Fyrsta faste1gn - fyrstu viðbrögð

Frumvarp ríkisstjórnarinnar varðandi aðgerðir í tengslum við fyrstu fasteignakaup fólks og vísir að því hvernig vægi verðtryggðra lána yrði minnkað í framtíðinni var kynnt áðan (15.8). Ég get ekki sagt annað en að við fyrstu sýn eru þessar tillögur á heildina litið afar góðar.

Það helsta sem þessar tillögur miða að er að virkja fólk til sparnaðar og veita fólki aukið tækifæri til að fjárfesta í fyrstu eign sína og mynda auk þess eigið fé í hana í upphafi lánstíma. Í því sambandi er verið að veita skattaívilnun í formi séreignasparnaðar sem er skattfrjáls.

Í fyrsta lagi er stefnt að því að framlengja möguleika fólks til að nota séreignasparnað til greiðslu húsnæðislána um 2 ár í viðbót (sjálfur tel ég að mynda ætti framtíðarstefnu í þeim efnum en næsta ríkisstjórn ætti ef til vill að glíma við það).

Hin tillagan er í stuttu máli að veita fólki sem er að kaupa fyrstu sína fasteign möguleika á að nýta sér séreignasparnað. Þrjár leiðir eru í boði. Sú fyrsta er möguleiki á því að safna fyrir afborgun á fyrstu fasteign, ekki ósvipað sparimerkjafyrirkomulaginu fyrir mörgum árum síðan. Þetta er góð leið til að virkja sparnað. Einnig er hægt að nota sparnað til að greiða inn á höfuðstól lána og þriðja leiðin, sem er svipuð, er blönduð leið, þar sem greitt er af afborgunum og einnig höfuðstól lána. Hægt er að nýta sér þessar leiðir í allt að 10 ár.

Það er blandaða leiðin sem ég tel vera lykillinn að farsælli lausn á því að draga úr vægi verðtryggðra lána. Með því að nýta sér blönduðu leiðina getur fólk enn tekið 40 ára lán en í stað þess að þau séu verðtryggð, sem felur í sér nánast enga eignamyndun fyrstu 20 ár lánstímans, getur fólk notað séreignarsparnaðinn til að greiða inn á höfuðstól lána og afborganir. Með því væri hægt að taka verðtryggt lán en með aðstoð séreignarsparnaðar væri greiðslubyrðin svipuð óverðtryggðu láni (í dæminu að neðan er séreignarsparnaður greiddur inn á óverðtryggða láninu en ekki því verðtryggða).

Fyrir hjón sem taka 20 milljón króna lán til 40 ára, miðað við þær forsendur að verðbólga sé 2,5% á ári og raunvextir séu 3,5%, þá er árlegur kostnaður verðtryggðs láns 960 þúsund krónur. Sé óverðtryggt lán tekið þá er árlegur kostnaður rúmlega 1,7 milljón króna á ári. Séu hjónin með 800 þúsund krónur í tekjur á mánuði, eða samtals 9,6 milljón krónur á ári, og leggja í séreign 6% (4% frá launþega + 2% frá launagreiðanda) þá er lagt inn á lán þeirra árlega úr séreigninni 576 þúsund krónur. Sú upphæð dekkar stóran hluta þess mismunar sem greiða þarf umfram af óverðtryggða láninu samanborið við verðtryggða lánið. Mismunurinn fyrsta árið er 180 þúsund krónur eða 15 þúsund krónur á mánuði. Sá mismunur minnkar jafnt og þétt næstu árin en eftir um það bil 10 ár er greiðslubyrði óverðtryggða lánsins orðin svipuð greiðslubyrði verðtryggða lánsins.

Eftir 10 ár (eða í upphafi 11 árs) eru eftirstöðvar óverðtryggða lánsins 12,0 milljónir króna en 22,6 milljónir króna hjá verðtryggða láninu með þessu fyrirkomulagi (þessar tölur eru ekki núvirtar). Séreignin hefur því minnkað eftirstöðvar lánsins bæði með því að leggja meiri pening inn á höfuðstólinn í upphafi lánstímans sem leiðir til þess að vaxtagjöld eru miklu lægri hjá óverðtryggða láninu því að "leigutími" peninga er styttri (það er, höfuðstóll láns er að meðaltali lægri). Að því gefnu að virði húsnæðis hafi hækkað í takti við verðbólgu þá er virði þess hluta sem 20 milljóna króna lánið náði til búið að hækka í 25,6 milljón krónur. Með séreignarleiðinni er í þessu dæmi þá þegar búið að greiða niður helming lánsins miðað við virði fasteignarinnar sem lánað var fyrir.*

Þessi útfærsla virðist við fyrstu sýn taka á helsta vanda verðtryggðra lána, það er að lítil eignarmyndun á sér stað með slíkum lánum, en fólk sem er að kaupa sína fyrstu fasteign getur notað séreignarsparnað til að þau líti svipað út og verðtryggð lán hvað þeirra eigin greiðslubyrði varðar. Sýnileg eignarmyndun á sér því stað fyrstu ár lánstímans.

MWM

*Upphaflegir útreikningar mínir gerðu ekki ráð fyrir að greitt yrði inn á höfuðstól lána en við nánari lestur kynningar sá ég að sú upphæð er 10% á öðru ári og eykst svo um 10% hvert ár fram að 90% á ári 10. Rétt er að taka fram að skilningur minn varðandi forsendur útreikninga gætu verið öðruvísi í frumvarpinu sjálfu en tölurnar eru engu að síður ágætt viðmið.

16.8 - var í viðtali á Rás 2 í morgun í tengslum við þetta málefni