Markaðsleiga sambærilegs húsnæðis

Ný húsaleigulög tóku gildi í byrjun september. Megintilgangur þeirra er að bæta réttindi leigjenda. Þó leysa lögin ekki grundvallarvandann - minnkandi framboð og aukna eftirspurn á leigumarkaði sem veikir stöðu leigjenda. Þessi pistill fjallar um ákveðið álitamál varðandi lagabreytinguna, þótt margt í henni sé jákvætt.

Eitt af því sem gæti virkað illa í uppfærslu þessara laga varðar ákvæði um leiguhækkanir. Nú má ekki lengur hækka leigusamninga sem eru innan 13 mánaða. Þetta eykur fyrirsjáanleika fyrir leigjendur, en gæti leitt til þess að leigusalar setji leiguverð hærra í upphafi til að verjast verðbólgu. Almennt er helsta óvissa leigenda fólgin í því að eftir ákveðið tímabil hækki leigan fyrirvaralaust án nokkura skýringa langt umfram eðlilegri verðlagsþróun, ekki að leigja hækki innan skamms tíma umfram verðbólgu.

Nýju lögin reyna að taka á þessu, en með umdeilanlegum hætti. Eftirfarandi kemur þar fram: Þegar meira en 12 mánuðir eru liðnir frá gildistöku leigusamnings og umsamin leigufjárhæð íbúðarhúsnæðis eða annars húsnæðis sem leigt er til íbúðar er lægri eða hærri en markaðsleiga sambærilegs húsnæðis, að teknu tilliti til þeirra atriða sem greinir í 2. mgr. 37. gr., getur aðili leigusamnings farið fram á leiðréttingu leigufjárhæðar að allt að markaðsleigu að teknu tilliti til þeirra atriða. ...Komist aðilar ekki að samkomulagi um leiðréttingu leigufjárhæðar skal vísa ágreiningi um leigufjárhæðina til kærunefndar húsamála til úrskurðar svo fljótt sem verða má, sbr. 2. mgr. 85. gr.

í 85. gr. sem vísað er til að ofan kemur fram:  Kærunefnd skal láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni. Ágreiningsefnum verður eigi skotið til annars stjórnvalds. ...  Aðilar geta lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.

Segja má að með þessu sé kominn ákveðin bremsa varðandi hækkun a leigu. Þessi nálgun er flókin í framkvæmd. Hvernig á að skilgreina "sambærilegt húsnæði"? Líklega þarf að nota leiguvísitölu sem viðmið. Þetta gæti bætt stöðu leigjenda, en einnig leitt til aukinnar flækju sem hvetur smærri leigusala til að hætta útleigu og minnka því þannig framboð enn frekar. Leigjendur eru einnig oft illa í stakk búnir til að mótmæla óeðlilegum hækkunum og veigra sig sjálfssagt í mörgum tilvikum við að koma með mótrök. Augljóslega munu samt koma mörg tilvik upp þar sem tekist verður á varðandi slíkar hækkanir og ljóst er að það verður nóg að gera hjá kærunefnd húsamála eftir nokkrar vikur.

Ég legg til aðra lausn: Að binda bæði leiguhækkanir og verðtryggð lán við húsnæðisvísitölu. Þetta myndi auka fyrirsjáanleika fyrir alla aðila og skapa hvata hjá allri þjóðinni, ekki einungis núverandi eigendur húsnæðis, til að halda húsnæðisverði stöðugu. Slík breyting væri einfaldari og gagnsærri en núverandi fyrirkomulag.