heimilinu sem væru að kaupa húsnæði fyrir til dæmis 60 milljón króna. Ef þau legðu 40 milljónir af eigið fé í húsnæðið þá hefðu þau hugsanlega lítinn áhuga á því að taka 20 milljóna króna lán til að greiða hratt niður. Ástæðan er einföld; líklegt er að þau minnki við sig eftir 10-15 ár og eign þeirra í húsnæðinu dugar vel til að kaupa minna húsnæði á þeim tímapunkti án þess að þurfa að taka lán. Þau gætu haft meiri áhuga á því að leigja stærstan part af þeim 20 milljónum sem þau skulda í húsnæðinu og njóta lífsins frekar þangað til að börnin fara af heimilinu.

Með lyklalögum myndast aukin hvati hjá bönkum að stuðla að því að lánstími lána verði innan skynsamra marka. Yngra fólk hefði meiri þörf á því að taka styttri lán til að mynda eign í húsnæði sínu þar sem líklegt er að það þurfi að stækka við sig í framtíðinni.

Alþingi ætti því fyrst og fremst að beita sér að því að koma á lyklalögum og síður að koma með boð og bönn varðandi möguleika lántaka. Með auknum kostum til lánveitinga getur almenningur dreift áhættu sinni þegar kemur að lántökum og með lyklalögum aukast hvatar innan bankakerfsins til að veita lán innan skynsamlegra marka.

MWM

 

Athugasemdir

[Benedikt Helgason, 27.2.2015 kl. 15:49]

Hér verður held ég að gera greinarmun á gengistryggðum lánum (íslenskar krónur lánaðar með gengistryggingu sem hefur verið ólöglegt síðan 2001 allt til þessa dags) og lánveitingum í erlendum myntum. Það hefur alltaf verið leyfileft að lána út erlenda mynt og ekkert nema gott um það að segja því þau eru sjálfregulerandi vegna þess að þau er ekki hægt að lána út að því að mér sýnist nema að fjármálastofnun eigi tilsvarandi gjaldeyri. Það sama er ekki hægt að segja um gengistryggingu sem er ekki sjálfregulerandi og var mögulega ein af orsökum hrunsins. 

Það sem er athugavert við frumvarpið er að með því virðist ætlunin veera að lögleiða aftur gengistryggingu sem hefur ekkert með frjálst flæði fjármagns að gera. Það verður ekki séð að nokkur aðili hafi hag af því að leyfa gengistryggingu nema fjármálafyrirtæki því eina augljósa leiðin fyrir þau til þess að búa til hagnað vegna gengistryggingar er með því að gengi krónunnar falli. Þegar íslenkar krónur eru lánaðar út gengistryggðar með t.d. liborvöxtum og einhverju dæmigerði vaxtaálagi (2.5%) þá myndast íslensk innistæða á móti lánveitingunni sem ber ca. sömu innlánsvexti og lánið (m.ö.o. lítill sem enginn vaxtamunur). Vaxtamunurinn/hagnaður bankans myndast þá bara þegar gengið veikist og getur sá vaxtamunur á íslensku innistæðunni og gengistryggða útláninu orðið gríðarlegur eins og gerðist í hruninu.

Við hrun þá mun þessi prentun á pseudo gjaldeyri hafa numið allt að 2300 milljörðum króna sem hefði aldrei orðið að veruleika ef lögum hefði verið fylgt og löngu kominn tími til þess að rannsaka mögulegan þátt SÍ í því að láta þetta viðgangast. Þar hef ég lengi talið að um ásetning hafi verið að ræða (veikburða tilraun til þess að bjarga bankakerfinu). Umfang þessarar lánastarfsemi vex fram úr öllu hófi eftir Danske Bank skýrsluna 2006 þar sem vísbendingar komu fram um að bankana myndi skorta gjaldeyri í nálægri framtíð. Í framhaldinu þá fer af stað gríðarleg söluherferð á gengistryggðum lánum hjá bönkunum sjálfum og í gegnum fjármögnunnar fyrirtækin þeirra. Planið virðist hafa verið að koma þessum vanda bankana yfir á almenna lántakendur í landinu en þeir áttu væntanlega að borga kostnaðinn af því þegar bankarnir ætluðu sér að kaupa þá 500 milljarða af gjaldeyri sem SÍ reyndi að fá að láni sumarið 2008.

Að ætla að leyfa gengistryggingu á eftir því sem að undan er gengið í stað þess að taka til varna geng ESA er yfirlýsing um að þingið eða ríkið hafi ekkert lært af hruninu. En ef það á að leyfa þetta þá væri réttast að krefjast þess að bankar væru með jafnvægi í gengistryggðum útlánum og innlánum til þess að fjarlægja hvatann til þess að hafa áhrif á gengið og það sama ætti í raun að gera með hefðbundna verðtryggingu. Íslenskir bankar taka sér alltaf stöðu með verðbólgu eins og þú veist og það verður að stöðva til þess að koma á heilbrigðara fjármálakerfi.