Leiðrétt lán

Óhætt er að segja að umræða um verðtryggð lán aukist enn einu sinni vegna leiðréttingarinnar. Raddir koma til með að heyrast að hafi lánin ekki verið verðtryggð þá hefðu lánin ekki hækkað jafn mikið og raun bar vitni.

Þetta er þó ekki alveg rétt. Vaxtastig bæði fyrir hrun og í nokkra mánuði eftir hrun var afar hátt. Undirliggjandi verðbólga var afar há en gengi krónunnar sem var allt of sterkt vegna þess að erlent fjármagn flæddi inn í landið, ekki bara fjárfestingar heldur að miklum hluta til einungis áhættufjárfestingar (carry trade) til skemmri tíma, sem kallaði á hátt vaxtastig. Veðlánavaxtastig Seðlabanka Íslands frá aldamótum hefur verið að meðaltali 8,8%.

Meðaltalið var hins vegar 13,5% frá ársbyrjun 2006 til ársloka 2009 og var í sjálfu hruninu, þegar síst skyldi, á bilinu 12% til 18%! Húsnæðislán banka bera vart minna en 1% álag ofan á veðlán Seðlabankans, sem húsnæðiseigendur hefðu þurft að bera. Meðalvaxtastig Seðlabankans árið 2008 var 15,5% og að viðbættu 1% álagi hefði vaxtakostnaður (afborganakostnaður ekki meðtalinn) verið 16,5%.

Það þýðir að fyrir fjölskyldu sem skuldaði 30 milljón krónur í húsnæðislán þá hefði vaxtakostnaður árið 2008 verið tæpar 5 milljón króna. Er líklegt að margar fjölskyldur hefðu ráðið við það? Augljóst svar er nei. Eina leiðin til að komast hjá því að þurfa að borga svo mikið á einu ári hefði verið að "fá lán" fyrir hluta upphæðarinnar. Þá er aftur á móti lítill munur á óverðtryggðum og verðtryggðum lánum.

Leiðrétt lán þegar að allt hrynur

Það er annað kerfi sem hefði aftur á móti hentað mikið betur og það er húsnæðisvísitalan. Hún er sáraeinföld. Í stað þess að lán séu bundin við vísitölu neysluverðs eins og verðtryggð lán þá eru þau einfaldlega bundin við húsnæðisvísitöluna. Í stað þess að lánað sé fyrir húsnæði en gengi láns sveiflist í takti við verðlag, sem getur sveiflast í allt aðrar áttir en húsnæðisverð, hækkar og lækkar viðmiðun lánsins einfaldlega við húsnæðisverð.

Hefði þetta viðmið verið við lýði árin 2006 fram að árinu 2010 hefði höfuðstóll lána hækkað þegar að húsnæðisverð á Íslandi fór langt fram úr undirliggjandi verðmæti fasteigna (sú þróun hófst reyndar töluvert fyrr). Þegar að fjármálakerfi landsins og efnahagurinn og krónan með féll húsnæðisverð mikið á sama tíma og verðbólguskot átti sér stað.

Frá ársbyrjun 2006 fram að hausti 2007 hækkaði vísitala íbúðaverðs um 20%. Þeir sem áttu húsnæði hefðu vissulega hagnast minna. Lán þeirra hækkuðu samhliða hækkun á virði eignar þeirra. Þeir einstaklingar sem keyptu á sama tímabili hefðu aftur á móti ekki þurft að glíma við forsendubrest. Þeir einstaklingar sem keyptu fasteign í október, 2007, hefðu þvert á móti séð höfuðstól lána sinna lækka um 15% að nafnvirði á sama tíma og verðbólguskot átti sér stað. Það hefði verið meiri uppbót en núverandi leiðrétting.

Þetta er stór ástæða þess að afnema ætti verðtryggð lán bundin við neysluvísitölu og taka upp húsnæðisvísitölu. Ef fasteignaverð hækkar þá hækkar höfuðstóllinn líka. Slíkt á sér stað almennt þegar að efnahagsástandið er gott. Ef húsnæðisverð fer að hækka óhóflega fara óánægjuraddir að heyrast frá húseigendum. Ef húsnæðisverð lækkar, sem gerist almennt í kreppum, lækkar höfuðstóll lána og greiðslubyrði fólks einnig. Lán bundin húsnæðisvísitölu eru að stórum hluta til með sjálfvirka "leiðréttingu" þegar að kreppir að.

Ég hef skrifað meira um þetta áður. Sjá til dæmis:

Verðtryggingin burt en hvað svo? Svar: Húsnæðisvísitölulán

Afnám verðtryggðra neysluvísitölulána

Upptaka annars gjaldmiðils, afnám gjaldeyrishafta og húsnæðisvísitalan

Japan og óverðtryggð lán

Fyrir þá sem vilja reikna sig í gegnum húsnæðislán í Excel, bæði verðtryggð og óverðtryggð, þá er hér Excel skjal sem sett er upp á árlegum grunni (það þarf að hlaða skjalinu niður).

MWM