Japan og óverðtryggð lán

Margir hafa gleymt því að Japan var um tíma sú þjóð sem virtist vera á góðri leið með að vera leiðandi veldi í efnahag heimsins. Þjóðin var risi í útflutningi bíla og tæknivara samhliða nýjum framleiðsluaðferðum og mikilli áherslu á tækniþróun. Hagvöxtur var gífurlegur og meiri en í Bandaríkjunum og Evrópu. Þetta átti sér stað samhliða töluverðri uppbyggingu á mörgum svæðum landsins eftir hörmungar stríðsins á fimmta áratugnum.

Með auknum áhrifum og stöðugri velgegni urðu fjárfestingar minna ígrundaðar (eins og gerist oft). Það átti sérstaklega við um fasteignir. Þau kaup sem mesta athygli vöktu voru kaupin á Rockefeller Center árið 1989, sem margir Bandaríkjamenn tóku afar illa. Mesta brjálæðið var þó innanlands í Japan þar sem til að mynda reiknað virði landsvæðis keisarahallarinnar í miðri Tókíó borg var álíka mikið og virði alls lands Kaliforníu fylkis.

Þessi þróun kom til vegna þess að sparnaður þjóðarinnar sem settur var í banka var að stórum hluta til lánaður til fasteignakaupa. Með auknu fjárflæði til slíkra kaupa hélst fasteignaverð ekki einungis stöðugt heldur jókst virði þess sífellt meira. Þeir fjárfestar sem voru ekki nógu snöggir til misstu einfaldlega af tækifærum. Almennt var talið að fasteignaverð gæti aldrei lækkað. Margir komu fram með kenningar varðandi slíkt, meðal annars að fjöldi íbúa væri sífellt að fjölga en landsvæðið væri takmarkað því að Japan er jú eyja. Þó voru helstu hækkanir fasteignaverðs bundnar við borgir landsins en rými til að stækka þær er töluvert.

Árið 1990 átti sér stað bankakreppa sem var á einhverjum tímapunkti óhjákvæmileg vegna útlána í óvitrænar fjárfestingar. Sú þróun fasteignaverðs sem hafði ríkt í mörg ár varð þveröfug næstu árin. Ólíkt því sem gerðist í hruninu á Íslandi þegar að fasteignaverð lækkaði hratt (að raunvirði og einnig nafnvirði) þá átti lækkunin sér stað smám saman. 

Þetta gerði það að verkum að lánaskuldbindingar, sem voru óverðtryggðar, urðu sífellt meiri baggi fyrir lántakendur. Hvert jen sem greiða þurfti til baka var meira virði en það var áður en kreppan átti sér stað. Þetta var stór ástæða þess að vítahringur myndaðist sem er hugsanlega enn til staðar.

Þessar lánaskuldbindingar voru óverðtryggðar. Þó svo að seðlabanki Japans hafi stöðugt lækkað vaxtastig, að lokum niður í núllið (eitthvað sem seðlabankastjórar lýsa sem helvíti í fjármálastefnu) þá voru lánin engu að síður íþyngjandi og hagvöxtur myndaðist ekki (samkvæmt fræðunum myndar lágt vaxtastig aukningu í hagvexti).

Óverðtryggð lánastefna í húsnæðismálum er því engin töfralausn.

Hefði húsnæðisvísitala (vísitala sem tengist vísitölu húsnæðis) verið notuð við lánveitingar þá hefðu bankar líklega vandað sig betur við lánveitingar. Vitandi að lækkun fasteignaverðs hefði það í för með sér að höfuðstóll lána myndi líka lækka þá hefðu bankar haft minni hvata til að lána til fasteignakaupa sem voru óvitræn. Þeir væru þá einnig að taka á sig áhættu vegna slíkra lána ef miklar verðsveiflur ættu sér stað á fasteignamarkaði. Lántakendur hefðu einnig haft betri burði til að takast á við lækkandi fasteignaverð því að höfuðstóll lána þeirra hefði lækkað í takti við vísitölu fasteignaverðs og greiðslubyrðin hefði lækkað hlutfallslega jafn mikið. Einnig hefðu lán með breytileg vaxtakjör einnig virkað betur því að stýrivextir hefðu þannig náð að örva atvinnulíf landsins.

Reynslan frá Japan er eitt af mörgum dæmum þess að rétt er að miða við húsnæðisvísitölu við fasteignalánveitingar í stað verðtryggðra eða óverðtryggðra lána.

MWM

Verðtryggingin burt en hvað svo? Svar: Húsnæðisvísitölulán

Margar góðar tillögur er að finna í nýlegriskýrslu verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála. Má þar nefnatillögur um að full endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna húsnæðisframkvæmdaverði varanleg. Á svipuðum nótum er lagt til að hægt verði varanlega að nýtaséreignarsparnað til greiðslu á húsnæðislánum (ég tel að takmarkanir ættu aðvera á slíkri leið verði hún varanleg en sú umræða bíður betri tíma). Að lokumer það jákvætt að lagt sé til að stigin verði skref í þá áttina að afnemaverðtryggð húsnæðislán eins og þau eru í dag. Hið neikvæða við þá hugmynd er aðaðeins er fjallað um óverðtryggð lán sem kost, en slík lán hafa margarneikvæðar hliðar. Hér fjalla ég stuttlega um helstu kosti og galla verðtryggðraog óverðtryggðra lána og þau lán, það er lán bundin húsnæðisvísitölu, sem égtel vera miklu betri kost fyrir bæði lántakendur og lánveitendur.

Nokkrir (ó)kostir (ó)verðtryggðra húsnæðislána

Einn af ókostum verðtryggðra húsnæðislána einsog þau eru útfærð á Íslandi í dag er að verið er að lána fyrir kaupum á húsnæðien lánið fylgir almennu verðlagi. Þetta þýðir að mikið misvægi getur átt sérstað á milli almennu verðlagi og verðlagi húsnæðis. Oft þegar verið er aðútskýra verðtryggingu er tekið dæmi um að maður fá kind lánaða og að ári liðnuborgi maður kindina til baka auk vaxta því kindin hefur á tímabilinu veittákveðna ávöxtun. Í núverandi fyrirkomulagi verðtryggðra lána fær fólk lán fyrirhúsi en greiðir til baka samkvæmt mælingum sem til lengri tíma sveiflast ítakti við húsnæðisverð. Til skemmri tíma, og sá tími getur verið raunartöluvert langur (sem þýðir að mælingar til lengri tíma jafnist út sé afarlangur tími), getur þróun almenns verðlags og húsnæðisverðs sveiflast með afarólíkum hætti, sérstaklega í landi eins og Íslandi þar sem að gengi gjaldmiðilsokkar getur magnað sveiflur almenns verðlags gífurlega.

Margir sem tóku lán í upphafi tíundaáratugarins til húsnæðiskaupa fylgdust með bros á vör þegar að virði húsnæðisþeirra jókst langt umfram almennri verðbólgu fram að árinu 2007 sem gerði þaðað verkum að mikil eignarmyndun vegna þessa misvægis átti sér stað. Eins ogallir vita gekk þetta misvægi til baka og gott betur í kjölfar hrunsins og þeireinstaklingar og fjölskyldur sem fjárfestu í húsnæði sáu verðtryggðu lán sínrjúka upp á meðan að virði fasteignar þeirra féll á sama tíma.

Núverandi mynd af verðtryggðum lánum gerir þaðeinnig að verkum að lánveitandi ber litla áhættu af hækkun verðbólgu enlántakandi þarf að bera þær byrðar, oft á þeim tímum sem mest á reynir. Til aðbæta gráu ofan á svart ýtir þessi raunveruleiki undir freistnivanda viðlánveitingar slíkra lána.

Annar ókostur verðtryggðra lána er aðstýrivextir Seðlabanka hafa sáralítil áhrif á vaxtastig slíkra lána. Verðtryggðlán eru allt að því ónæm fyrir eitt af helsta stjórntæki Seðlabankans varðandiþenslu í þjóðfélaginu enda var raunvaxtastig húsnæðislána lægra árin íundanfara hrunsins en það hafði verið í mörg ár áður þrátt fyrir aðSeðlabankinn væri stöðugt að hækka stýrivexti vegna ofþenslu í íslenskaþjóðarbúinu.

Það eru aftur á móti nokkrir kostir viðverðtryggð lán. Greiðslubyrði slíkra lána er almennt jafnari en hjá óverðtryggðumlánum. Karl Garðarsson, alþingismaður, skrifaði á síðasta ári grein þar semhann sóttist eftir lausnum á því hvernig hægt væri að afmá verðtryggð lán áÍslandi en játaði á sama tíma að hann sjálfur gæti ekki tekið óverðtryggð lánþví að greiðslubyrði slíkra lána væri í upphafi of mikil fyrir hann. ÞúsundirÍslendinga hafa svipaða sögu að segja og hef ég heyrt um að töluvert margirhafi fært sig yfir í verðtryggð lán undanfarið af þeim sökum. Þegar aðverðbólguskot eiga sér stað munar enn frekar um þetta en fáir hefðu getað staðiðvið rúmlega 20% vaxtakostnað árið 2008 þegar að vaxtastig hérlendis rauk upp. Hérhafa verðtryggð lán vinninginn enda dreifðist slíkt verðbólguskot til margraára. Þó má jafna út þannig lán með því að hafa vaxtaþak á þeim, sem þýðir aðhækki vextir umfram ákveðnu marki er umframkostnaðurinn tekinn að láni, en þáer í raun verið að veita verðtryggð lán í óverðtryggðri sauðsgæru.

Samkvæmt tölum (og einnig fræðunum) síðustuára hafa raunvextir (þeir vextir sem skipta raunverulegu máli) verðtryggðralána verið lægri en raunvextir óverðtryggðra lána. Þetta þarf ekki að koma áóvart því að lántakinn tekur á sig áhættuna sem hlýst af verðbólguskotum (tillengri tíma jafnast slíkt út). Þetta gerir það að verkum að stefna um að bannategund lána sem veitir lántökum betri kjör og stefna að formi lána sem krefjasthærri raunvaxta er vægast sagt undarleg. Það er með öðrum orðum verið að neyðafjölskyldur Íslands til að taka lán með lakari kjörum.

Húsnæðislánavísitala

Því er eðlilegt að finna leið sem heldurhelstu kosti verðtryggðra lána án þeirra augljósu galla sem felast í slíkumlánum. Óverðtryggð lánveitingar eru ekki svarið. Sáraeinföld leið er tilstaðar. Hún felst í því að lán séu bundin húsnæðisvísitölu Fasteignamatiríkisins (FMR).

Slík lán eru bundin húsnæðisvísitölu. Hækkivirði húsnæðis þá hækkar virði lánsins líka. Ef fjölskylda leggur fram 20%eiginfjárframlag í húsnæði og virði þess lækkar þá lækkar undirliggjandi lánlíka. Að sama skapi þá fæst ekki auðveldur hagnaður ef húsnæðisverð hækkar. Efkeypt er húsnæði að andvirði 20 milljóna króna og fengið er 16 milljóna krónalán (20% eiginfjárframlag) og virði húsnæðisins tvöfaldast í 40 milljón krónurþá hækkar lánið einfaldlega í 32 milljónir króna. Lækki virði húsnæðis niður í15 milljónir króna þá lækkar lánið niður í 12 milljónir króna.

Það væri jafnvel hægt að útfæra slík lán eftir landssvæði þannig að lán úti á landi hækki ekki nauðsynlega í takti við lán á höfuðborgarsvæðinu. 

Hér heldur lánveitandi ávallt sama veðhlutfallinuí lánveitingu sinni og lántaki ber takmarkaða áhættu vegna verðsveiflna því aðlánið hækkar (eða lækkar) í takti við undirliggjandi eign sína. Þannig lækkaraunvextir láns án þess að lántaki beri byrðar verðbólguskota með reglulegumillibili.

Með þessu fyrirkomulagi er hægt að dreifagreiðslum jafnt yfir á tímabil án þess að verðbólga bíti í lán. Þar sem aðlánin sveiflast í takti við virði undirliggjandi fasteignar þá eykur hverafborgun af láninu hlutfall eignar lántakans í henni. Sé til dæmis 20%eiginfjárframlag til staðar þá væri hægt að sýna á greiðsluseðlum hvernigeignamyndunin (samkvæmt stöðlum FMR) smám saman fer upp í 21%, 22% og síðan æhraðar vaxandi. Vitund fólks á eignarmynduninni verður skýrari sem eykur hvatavið að greiða lán hraðar niður.

Þessi leið dregur einnig úr líkum á því aðhækkandi verð fasteigna leiði til enn frekari verðhækkana. Algengt var að fólkfannst sem það væri að missa af einhverri lest þegar að fasteignaverð rauk uppárin 2004-2006, enda auðveld eignamyndun allsráðandi hjá þeim sem áttu fasteign.Ef hlutfall eignar helst í stað þá minnka líkur á því að fasteignaverð rjúki afstað því þá verða raddir háværrar um að lánin hækki í sama takti sem dregur úr “ánægju”hækkandi fasteignaverðs.

Samantekt

Verðtryggð lán í núverandi mynd hafa slæmagalla. Óverðtryggð lán er slök lausn. Húsnæðisvísitölulán er aftur á mótieinföld og góð lausn við að losa við galla verðtryggðu lánanna en halda þó íjákvæðu þættina.

MWM 

https://www.vr.is/Uploads/VR/utgefid_efni_vr/Verdtrygging%20fjarskuldbindinga.pdf