Hluthafafundur Sýnar hf. verður haldinn 20.10.2022. Á vef mbl.is kemur eftirfarandi fram: Boðað er til fund­ar­ins eft­ir að þrír hlut­haf­ar, sem eiga rúm­lega 10% hluta­fjár í fé­lag­inu, kröfðust þess að nýr fund­ur yrði boðaður, en síðasti hlut­hafa­fund­ur fór fram 31. ág­úst.  Vilja hlut­haf­arn­ir end­ur­taka fyrra stjórn­ar­kjör, en með því þarf að binda enda á kjör­tíma­bil stjórn­ar­inn­ar sem var kjör­in í ág­úst og svo kjósa nýja stjórn. Semsagt, verið er að reyna að breyta núverandi stjórn, sem er í sjálfu sér ekki nauðsynlega óeðlilegt í ljósi nýlegra breytinga á eignarhaldi.

Þetta er eina tilefni fundarins, enda kemur fram í fundarboði:

Dagskrá fundarins

1. Tillaga um að bundinn verði endir á kjörtímabil sitjandi stjórnar félagsins.

2. Með fyrirvara um að tillaga undir tölulið 1. hér að framan verði samþykkt, fer fram stjórnarkjör.

3. Önnur mál.

Neðar í fundarboði kemur eftirfarandi fram (ég feitletra nokkur orð):

Með fyrirvara um að tillaga samkvæmt 1. tölulið dagskrár verði samþykkt, er auglýst eftir framboðum til stjórnar. Með vísan til þess hve skammur tími er liðinn frá síðasta hluthafafundi þar sem stjórnarkjör var á dagskrá hefur stjórn ákveðið í þetta sinn að víkja til hliðar reglum um Tilnefningarnefnd og að reglur hlutafélagalaga og samþykkta félagsins skuli einar gilda um stjórnarkjörið ef það fer fram.

Með öðrum orðum, nú virðist ekki vera þörf á tilnefningarnefnd af því að nýlega var annar fundur. Þetta finnst mér vera undarlegt. Vekur þetta upp spurningu um hvort að tilnefningarnefnd sé alltaf nauðsynleg eða bara stundum. Einnig spyr ég hvort að stjórn hverju sinni ákveði fyrir hönd hluthafa hvort nauðsyn sé á tilnefningarnefnd eða ekki eða hvort að hluthafar sjálfir þurfi að fara fram á slíkt.

Ég á bágt með að sjá af hverju tilnefningarnefnd skipti síður máli þegar að stutt sé síðan að hluthafafundur var haldinn, sérstaklega í ljósi þess að nú er annar fundur með aðeins eitt markmið; að breyta núverandi stjórn. 

MWM

Tíð skrif mín um nýtingu séreignarsparnaðar til greiðslu húsnæðislána var stór liður í því að þáverandi ríkisstjórn kom árið 2014 því í verk að fólk gæti nýtt hluta af séreignarsparnaði sínum í að greiða niður húsnæðislán. Þetta gerði það til dæmis að verkum að fólk gat jafnvel tekið verðtryggð lán en greitt þau niður með svipuðum hraða og um óverðtryggð lán væri að ræða. Eitt af því sem að féll þó á milli þilja var að leigjendur fengu ekki sömu hagstæðu möguleika, þó svo að óbeint fengu sumir þeirra möguleika á því með svokölluðu fyrstu fasteign úrræðinu. Þetta átti hins vegar ekki við um alla.

Nýlegt frumvarp beinir sjónum að möguleikum allra á leigumarkaði að komast af honum og kaupa sitt eigið húsnæði. Ég skrifaði nýlega jákvæða umsögn um frumvarpið sem ég vona að öðlist framgang. Sjá hér að neðan.

Efni: Umsögn um 74. mál á 152. Löggjafarþingi – þingskjal 74.
Stuðningur til kaupa á fyrstu íbúð (stuðningur til öflunar íbúðarhúsnæðis)

Í stuttu máli er lagt til í frumvarpinu að fólki á leigumarkaði sé veitt sömu tækifæri til að kaupa íbúð og fólk sem er að kaupa sína fyrstu fasteign.

Mörg rök hníga að því að þetta sé góð tillaga. Í henni er til að mynda verið að útvíkka þann hóp sem getur nýtt séreignarsparnað til kaupa á fasteign. Þetta mál stendur mér nærri því skrif mín um nýtingu séreignarsparnaðar til þess að greiða niður lán og einnig nýta sem útborgun á íbúð árin 2009-2013 höfðu mikil áhrif á setningu laga árið 2014 um að fólk gæti nýtt sér séreignarsparnað til að greiða niður húsnæðislán og þannig sparað í sínu eigið húsnæði[1]. Fólk á leigumarkaði féll hins vegar í mörgum tilvikum á milli þilja í þessari umræðu og er þetta frumvarp frábært skref til að bæta það.

Hrunið og fólk á leigumarkaði

Stærstur hluti fólks á leigumarkaði á Íslandi vill ekki vera á leigumarkaði heldur er þar af illri nauðsyn. Nýleg rannsókn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar gefur til kynna að tæplega 90% einstaklinga myndu kjósa að vera í sínu eigin húsnæði. Stór hluti þess hóps glímir við tvísýnleika (e. Precarity). Íslensk húsnæðisstefna miðar fyrst og fremst að því að sem flestir eigi húsnæðið sem þeir búa í. Á Íslandi var hlutfall heimila á leigumarkaði fyrir hrun 2008 í kringum 17%. (Már Wolfgang Mixa, Kristín Loftsdóttir & Anna Lísa Rúnarsdóttir, 2021).

Í hruninu veiktist íslenska krónan um 100% frá því sem hún var gagnvart öðrum gjaldmiðlum í árslok 2007. Með öðrum orðum, innfluttar vörur kostuðu tvöfalt meira en ári áður. Þar sem stór hluti neysluvísitölunnar er samsettur af innfluttum vörum þá hækkaði neysluvísitalan um 30% næstu þrjú árin. Samhliða þessu lækkaði nafnverð húsnæðis næstum um 15% á sama tímabili (Már Wolfgang Mixa, Kristín Loftsdóttir & Anna Lísa Rúnarsdóttir, 2021). Þetta fyrirkomulag, sem felur í sér að binda verðtryggð húsnæðislán við neysluvísitölu, sem getur sveiflast í allt aðra átt en húsnæðisverð þegar síst skyldi, olli því að sparnaður fólks í sínu eigin húsnæði gufaði upp og því til viðbótar gátu margir ekki staðið í skilum[2].

Samkvæmt gögnum Alþingis (2017) neyddust um 5.500 einstaklingar til að selja húsnæði sitt árin 2010-2013. Þórólfur Matthíasson (2021) áætlar að í kringum 2.000-3.500 af þeim nauðungarsölum hafi verið beintengdar hruninu, eða um helmingur þeirra sem neyddust til að selja húsnæði sitt, sem svarar til um það bil 1% þjóðarinnar. Ekki aðeins neyddist þessi hópur til þess að fara á leigumarkaðinn heldur missti hann einnig þann sparnað sem hann hafði lagt til hliðar. Hlutfall heimila á leigumarkaði fór úr 17% árið 2007 í 28% árið 2012. Mesta aukningin var hjá fólki á aldrinum 25-34, láglaunafólki, og einstæðum foreldrum (Félagsmálaráðuneytið, 2015).

Hagsæld og litlar breytingar á stöðu leigjenda 2012-2022

Þrátt fyrir mikinn hagvöxt flest ár eftir 2010 þá hefur hlutfall fólks á leigumarkaði haldist tiltölulega stöðugt. Sú staðreynd, sérstaklega í ljósi þess hversu stórt hlutfall fólks kýs ekki að vera á leigumarkaði, sýnir að stjórnvöld hafi ekki staðið sig nægjanlega vel í að finna úrræði fyrir þennan hóp. Það er ekki þar með sagt að stefna stjórnvalda hafi verið andstæð leigjendum í sjálfu sér, heldur má frekar segja að stefnuleysi hafi ríkt.

Hagvöxtur síðustu ára hefur til dæmis verið drifinn að stórum hluta til af ferðaþjónustunni. Hún hefur bæði dregið til sín erlent vinnuafl og dregið fjölda íbúða sem áður voru á almennum leigumarkaði í Airbnb leigu (Már Wolfgang Mixa & Kristín Loftsdóttir, 2021). Stjórnvöld hafa til að mynda veitt lítinn stuðning við leigjendur vegna þessarar þróunar. Lítil hækkun leiguverðs síðan Covid-19 faraldurinn skall á, sérstaklega þegar leiguvísitalan er borin saman við húsnæðisvísitöluna, sýnir að samband aukins fjölda ferðamanna hefur slæm áhrif á stöðu leigjenda. Viðbúið er að staða leigjenda versni á nýjan leik þegar ferðamannastraumurinn eykst á nýjan leik. Við þessu þarf að bregðast sem fyrst.

Þetta frumvarp er ákjósanleg leið til þess að opna dyr margra aftur inná húsnæðismarkaðinn, það er að breytast úr leigjendum í eigendur húsnæðis. Með því að veita fólki á leigumarkaði aukið tækifæri til þess að safna fyrir útborgun á íbúðarhúsnæði myndast möguleiki á því að lækka varanlega hlutfall fólks á leigumarkaði.

Með ofangreindum rökum tel ég það vera rétt að frumvarpið verði þróað áfram með þeim hætti að það verði að lögum.

Virðingarfyllst,

Már Wolfgang Mixa

[1] Sjá meðal annars hérna a) https://mixa.blog.is/blog/mixa/entry/981433/, hérna b) https://www.slideshare.net/marmixa/sreignarsparnaur-fjtrum, og hérna c) https://www.visir.is/g/2009627681736/sereignarsparnadur---husnaedislan

[2] Þetta er ein af helstu ástæðum þess að ég tel að miða eigi verðtryggð lán til kaupa á húsnæði við húsnæðisvísitölu en ekki neysluvísitölu.

Heimildir:

Alþingi. (2017). Þingskjal 1370/148 svar: nauðungarsala og gjaldþrotaskipti  Svar dómsmálaráðherra við fyrirspurn frá Ólafi Ísleifssyni um nauðungarsölur og gjaldþrotaskipti. https://www.althingi.is/altext/148/s/1370.html

Félagsmálaráðuneytið. (2015). Upplýsingar um stöðuna á húsnæðismarkaði. https://www.stjornarradid.is/efst-a-baugi/frettir/stok-frett/2015/09/23/Upplysingar-um-stoduna-a-husnaedismarkadi/

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun. (2021). Október 2021 Húsnæðismarkaðurinn – Mánaðaskýrsla. https://hms.is/media/11070/manadarskyrsla_oktober.pdf

Már Wolfgang Mixa & Kristín Loftsdóttir. (2021). Tourism Development and Housing after the 2008 Crash in Iceland: The Reykjavík Case. Í J. Domínguez-Mujica, J. Mcgarrigle Carvalho og J. M. Parreño Castellano (ritstj.), International Residential Mobilities: from lifestyle migrations to tourism gentrification. Springer Publications.

Már Wolfgang Mixa, Kristín Loftsdóttir, & Anna Lísa Rúnarsdóttir. (2021). „Þú veist ekki hvaða húsnæði þú ferð í næst“: Tvísýnleiki og upplifun leigjenda af íslenskum húsnæðismarkaði. Íslenska þjóðfélagið, 12(1), 87-104. https://thjodfelagid.is/index.php/Th/article/view/196

Þórólfur Matthíasson. (2021). Er það rétt að hátt í 14 þúsund fjölskyldur á Íslandi hafi verið „bornar út á götu“ í kjölfar efnahagshrunsins 2008? Vísindavefurinn. http://www.visindavefur.is/svar.php?id=79336

Mikið hefur verið rætt um stórkostlegan hagnað íslenskra banka undanfarið. Einn ráðherra hefur gengið svo langt að tala um að taka skref í átt að þjóðnýtingu banka með því að leggja til að setja á ný bankaskatt því þeir séu með vaxtaokur. Kannski er rétt að líta á tölurnar.

Arðsemi eigin fjár

Einfalt er að líta á hagnaðartölur og segja að fyrirtæki hljóti að vera að hagnast með óeðlilegum hætti þegar að tölurnar eru háar. Arðsemi eigin fjár er betri mælikvarði, hversu mikill er hagnaður af fjárfestingu eiganda, sem hlýtur að skipta máli ef verið er að bera saman fjárfestingu uppá 650 milljarða króna og smærri fjárhæða.

Arðsemin árið 2021 var góð hjá bönkunum. Hún lá á bilinu 11-15% hjá bönkunum, meðaltalið var 12,6%. Þetta er samt ekki ofurhagnaður á starfsemi þeirra. Landsbankinn, sem er í eigu ríkisins, hefur yfirlýsta stefnu um að þetta arðsemishlutfall verði að lágmarki 10%. Sé litið til meðaltals síðustu fimm ára hefur Landsbankinn staðið sig best í þessum efnum, ef svo mætti að orði komast, með 7,8% arðsemi eigin fjár. Meðaltalið hjá Íslandsbanka var 6,9% og hjá Arion banka var það aðeins 6,4% á þessu tímabili.

Því má bæta við að arðsemi eigin fjár Haga, sem reiðir sig aðallega á rekstri hinna ódýru Bónus verslana, á síðustu fimm árum var töluvert hærri, eða 14.8%. Á síðasta ári (2020-2021) var hún rúmlega 10% og árið þar áður var hún 12.6%, sem er nákvæmlega sama arðsemi og meðaltalið hjá bönkunum á síðasta ári. Á að leggja sérstakan skatt á starfsemi Bónus verslana?

Ávöxtun eigin fjár umfram "áhættulausum fjárfestingum"

Sé litið til atvinnugeira eins og fjármálastofnanir að gefnu tilliti til áhættu þá má gera ráð fyrir að ávöxtunin sé árlega um 5% hærri en á ríkisbréfum sem falla ekki á gjalddaga fyrr en eftir langan tíma. Ég miða hér við lengsta flokkinn á Íslandi, RB31. Ávöxtunin hjá bönkunum var á síðasta ári langt umfram 5% en hún hefur verið slök síðustu fimm ár. Hjá Arion banka hefur ávöxtunin síðustu fimm ár umfram því sem að eigendur skuldabréfa gátu vænst einungis 2% árlega og árin 2018 og 2019 var betri ávöxtun af áhættulausum ríkisbréfum en fyrir hluthafa bankans.

Vaxtamunur

Vaxtamunur á Íslandi er, andstætt almennri umræðu, að lækka. Árið 2017 var hann hjá öllum bönkunum í kringum 3% en hefur verið að lækka hjá þeim öllum, þó minnst hjá Arion banka. Meðaltalið í dag er 2,5%. Vaxtamunurinn í dag er raunar sá lægsti hjá íslensku bönkunum síðan að hrunið 2008 átti sér stað. Nú, þegar að rekstur banka er að verða skilvirkari má þó gera kröfu um að hann lækki niður í 2.0%. Bankarnir geta stigið stórt skref nú þegar í þá áttina með því að hækka breytilega vexti sína minna en sem nemur stýrivaxtahækkunum.

MWM

Hér að neðan er hlekkur að Excel skjali með ofangreindum tölum.

https://www.dropbox.com/s/n4rcs4f09jbklur/islenskir%20bankar%202017%202021.xlsx?dl=0

a. Þegar ég var þriggja ára fékk ég nokkrar krónur gefins. Mamma mín spurði hvað ég ætlaði að gera við peninganna. Ég sagðist ætla að fara út í Freyjubúð til að kaupa meiri pening. Þetta vakti mikla kátínu og var þessi saga fastur liður í fjölskylduboðum í mörg ár; allir hlógu.

b. Árið 2007 auglýsti ákveðinn sparisjóður íbúðalán í sjónvarpinu. Fyrst sást í tening með íslenskum krónum og háum vöxtum og svo breyttust hliðar teninganna í erlendar myntir með lægri vöxtum. Ekki kom fram eitt orð um hversu áhættusöm slík lántaka var. Engin manneskja hló vegna þessa í árslok 2008.

c. Árið 2021 er verið að auglýsa í útvarpinu að hægt sé að kaupa pening. Ég heyri þó enga manneskju hlæja.

MWM