Vaxtalækkun SÍ - fyrstu viðbrögð - mikil lækkun óverðtryggðra húsnæðislána

Seðlabanki Íslands var rétt í þessu að lækka stýrivexti um 0,5%. Í yfirlýsingu Seðlabankans kemur eftirfarandi fram:

Vísbendingar eru um að peningastefnan hafi náð meiri árangri undanfarið en vænst var fyrr á þessu ári. Því er útlit fyrir að hægt verði að halda verðbólgu við markmið til miðlungslangs tíma litið með lægri vöxtum en áður var talið.

Ég tel að Seðlabankinn hafi einfaldlega ofmetið vænta verðbólgu. Reyndar kemur það fram í tilkynningu bankans og rétt er að minnast þess að auðvelt er að vera vitur eftir á. Auk þess hefur aðhald í peningastefnu bankans sjálfssagt dregið úr verðbólgu, en að mínu mati hefði þó ekki átt að hækka stýrivexti fyrir um það bil ári síðan. Þessi mikla vaxtalækkun í morgun og mildari tónn í kynningu bankans gefur til kynna að bankinn lækki vexti jafn enn frekar. Rétt er að minnast þess þó að of miklar vaxtalækkanir gætu virkað eins og olía á eld sé slikt notað sem samlíkingu við verðbólguna. 

Áhyggjur af verðbólgu

Þegar að skuldaleiðréttingin var kynnt þá höfðu margir áhyggjur af því að slíkt myndi leiða til verðbólgu. Sagan sýnir hins vegar að eftir að miklar kreppur hafi átt sér stað þá sé tilhneiging hjá fólki af grynnka fyrst og fremst á skuldum sínum. Því taldi ég þetta ekki vera þensluhvetjandi aðgerð (sjá hérna og hérna) og því ekki tilefni til að hafa áhyggjur af verðbólgu.

Þau rök að aukin þensla myndi sjálfkrafa leiða til verðbólgu voru einnig að mínu mati röng. Aukin þensla í íslensku efnahagslífi kæmi áreiðanlega til með að rétta gengi krónunnar og lækka því verð innfluttra vara. Það að launavísitalan hafi hækkað jafn mikið undanfarið er einfaldlega jákvæð afleiðing af bættum efnahagshorfum á Íslandi. Auk þess var stór hluti SALEK samkomulagsins með því sniði að launahækkanir fóru í auknum lífeyrissparnaði, sem fer þá ekki í strax verðlagið nema að fólk fari að taka aukin lán því það á orðið svo mikinn sparnað (það er þekkt að aukin reglubundin sparnaður geti leitt til þess að fólk taki hærri lán en ella). Engu að síður tel ég þó að hækkun launa eigi eftir að smám saman auka verðbólgu á næsta ári og ólíklegt er að hún haldist undir 2% til lengri tíma hjá þjóð með mikla fólksfjölgun, lítið atvinnuleysi (einungis 2,1% núna) og kröftugan hagvöxt.

Óverðtryggð húsnæðislán

Vonandi leiðir þessi vaxtalækkun til þess að vextir óverðtryggðra húsnæðislána lækki á næstu dögum. Það er reyndar meira rými en 0,5% lækkun fyrir hendi að mínu mati. Raunvextir húsnæðislána hafa verið í kringum 6% síðustu mánuði á meðan að raunvextir verðtryggðra lána eru á bilinu 3-4%. Sé miðað við tvær fjölskyldur sem skulda hvor 20 milljónir, önnur með verðtryggt lán og hin með óverðtryggt lán, þá er mismunur á árlegum raunvaxtakostnaði 400 þúsund krónur á milli lána (hér miða ég við 4% verðtryggða og 6% óverðtryggða raunvexti). Það munar um minna! Þetta eru góð rök fyrir því að hafa 50% lána verðtryggð og 50% óverðtryggð í upphafi því að slíkt jafnar sveiflur á greiðslubyrði og fólk greiðir hraðar niður óverðtryggða hlutann (sjá grein mína um þetta hérna).

MWM 

ps. Ávöxtunarkröfur skuldabréfa hafa lækkað gífurlega mikið í fyrstu viðskiptum dagsins sem eykur líkur á töluveðri vaxtalækkun óverðtryggðra húsnæðislána.

Fyrsta faste1gn - fyrstu viðbrögð

Frumvarp ríkisstjórnarinnar varðandi aðgerðir í tengslum við fyrstu fasteignakaup fólks og vísir að því hvernig vægi verðtryggðra lána yrði minnkað í framtíðinni var kynnt áðan (15.8). Ég get ekki sagt annað en að við fyrstu sýn eru þessar tillögur á heildina litið afar góðar.

Það helsta sem þessar tillögur miða að er að virkja fólk til sparnaðar og veita fólki aukið tækifæri til að fjárfesta í fyrstu eign sína og mynda auk þess eigið fé í hana í upphafi lánstíma. Í því sambandi er verið að veita skattaívilnun í formi séreignasparnaðar sem er skattfrjáls.

Í fyrsta lagi er stefnt að því að framlengja möguleika fólks til að nota séreignasparnað til greiðslu húsnæðislána um 2 ár í viðbót (sjálfur tel ég að mynda ætti framtíðarstefnu í þeim efnum en næsta ríkisstjórn ætti ef til vill að glíma við það).

Hin tillagan er í stuttu máli að veita fólki sem er að kaupa fyrstu sína fasteign möguleika á að nýta sér séreignasparnað. Þrjár leiðir eru í boði. Sú fyrsta er möguleiki á því að safna fyrir afborgun á fyrstu fasteign, ekki ósvipað sparimerkjafyrirkomulaginu fyrir mörgum árum síðan. Þetta er góð leið til að virkja sparnað. Einnig er hægt að nota sparnað til að greiða inn á höfuðstól lána og þriðja leiðin, sem er svipuð, er blönduð leið, þar sem greitt er af afborgunum og einnig höfuðstól lána. Hægt er að nýta sér þessar leiðir í allt að 10 ár.

Það er blandaða leiðin sem ég tel vera lykillinn að farsælli lausn á því að draga úr vægi verðtryggðra lána. Með því að nýta sér blönduðu leiðina getur fólk enn tekið 40 ára lán en í stað þess að þau séu verðtryggð, sem felur í sér nánast enga eignamyndun fyrstu 20 ár lánstímans, getur fólk notað séreignarsparnaðinn til að greiða inn á höfuðstól lána og afborganir. Með því væri hægt að taka verðtryggt lán en með aðstoð séreignarsparnaðar væri greiðslubyrðin svipuð óverðtryggðu láni (í dæminu að neðan er séreignarsparnaður greiddur inn á óverðtryggða láninu en ekki því verðtryggða).

Fyrir hjón sem taka 20 milljón króna lán til 40 ára, miðað við þær forsendur að verðbólga sé 2,5% á ári og raunvextir séu 3,5%, þá er árlegur kostnaður verðtryggðs láns 960 þúsund krónur. Sé óverðtryggt lán tekið þá er árlegur kostnaður rúmlega 1,7 milljón króna á ári. Séu hjónin með 800 þúsund krónur í tekjur á mánuði, eða samtals 9,6 milljón krónur á ári, og leggja í séreign 6% (4% frá launþega + 2% frá launagreiðanda) þá er lagt inn á lán þeirra árlega úr séreigninni 576 þúsund krónur. Sú upphæð dekkar stóran hluta þess mismunar sem greiða þarf umfram af óverðtryggða láninu samanborið við verðtryggða lánið. Mismunurinn fyrsta árið er 180 þúsund krónur eða 15 þúsund krónur á mánuði. Sá mismunur minnkar jafnt og þétt næstu árin en eftir um það bil 10 ár er greiðslubyrði óverðtryggða lánsins orðin svipuð greiðslubyrði verðtryggða lánsins.

Eftir 10 ár (eða í upphafi 11 árs) eru eftirstöðvar óverðtryggða lánsins 12,0 milljónir króna en 22,6 milljónir króna hjá verðtryggða láninu með þessu fyrirkomulagi (þessar tölur eru ekki núvirtar). Séreignin hefur því minnkað eftirstöðvar lánsins bæði með því að leggja meiri pening inn á höfuðstólinn í upphafi lánstímans sem leiðir til þess að vaxtagjöld eru miklu lægri hjá óverðtryggða láninu því að "leigutími" peninga er styttri (það er, höfuðstóll láns er að meðaltali lægri). Að því gefnu að virði húsnæðis hafi hækkað í takti við verðbólgu þá er virði þess hluta sem 20 milljóna króna lánið náði til búið að hækka í 25,6 milljón krónur. Með séreignarleiðinni er í þessu dæmi þá þegar búið að greiða niður helming lánsins miðað við virði fasteignarinnar sem lánað var fyrir.*

Þessi útfærsla virðist við fyrstu sýn taka á helsta vanda verðtryggðra lána, það er að lítil eignarmyndun á sér stað með slíkum lánum, en fólk sem er að kaupa sína fyrstu fasteign getur notað séreignarsparnað til að þau líti svipað út og verðtryggð lán hvað þeirra eigin greiðslubyrði varðar. Sýnileg eignarmyndun á sér því stað fyrstu ár lánstímans.

MWM

*Upphaflegir útreikningar mínir gerðu ekki ráð fyrir að greitt yrði inn á höfuðstól lána en við nánari lestur kynningar sá ég að sú upphæð er 10% á öðru ári og eykst svo um 10% hvert ár fram að 90% á ári 10. Rétt er að taka fram að skilningur minn varðandi forsendur útreikninga gætu verið öðruvísi í frumvarpinu sjálfu en tölurnar eru engu að síður ágætt viðmið.

16.8 - var í viðtali á Rás 2 í morgun í tengslum við þetta málefni

 

 

Verðtryggð lán - einföld leið til að minnka vægi þeirra

Í morgun var fjallað um verðtryggð lán bæði á Bylgjunni og Rás 2. Einnig fjalla Elsa Lára Arnardóttir og Gunnar Bragi Sveinsson, þingmenn Framsóknarflokksins, um leiðir til að draga úr vægi verðtryggingar í aðsendri grein sem birtist í Fréttablaðinu í dag. Enn á ný er fjallað um verðtryggð lán en þrátt fyrir mikla umræðu virðist lítið gerast í þeim málum en ef til vill breytist það á næstunni.

Verðtryggð lán hafa sína ókosti en þau hafa einnig kosti. Hið sama má segja um óverðtryggð lán. Sé lán í formi verðtryggingar þá greiðir lántakandi almennt mjög hægt inn á höfuðstól lána. Það þýðir að lántaki er að "leiga" pening í afar langan tíma, sem gerir það afar dýrt. Það svipar til þess að leiga íbúð og eignast aldrei neitt í hana.

Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er aftur á móti hærri en hjá sambærilegum verðtryggðum lánum og ræður fólk því síður við slík lán. Aftur á móti er eignamyndunin miklu hraðari í slíku lánaformi, höfuðstóll láns lækkar hraðar og "leigukostnaðurinn" því minni.

Hægt er að sjá þetta í þessu Excel skjali þar sem að verðtryggð lán og óverðtryggð lán eru með sama vaxtakostnað í prósentum talið. Bæði lánin greiðast niður á 25 árum og nafnvextir eru 6,09%. Greiðslubyrði verðtryggða lánsins fyrsta árið er 622 þúsund krónur en er aftur á móti hjá óverðtryggða láninu rúmlega milljón krónur. Þar sem að greitt er hraðar inn á óverðtryggð lán þá styttist "leigutímabilið" (þ.e. höfuðstóll láns minnkar hraðar hjá óverðtryggða láninu) og vaxtakostnaður yfir tímabilið því minni. Það munar rúmlega 3 milljónum krónum á milli lánaforma í þessu dæmi. Verið er að greiða sömu vexti af báðum lánum en þar sem að óverðtryggða lánið er greitt hraðar niður þá er höfuðstóllinn yfir tímabil lánsins lægri og því er vaxtakostnaður lægri.

Excel skjal sem sýnir þessa þróun er hægt að nálgast hérna.

Það er einföld leið til að sameina helstu kosti verðtryggðra og óverðtryggðra lána og draga úr vægi verðtryggingar. Almennt þegar fjallað er um fjárfestingar þá er lögð áhersla á að fólk dreifi áhættu. Með sama hætti er hægt að setja fram lög um að húsnæðislán séu í það minnsta 30% óverðtryggð. Með því er dregið úr skammtímaáhrifum þess þegar að verðbólga hækkar og einnig er þannig hægt að tryggja að lántaki greiði hluta lánsins hratt niður (svo lengi sem lánstími sé ekki lengri en 25 ár). Sé einungis 30% lána óverðtryggð er lántaka gert grein fyrir því að 70% lánsins greiðist hægt niður. Sá hluti lánsins er að miklu leyti til leiguverð fyrir húsnæðið. Sé vilji til þess að greiða lánið hraðar niður þá þarf lántaki að taka á sig hærri greiðslubyrði, en með því styttist "leigutíminn" aftur á móti og heildarkostnaður "leigunnar" lækkar.

Þessi leið ætti að vera auðveld að útfæra. Íslandsbanki býður til dæmis nú þegar blandaðar leiðir í húsnæðislánum sem eru á svipuðum nótum.

Þetta myndi draga úr vægi verðtryggðra lána og einnig auka skilning fólks á kosti og ókosti beggja lánaforma. Auðvelt væri að búa til frumvarpið, það væri eitthvað á þessa leið: Húsnæðislán sem veitt eru til einstaklinga skulu vera í hið minnsta 30% óverðtryggð.

MWM

ps. Ég skrifaði skýrslu um verðtryggð lán fyrir hönd VR og Stofnunar um fjármálalæsi fyrir nokkrum árum síðan. Sú skýrslu stendur enn vel fyrir sínu og má nálgast hérna.